論商品房按揭中主體權益保障與規制

摘 要：商品房按揭制度中各方主體之間良好的權益制衡機制，是實踐中房地產開發商、銀行、購房人都對此項制度青睞有加的重要原因。基于三方主體所形成的相對復雜的法律關系，在實踐中也出現了諸多問題。就此問題進行的系列研究表明，這樣的特殊制度在滿足不同當事人的需要的同時，如何克服其在運用過程中產生的問題，使得該制度得到更好的適用和完善，是制度制定者和研究者共同的出發點。

關鍵詞：按揭主體；按揭權人；權益保障

中圖分類號：DF5 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0257-02

一、按揭人“炒樓花”過程中按揭權人的權益保障

商品房按揭是根據20世紀90年代我國房地產改革的現實需要而從香港引進來的一種比較特殊的擔保物權制度。按揭制度在我國內地的發展主要在房地產領域，并且大多在購買商品房時采用樓花按揭（預售商品房按揭）與現樓按揭。同按揭制度一樣，“炒樓花”一詞也來自香港，主要指按揭人（購房人）將未竣工交付的商品房再行轉讓，這實際上就是處分其在樓花買賣合同中的債權。從世界各國立法看，債權人可以轉讓其債權已成為通例。①樓花按揭的特殊性也使樓花的再轉讓成為必要，從樓花的施工到交付的較長時間內，買樓花時的房價與竣工交付時房價之間的差價是購房人炒樓花的主要原因，即利益趨動。與一般債權轉讓不同的是按揭人不得隨意轉讓其對樓花的債權，如轉讓須經按揭權人（即按揭銀行）的同意。因為樓花的轉讓涉及到按揭權人的利益，購房人將樓花買賣合同的買方權益轉讓給了銀行，在樓花上設定了擔保，因此其轉讓行為將受到限制，如未經按揭權人同意，則轉讓行為對按揭權人不發生法律效力，不得對抗按揭權人對按揭房屋的優先受償權。

二、因按揭人違約引起的糾紛問題

按揭法律關系成立后，在實務中的通常做法是，按揭人在與房地產開發商簽訂購房合同的同時與按揭銀行簽訂按揭貸款擔保合同，然后由按揭銀行以購房人的名義將購房人所借款項支付給開發商。這種不直接支付給購房人本人的做法，主要是為防止購房人不按專款專用而增加銀行的貸款回收風險，體現出了商品房按揭制度的優越性，即在三方當事人之間形成良好的制衡關系。很多人在實務中把購房人向按揭銀行償還貸款說成“償還房款”，是因沒有深入地了解商品房按揭制度的內在原理而導致的錯誤認識。事實上，按揭供款并不是購房人向開發商支付購房款，而是由按揭銀行以購房人名義直接支付給開發商；而所謂的“償還房款”也并非房款，只是為了支付房款而向銀行借來的按揭貸款，因為此時購房款已經全部支付完畢，所償還的也只能是按揭銀行的貸款債務而已。以按揭貸款方式購房的情況下，不存在購房人違反購房合同和遲延支付購房款的可能性。因為按揭銀行代表購房人將購房款支付給開發商后，購房人在取得對開發商的請求權的同時，要承擔對銀行的還款義務。可見，購房人在按揭法律關系中如果有違約行為的話，主要在借貸合同關系中還款義務的履行方面，比如不按借款合同約定的日期償還貸款本息，或者償還數額不符合借貸合同所規定的要求等。購房人違反還款義務引起糾紛導致訴訟時，應根據其違約的原因而區別對待。（1）如果購房人不能履行還款義務是由開發商的嚴重違約等客觀原因所致，如三方當事人在貸款合同中已經約定開發商在購房人不能按期支付房款時承擔房屋回購或保證義務的，或導致訴訟的原因與開發商有直接的聯系時，按揭銀行可以將房地產開發商追加為第三人。（2）如果引起購房人不能如期還款的是購房人自身的主觀原因，如收入銳減，負擔加重等情況引起的支付能力下降等，致使不能如期償還貸款本息；或者購買房屋以后感覺地理位置不理想，因后悔而停止償還貸款被按揭銀行起訴的，由于導致訴訟原因與房地產開發商關系不大，此時也就不宜將開發商列為第三人，而只能由按揭人承擔違約的民事責任。

三、因購房人出租按揭房屋引起按揭權與租賃權發生沖突的情況

購房人通過按揭貸款方式購買房屋以后，會產生將房屋出租獲取收益的情況。此時，在按揭房屋這一標的物上同時存在兩種權利，即按揭權與租賃權。關于這兩種權利沖突的問題，有觀點認為，根據我國《合同法》第229條規定的“買賣不破租賃”規則來處理，租賃權可以對抗物權，因此，在租賃關系存續期間，按揭權人不能行使按揭權，只能等租期屆滿，才能對按揭房屋行使按揭權。也有觀點認為，當按揭人未經按揭權人同意而出租按揭房屋時，原則上租賃權可以對抗按揭權，但當租賃權危害按揭權人的權益時，不分租賃期限，按揭權人都可以請求法院責令承租人解除租賃合同，并且在按揭權人以拍賣方式實行按揭權時，承租人不得對抗按揭權人和競買人。

關于租賃對抗按揭權的第一種觀點，存在一種誤解，即不分按揭權與租賃權設立的時間先后，認為只要是租賃權就能對抗物權。事實上，我國《合同法》所規定的“買賣不破租賃”規則是指租賃權設立在先，所有權變動的買賣關系成立在后的情況下，在租賃有效期內才能對抗物權。①因此應區分按揭權與租賃權設立的先后順序，很顯然在按揭方式購買房屋的情況下，按揭權設立在先，而租賃權設立在后，因此，按揭房屋上的租賃權不能對抗按揭權即當按揭權人行使按揭權并依法對按揭物進行拍賣時，承租人當然不能對抗按揭權人和競買人。

關于不妨礙按揭權人的優先受償權時租賃權可以對抗按揭權的第二種觀點，認為不影響按揭權人利益時租賃關系仍然有效，而是在實現按揭權時，影響到了按揭權人的利益，此時承租人便不能對抗按揭權人與競買人，按揭權人可以通過法院終止租賃合同。該觀點還認為，在按揭權與租賃權同時存在時，當按揭權人對按揭房屋進行拍賣的情況下，按揭房屋的承租人在同等條件下應享有優先購買權。實際上，當按揭權得以實現后，租賃關系就自然消滅，如果買受人愿意負擔標的物上的租賃關系，則可以由買受人與承租人重新訂立租賃合同。通過以上論述可以得出，由于按揭房屋中租賃權往往是在按揭權成立之后才進行設立，所以租賃權不能對抗按揭權。雖然我國《擔保法》沒有明文規定按揭房屋是否可以出租，但建設部頒布的《城市房地產抵押管理辦法》以及相關行政法規已予以肯定。②但對先抵押后租賃的租賃權效力沒有進行明確規定。臺灣《中華民國民法》第866條規定：“不動產所有人設定抵押權后，于同一不動產上的設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此受影響。”因此最主要的問題應該是當按揭權人行使按揭權時，如何使租賃權自動消滅而不影響其實現。一種方法是按揭權人同按揭人協商，如果按揭人出租按揭房屋，應在不超過按揭貸款償還的有效期限，超過有效期間的租賃應取得按揭權人的同意，否則該超過部分無效；還有需要注意的問題有按揭權實現過程中的法律救濟。在實踐中，也會發生按揭人違反誠信義務而拒絕如期履行還款義務的情況，甚至有些購房人既不還款又拒絕從按揭房屋搬走，使得按揭銀行束手無策。這樣，即使按揭權人實行按揭權，由于按揭人仍占有房屋，使得按揭財產難以變價甚至拍賣價格的降低。在英國的按揭制度中，作為按揭權人實行按揭權的前提是對按揭財產進行占有，然后行使出賣權。因此，在按揭人不能還貸而實行按揭權時，賦予按揭權人對按揭房屋的占有權，只有取得對按揭財產的占有，按揭權人才能對按揭財產進行變價、拍賣，以實現按揭權。由于目前在我國并未對按揭權人的占有權做出規定，實踐中銀行大都采取了變通的做法，在辦理按揭貸款時，要求購房人與開發商簽訂購房合同后將其提交公證機關進行公證，讓其成為可直接強制執行的債權，這樣不僅有利于按揭權的實現，同時又避免了當事人的訟累。

Discussion about the subject rights protection and regulation in the commodity house mortgage

——From the view of the security interests to the mortgagee

WU LAN Qiqige

（Hohhot nationalities college，Hohhot 010050，China）

Abstract：Between the main parties in the commercial housing mortgage system good interest balance mechanism，is the practice of real estate developers，banks，real people to this system favors the important reason for the increase. The relative complex legal relations formed based on three parties，in practice there are many problems. This paper shows the research series，this special system to meet the different needs of the parties at the same time，how to overcome the problems in application in China，which makes the system have better apply and perfect，system makers and researchers common starting point.

Key words：mortgage subject；mortgage rights；rights protection

[責任編輯 杜 娟]