2015，樓市怎么走？

國家統計局11月18日發布了“2014年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。統計顯示，新建商品住宅與上月相比，包括濟南在內的70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。這也意味著，70個大中城市10月房價環比全部停止了上漲。

這也是繼9月份以來，環比方面，連續第二個月出現全部停止上漲的情況。除了鄭州，其余69個城市的房價都出現不同程度的下跌，幾乎可用“全軍覆沒”一詞形容。

數據顯示，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1%左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。明年，房地產行業有可能成為中利行業。

2015年以后，房地產行業很可能進入“中利行業”

中國房地產行業總能創造財富神話，在過去的數年間，胡潤排行榜和福布斯排行榜里，地產界的富人數量超過了任何一個行業。暴利時代以樓市深入調控期為終結點，地產行業黃金十年已漸行漸遠。從記者日前掌握的數據來看，今年上半年，上市房企凈利增速低于營業收入增速的現象得以延續，這是一個喜憂參半的結論。從數據上看，大房企增收還是主流。

2014年上半年，202家上市房企營業收入總額7168.55億元，同比增長18.5%;在正向增長線之上的房企有115家，占比近57%，其中首開股份、華遠地產等26家房企同比增幅超100%，遠洋地產、華潤置地、魯商置業等國有控股房企的同比增速則在50%-100%區間;營業收入負增長的房企占比約43%，如萬科A出現4年以來首次營收負增長，金融街、金科、萬通等降幅較大，分別為33.35%、42.98%、52.43%。

從利潤指標來看，房地產依然是個毛利率較高的行業，上半年有超過六成的房企毛利率超過30%，而低于20%的僅占12.4%，其中華僑城、SOHO中國、華夏幸福的毛利率分別高達58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分別為35.3%、33.6%、31.6%，碧桂園和恒大則均是28.6%。但值得注意的是，在更能體現房企盈利能力的凈利潤率及凈利潤率指標上，上半年，202家上市房企實現凈利潤總額1020億元，同比僅微增0.99%，增幅遠低于營業收入增幅，平均凈利率14.17%。

此外，房地產行業整體利潤率水平走低的態勢，還在延續。如行業一哥萬科上半年毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點，凈利潤率14.09%，與去年同期持平;房地產行業的利潤冠軍中海，上半年毛利潤率由去年同期的36.3%下降到33.6%，凈利潤率由去年同期的34.3%下降到26.3%;以高周轉、高溢價著稱的融創，上半年凈利潤率只有6%-7%;綠城中國上半年凈利潤率僅為4.88%，較去年同期降幅超過10個百分點;保利置業上半年凈利率僅為4.57%，較去年同期的11.94%出現大幅下滑;金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創下龍頭房企中報的利潤新低點。

“從目前各家房企中報來看，房企整體利潤下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點，這是一件很殘酷的事情，”蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說，所謂房地產暴利，已是明日黃花。2015年以后，房地產行業很可能進入“中利行業”，雖然10%并不是不可逾越，但畢竟是一個象征性節點。

事實上，從已公布的中報數據來看，在上半年，已有53%房企凈利率已觸及10%紅線，其中凈利潤率在“0-10%”區間的房企占比約35.51%，凈利潤率虧損的占比則達17.39%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，房企利潤率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過快上漲，房價的漲幅趕不上地價的漲幅;另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業的盈利空間。

“前幾年開發商降價10%，凈利僅損失3%左右。但現在降10%的價格，帶給凈利的影響至少是4%-5%”，億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，“去年很多房企拿了高價地，售價承壓，利潤空間有限，未來房地產利潤率存在進一步下滑的風險。”

在宋延慶看來，房地產有息負債利潤都比較高，一般都高于10%。一旦其凈利潤無法跑贏有息負債利潤，就將是很大挑戰。 負債率攀升成為房企中報的又一大共性。在20家龍頭房企中，除了萬科的負債率達到36.4%的優秀水平以外，幾乎所有的房企都出現了負債率的高增長。恒大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上，凈負債率達到90%上下。

中金公司的數據顯示，其重點覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%，超越了2008年的高點，而在內地及香港上市的內地房企一年以內到期負債和在手現金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現。

房企競爭加劇、洗牌加快

平均數很容易掩蓋不同企業的高低優劣差別。記者進一步對比不同房企的營收、凈利潤及增長情況后發現，大房企的多項指標都普遍優于中小房企，這也意味著市場集中度越來越高，后級梯隊企業與大企業的距離越拉越大。

具體企業而言，有三家房企在上半年凈利潤超過50億元，創下了行業新紀錄。中海是首家半年利潤過百億元的房企，是萬科（排名第四）的2.17倍。位居第二、第三的是恒大和碧桂園，分別是70.9億元和54.2億元。

對比之下，凈利潤低于1億元的房企共有99家，幾乎占半，而虧損面則擴至16.4%，有33家房企凈利潤為負值，如嘉凱城、京投銀泰、人和商業等分別虧損1.27億元、1.39億元、8.44億元。

“大中小房企幾乎每項指標高低優劣都相差三倍以上，這是我們查看上市房企業績數據的突出感受，”據宋延慶介紹，蘭德咨詢曾把所有上市房企2011-2014連續四年、每年19項指標的中報數據全部制成了表格，并按自然高低進行了排序。翻看總計76張表，不同企業之間的差距可謂觸目驚心。

事實上，每一輪樓市洗牌，都成長壯大一批大企業。在房企陣營加速分化的2014年上半年，第一陣營仍保持高速增長。據記者梳理與了解，上半年銷售突破500億元的房企有7家，平均銷售額692億元，較上年4家企業增長19.5%。

其中僅中海的半年銷售業績同比2013年略有下降，其他房企業績均有所增長，碧桂園的同比增幅甚至達到73.6%。半年銷售額就突破千億元的萬科，迎來恒大、碧桂園等新的挑戰者。

而不少百億元級別的房企，則面臨著業績下降的壓力。上半年銷售額100億-200億元的房企有13家，平均銷售額121億元，同比去年第三陣營業績均值下降20%;共有25家房企上半年實現50億-100億元銷售業績，平均銷售額較去年同陣營小幅下降2%至73億元。

事實上，中報其實并不能全面、真實地反映企業上半年的業績狀況，房地產開發與銷售特點決定了中報業績更多地是反映去年四季度和今年一季度的經營狀況，這恰恰是令人擔憂的。今年上半年，嚴峻的銷售情況和下半年不容樂觀的銷售形勢，意味著許多上市房企今年的年報業績可能比較凄慘。

在今年上半年，幾乎每隔幾周就會有中小房企資金鏈斷裂的消息被曝出。僅今年3月份的一個月里，被曝光的這類案例就有10多起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、陜西、海南等多個省份。其中不乏百強房企光耀地產被傳“破產”，浙江興潤置業資不抵債等消息。

“兼并淘汰掉一批沒有品牌沒有資金實力的弱小企業，也是正常的，中國房地產行業需要這樣的洗牌。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，目前房企的態勢就是競爭加劇、洗牌加快，高利潤時代過去，對房企提出更高要求。

“以前掙利潤，今后掙小費”

但今后房企該如何發展？結論遠非“大者恒大，愈大愈快，強者恒強”那么簡單，一個事實是，大企業也有死掉和差點兒死掉的可能;每一梯隊房企中，每年總有掉隊的，也總有晉級的。

今年5月，融創收購綠城近30%股份，這宗被稱為中國房地產最大的股權收購案，讓人們發現房地產市場的整合不僅在中小房企層面，房地產前十名左右的房企之中也有加碼者，有退出者。另外，像大家熟悉的“萬保金招”，招商和金地早已脫離地產第一梯隊，與萬科和保利已明顯不在一個量級上。

在記者的采訪中，“適者生存、強者為王”，被業內認為是最符合地產新時代的趨勢特征。

“昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛答不理”，萬通掌舵手馮侖說，客戶就是這樣對待他的。房地產市場在不停變化，緊跟著企業的行為、判斷、戰略路徑都要變化。

在馮侖看來，房地產全面發展已是新常態，也就是說，房企不光考慮規模、速度、營業額，更要考慮產品服務線，包括經營模式、商務住宅的各種業態。過去的房地產開發其實是制造業的模式，競爭的重點是比誰成本低、規模大、速度快，今后是這種模式要轉化為以營運為核心帶動開發，從制造業變成了服務業，而服務業又帶來了營運、金融、互聯網三種模式。

“以前我們是干力氣活，今后是手藝活，以前掙利潤，今后掙小費”，馮侖說，今后的地產公司如果在資產管理營運上面沒有巨大的能力，就將淪為一個建筑公司。

在國泰國證房地產基金經理徐皓看來，商業模式的變革，是房地產企業提升回報率的唯一出路。蘭德咨詢曾做過分析，房地產開發的資本投資回報率是利潤率、周轉率和杠桿率 （權益乘數）“三率”連乘的結果。但在當前市場形勢下，行業平均利潤率下滑的勢頭難以扭轉，土地成本和資金成本“水漲船高”導致杠桿率也越來越低。因此，房企提高回報率最直接、最有效的著力點是提高周轉率。

“輕快者領先，”宋延慶還表示，地產新時代，房地產企業之間的競爭重心正在轉變，泛金融化、信息化及硬碰硬的產服一體化趨勢正在變為現實。

其實，地產大佬們早已加速轉型自救。上半年，萬科繼涉足商業地產后，在養老、物流、旅游地產方面動作連連，并先后推出了“小股操盤”及事業合伙人制度、全民經紀人制度，并以互聯網思維聯手百度、途家、鏈家等合作伙伴，試圖共同打造萬科生態圈。

恒大則在多元化上走得更遠，從恒大足球隊到恒大冰泉，再到恒大音樂和恒大糧油，恒大正在將觸角伸至日常生活中的多個領域。再如，碧桂園的海外布局，綠地、華潤等入股銀行業，均是房地產企業在新市場環境下的應對舉措。