沈陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題及對策建議

摘 要：隨著城市建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進程的加劇，沈陽作為東北的中心城市，商業(yè)地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展，呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭。但由于其發(fā)展過快，其中出現(xiàn)了供大于求，重發(fā)展輕經(jīng)營，同質(zhì)化競爭嚴重等問題。采取適合沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相應(yīng)策略，加強項目的全過程經(jīng)營管理，注重項目之間的相互協(xié)調(diào)，準確定位，差異化發(fā)展，充分發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)項目的優(yōu)勢，避免盲目建設(shè)，能夠促進沈陽商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，從而推動城市經(jīng)濟整體水平的提升。

關(guān)鍵詞：沈陽市；商業(yè)地產(chǎn)；建議

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）15-0202-02

中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展歷程，從其一出現(xiàn)，便以它的高回報、高風(fēng)險、操作復(fù)雜等特點，成為了房地產(chǎn)行業(yè)中的新貴。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和一個城市的建設(shè)水平及房地產(chǎn)開發(fā)水平有著密切關(guān)系。近年來，隨著沈陽市城市建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進程的加劇，商業(yè)地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展。自中央振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施開始，國內(nèi)外的商業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛搶灘沈陽商業(yè)地產(chǎn)。以“金廊工程”為代表的商業(yè)項目正推動著沈陽商業(yè)地產(chǎn)的不斷前進，沈陽商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個重要組成形式。

二、沈陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

隨著沈陽商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)項目總量的不斷增加，其發(fā)展中出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)增幅過快，供大于求

隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)因其受政策影響較小，受到很多開發(fā)商的追捧。沈陽作為東北地區(qū)的中心城市，讓越來越多的開發(fā)商將眼光瞄向沈陽，沈陽的商業(yè)項目如雨后春筍般在短短的時間內(nèi)迅速生根發(fā)芽，沈陽商業(yè)地產(chǎn)的增幅目前處于全國的前列。沈陽常住人口不足千萬，購物中心的面積卻已達到800萬平米，商業(yè)地產(chǎn)總量驚人，已經(jīng)遠遠超出了居民的消費能力，這與沈陽二線城市的地位有一定的偏差。雖然每個項目單體看似都沒有問題，但由于過快的建設(shè)速度，大量的高端物業(yè)的在短時間內(nèi)集中出現(xiàn)，無疑超出了沈陽市民的實際消費能力和經(jīng)濟增長速度。有數(shù)據(jù)表明，一個金廊沿線的項目面積就比上海三大商業(yè)街加起來的總面積還要多。在沈陽市，多個建成的購物中心生意慘淡，部分閑置。沈陽龍之夢亞太城、青年大街茂業(yè)百貨等項目開業(yè)幾年來一直經(jīng)營慘淡，客流稀少，商戶經(jīng)常更換，隨處可見不知何時開業(yè)的“敬請期待”巨幅廣告。盡管如此，新的項目卻還在大規(guī)模的建設(shè)和規(guī)劃中。

2.盲目投資，輕視后期經(jīng)營管理

商業(yè)地產(chǎn)的過快發(fā)展，在項目規(guī)劃期沒有更多考慮后期的資金及經(jīng)營方面問題，導(dǎo)致部分項目出現(xiàn)了這樣那樣的問題。一些項目建設(shè)階段就出現(xiàn)資金不足，項目停工，中途尋求整體出售的情況；一些已投入使用的項目，由于經(jīng)營管理不善，項目出現(xiàn)經(jīng)營危機，如太原街的伊勢丹、新瑪特百貨等先后停業(yè)；部分商業(yè)地產(chǎn)則采用分塊出售的形式進行經(jīng)營，導(dǎo)致整體管理水平低下，租戶頻繁流動；更有一些商鋪長期空置，據(jù)統(tǒng)計沈陽購物中心空置率達17%，遠遠高于國內(nèi)二線城市的平均空置率。一些缺乏項目經(jīng)驗的開發(fā)商開發(fā)超過自身管理能力的項目，導(dǎo)致許多經(jīng)營管理方面的問題頻頻出現(xiàn)。

3.同質(zhì)化競爭嚴重，項目定位有待思考

隨著沈陽市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，大規(guī)模高端項目不斷出現(xiàn)，從早期的卓展購物中心，到現(xiàn)在的大悅城、星摩爾、恒隆廣場、萬象城等，項目規(guī)模不斷擴大，檔次不斷提高，尤其“金廊”沿線商業(yè)項目密集，大部分是中高檔的購物中心，這些高端項目業(yè)態(tài)相近，缺乏特色，存在同質(zhì)化競爭嚴重的風(fēng)險。相似的項目密集，商家競爭激烈，原本商鋪難求變成了品牌商難求，客戶難求，這給商家的經(jīng)營帶來了巨大的考驗。此外，沈陽新建商業(yè)項目定位在高端的較多，和沈陽的整體消費水平有一定差距，超過城市的定位。這在一定程度上導(dǎo)致了逛街多、購物少，休閑多、娛樂少的現(xiàn)狀，高端項目盡管有一定客流，但看的人多，實際消費群體較少，一些高檔商業(yè)成為了沈陽的軟肋。另外一些中高端項目在經(jīng)營困難的情況下開始銷售低端商品，使其定位出現(xiàn)混亂。還有個別商業(yè)項目初期經(jīng)營管理不善，項目定位不清晰，如北一路服裝城，本應(yīng)是規(guī)模化經(jīng)營和發(fā)展的批發(fā)性服裝商城，但缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，各類商品魚龍混雜，商品的質(zhì)量也缺乏相應(yīng)的保證。

4.集中商圈的交通問題有待解決

沈陽早期商業(yè)項目主要集中在幾大商圈：太原街、中街、北行等，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，幾個地段均出現(xiàn)了不同程度的交通擁堵和停車難的問題。盡管一些新建的購物中心已建設(shè)了地下停車場，但由于商業(yè)項目的總量較大，原有商業(yè)項目仍有停車困難的問題，商業(yè)項目密集地段交通狀況堪憂。集中商圈的交通環(huán)境在一定程度上影響著居民的購物。

三、解決沈陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在問題的對策

商業(yè)地產(chǎn)從開始的開發(fā)商到投資者，到經(jīng)營者，再到商戶，最終到達顧客，如此多的鏈條加大了其運作的復(fù)雜性。沈陽的經(jīng)濟總量毋庸置疑，城市化進程相對較快，開放步伐較大，商業(yè)地產(chǎn)市場前景較好。但大批量商業(yè)項目集中出現(xiàn)所帶來的問題影響其健康發(fā)展，找出適合其發(fā)展的相應(yīng)策略，才能確保其可持續(xù)發(fā)展。

1.注重項目全過程的經(jīng)營管理

在龐大的沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場中，如此大的建設(shè)總量、如此多的高端項目，必須要有專業(yè)公司運營管理。面對市場競爭的瞬息萬變，需要專業(yè)化的運營團隊，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能夠迅速應(yīng)對，才能運籌帷幄全面掌控。如缺少規(guī)劃和管理理念，缺乏專業(yè)隊伍，項目的后期運營將舉步維艱。在建設(shè)項目的初期就要充分考慮后期的運營，進行嚴格的測算和抗風(fēng)險評估，不能盲目投資。面對沈陽這樣一個高端項目云集，消費水平中檔的城市，必須考慮適合其經(jīng)營和發(fā)展的有針對性的策略，不能照搬照抄其他城市的成功經(jīng)驗，需要具有一定的創(chuàng)新思想。

2.注重區(qū)域發(fā)展，項目之間相互協(xié)調(diào)

沈陽商業(yè)項目集中，同一商圈內(nèi)擁有多個相似的大型購物中心，商家競爭愈發(fā)激烈，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴重。在同質(zhì)化競爭嚴重的商業(yè)市場，進行整體的商業(yè)布局規(guī)劃，項目之間實現(xiàn)最優(yōu)整合，避免惡性競爭，才能促進其良性發(fā)展。以金廊工程為例，其是沿道路兩邊分布的商業(yè)項目，從布局上看，不是聚集型商圈，各個商家都很難攬住大批量的客戶群體，如果均單一的無序趨從發(fā)展，不互相協(xié)調(diào)，又相似度極高，很難吸引大量客戶，其發(fā)展的危險系數(shù)極高。如果金廊整個商業(yè)綜合體群的每個項目都具有區(qū)域集體意識，各自項目之間考慮差異化、互補性，相互聯(lián)動，合理地分配資源，具有不同的類別化經(jīng)營特色，錯位經(jīng)營，能夠提高產(chǎn)品的附加值，可充分發(fā)揮項目的區(qū)域優(yōu)勢。

3.準確定位，各類項目比例合理化

一個具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項目首要任務(wù)是對投資產(chǎn)品進行詳細的分析評估，準確定位，才能在競爭中脫穎而出。在什么區(qū)域做什么項目，要有充分的調(diào)研，如果定位失誤，項目必然失敗。定位包括經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇、項目體量規(guī)劃、項目建筑設(shè)計、目標(biāo)消費人群等。真正成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，不僅要把商鋪順利銷出去，還需運營得當(dāng)。通過嚴謹?shù)恼{(diào)查、準確的市場定位，引導(dǎo)多重業(yè)態(tài)的商家入駐，實現(xiàn)資源上的強強聯(lián)合和利益鏈上的多贏，從而讓商業(yè)物業(yè)有持續(xù)升值動力。目前，沈陽商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，單從商業(yè)面積看已經(jīng)飽和，但從商業(yè)類別看，一些專業(yè)市場并未飽和，甚至部分行業(yè)存在空缺，市場潛力有待挖掘。各類商業(yè)項目要均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)某類項目過剩，而其他項目緊缺的狀況。此外，沈陽商業(yè)地產(chǎn)不能一味追求高端，其發(fā)展必須與人們的消費能力相適應(yīng)，滿足人們的不同需求，這樣才能吸引更多的客戶，超過實際購買力的商業(yè)項目很難持續(xù)發(fā)展。準確定位，差異化發(fā)展，因地制宜、因時制宜，商業(yè)定位與客群定位有機融合，這樣的項目才具有競爭力。

4.充分發(fā)展現(xiàn)有商業(yè)項目，適度發(fā)展社區(qū)型商業(yè)

集中商圈的發(fā)展雖便利了人們的生活，也促進了經(jīng)濟的增長。但過度集中的商業(yè)地產(chǎn)卻在一定程度上帶來了負面影響，尤其是集中商圈的交通問題堪憂?？紤]現(xiàn)有商圈的可持續(xù)發(fā)展，避免再過量的建設(shè)大規(guī)模的類似項目，才能確保其周邊良好的交通環(huán)境，才能確?，F(xiàn)有項目的正常運轉(zhuǎn)。目前重要的不是新建商業(yè)項目的規(guī)模、數(shù)量和檔次，而是如何更好地經(jīng)營現(xiàn)有的商業(yè)項目。除集中商圈的商業(yè)地產(chǎn)外，可考慮適度發(fā)展社區(qū)型商業(yè)。社區(qū)型商業(yè)與居民日常生活密不可分，能為居民生活提供便利，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、結(jié)語

對于快速發(fā)展的沈陽商業(yè)地產(chǎn)，解決其發(fā)展中存在的問題，才能使其健康發(fā)展。反之，如不采取有效的措施，這種飛速的發(fā)展，勢必導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的集中化、同質(zhì)化和過剩，最終結(jié)果缺乏消費人群和品牌資源的商業(yè)大盒子將是一堆空盒子。針對沈陽商業(yè)地產(chǎn)的特點采取適合的發(fā)展策略，多方入手，齊抓共管，讓沈陽的商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)出新的生機和活力，讓城市的整體形象得到進一步的提升。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]