一房二賣中房屋所有權的歸屬問題

摘 要：出賣人與兩個買受人簽訂買賣合同，均未交付占有也未辦理登記時，合同成立在先的買受人可依據誠信原則請求房屋所有權的取得；在未交付占有的情況下，當出賣人已為某一買受人辦理了房屋登記過戶手續時，該買受人便依登記取得了房屋的所有權；在出賣人將房屋交付先買人后又為后買人辦理了過戶登記，交付在一定情形下也可以被變通的視為所有權轉移的一種公示方式；當多個買受人之一為房屋的共有人時，在同等條件下應由該共有人取得房屋的所有權。

關鍵詞：一房二賣；所有權歸屬

在以我國現行民事立法采認的債權形式主義的物權變動模式作為分析問題的制度背景 下，在房屋重復買賣合同均為有效的情形下，數個買受人均可依據合同請求出賣人履行合同交付房屋，這時數個買受人之間的權利產生沖突，如何確定房屋所有權的歸屬呢？

（1）出賣人為某一買受人辦理了房屋所有權過戶登記手續。登記是不動產物權變動的典型公示方法和生效要件。因此，當出賣人已為某一買受人辦理了房屋登記過戶手續時，該買受人便依登記取得了房屋的所有權。此種情況下不論出賣人與其他買受人簽訂的房屋買賣合同是在辦理登記手續之前還是之后，一般說來，其他買受人就不能再取得房屋所有權。但其可以依買賣合同請求出賣人承擔債務不履行的損害賠償責任或請求解除合同并要求出賣人賠償損失。

（2）房屋所有權人與兩個一買受人分別就同一房屋簽訂買賣合同，均沒有交付占有和辦理登記。在房屋買賣合同均為有效，且出賣人又未移轉房屋所有權給任一買受人時，若數個買受人同時向出賣人行使請求移轉房屋所有權或同時向法院起訴要求出賣人履行合同，如何處理？有人主張，應允許出賣人自主決定將房屋的所有權轉移給某一買受人。理由是，按照市場經濟自由競爭原理以及債的相對性原理，二個債權合同都是有效的，數個買受人享有的債權具有平等性，不因成立先后而異其效力。法律不應過度干預當事人之間的買賣自由。根據債務人任意履行規則，出賣人向哪個買受人履行債務及如何履行，原則上應取決于其自由意志。出賣人選擇向某一買受人交付房屋而沒有向其他買受人交付房屋，只要其沒有以此加害于該買受人的意思，法律無需干預。這樣做符合意思自治原則和有利提高財產的利用價值。筆者認為以合同成立的先后順序為標準，按“合同成立在先，取得在先”為原則來確定房屋所有權的歸屬為妥，支持這一主張的基本的價值理念是誠實信用原則。盡管兩個合同都有效，但先買人的合同既然成立在先，在兩個合同均未履行交付占有和辦理登記的情況下，先買人主張其首先取得房屋所有權，合乎一般人的公平誠信理念，應當予以支持。

在某些特定情形下，對出賣人的重復買賣行為予以限制也是有必要的。如當事人已經向登記機關提出了登 記的申請，盡管這時尚未辦理登記，但此時出賣人不能再自由選擇將標的物所有權轉移給某一買受人。德國民法典對此有相關規定：尚未登記的合意，在當事人的意思表示已經提交給不動產登記局時，也同樣具有約束力。這樣可以促使出賣人誠實守信，促成合同的履行；另一方面，也可使登記機關的審查活動不致因出賣人的隨意而中斷，減少社會成本。德國民法的這種規定可資借鑒。但出賣人應向不能取得房屋的買受人承擔違約責任。

（3）房屋所有權人與第一買受人簽訂買賣合同后，又與第二買受人簽訂合同，并交付占有使用或將房產證交某一買人持有。當事人具有轉移房屋所有權的真實意思表示，但表現該意思的形式不是典型的不動產登記。德國民法第873條第2款規定了這種情況，該條款規定：“在登記前，將依據土地登記法取得的登記許可證交付與相對人時，亦為有效。”我國司法實踐中，也采用了相同的態度。針對房屋交付后，或者房屋產權證書交付后出賣人反悔提出返還要求時，最高人民法院通過司法解釋規定，標的物的交付維持，并許可當事人補辦登記手續，當事人的合同爭議，可以用債權關系來解決。這樣解決的理由還在于：房屋的交付是房屋出賣人對合同的實際履行，為了減少合同履行的費用，由占有人取得房屋所有權符合“效益最大化”的經濟原則。另外，房屋已交付給其中一個買受人占有后，若再將房屋確權給其他買受人，勢必引起該買受人與占有人之間的糾紛，導致新的糾紛的產生，不利于財產關系的穩定。

（4）出賣人向第一買受人交付房屋后，又為第二買受人辦理了過戶登記手續。這是一種房屋買賣中常見處理起來十分棘手的情況：出賣人把房子先賣給甲并且交付使用；后由于房價上漲的原因又把該房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過戶手續。試問，該房子的所有權應當屬于誰？乙能否要求甲騰房？按照我國《物權法》，不動產物權登記不僅僅具有物權公示作用，而且還具有決定不動產物權變動效力的作用。于是，誰是房屋的所有人，就看不動產登記簿。甲雖然先買且已占有使用，但沒有辦理過戶登記手續，乙雖然后買，但已經辦了登記，所有人就只能是乙。因此，乙有權要求甲騰房。甲因此受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。

但不排除有這樣一種觀點認為：房屋買賣的實質是房屋所有人和貨幣所有人各自行使其所有權的行為，在房屋所有權轉移中真正起決定作用的因素其實并不是登記，而是雙方當事人轉移所有權的一致的意思表示，交付和登記都不過是這種意思表示的客觀表現形式。既如此，就不能認為只有登記才是當事人向世人表達其移轉房屋所有權意思的唯一形式。交付房屋占有既然是基于出賣人和買受人之間的轉移所有權的合意，那它應當同登記一樣都能起到向外部表達當事人移轉房屋所有權的意思的作用。因此交付住房就是轉移了所有權。在接受交付之后，買受人的占有是基于所有權的占有。如果不承認依據買賣合同交付房屋具有表達雙方當事人移轉房屋所有權的意思，那么出賣人仍然保有所有權，他就可以繼續行使這種所有權，進行一房二賣，也可以將房子抵押出去。如果認為房屋占有交付的客觀事實同登記一樣，也可作為認定所有權轉移的依據，就能夠對于出賣人形成有效的法律約束。出賣人已經將房屋交付給第一買受人占有使用了，出賣人出讓房屋所有權的意思不容否認，而第一買受人也已經入住了，取得房屋所有權的意思也是顯然的。他不可能說這不是我的房子而說只是暫時使用他人的房子而已。理由很簡單，因為他已經買了，錢也付了，出賣人也把房子交給他了。與買方交付金錢構成對價的是賣方對房屋的交付，這兩種交付在觀念上構成人們認定交易公平的重要基礎。

在房屋交易和審判實踐中，如果后來辦理了登記的人主張該房屋的所有權的請求得到支持，而要求先前通過合法交付占有房屋的人騰房，因與一般社會公眾的公平觀念相悖，往往引發極大的沖突。故司法實務中，如果實際居住人僅此一套住房，即使法官認定房屋由登記權利人所有，也會同時要求登記權利人提供實際居住人另有住房的證據，才可能判決支持其騰房的要求，否則即使確認登記權利人有房屋的所有權，這種所有權他也無法實際行使。按照司法解釋的規定，對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院雖可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債（《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條）。

因此，在堅持我國債權形式主義的立法原則下，在司法實踐中應該適當的予以變通。如對出賣人在明知房屋的所有權已通過交付轉移給前買受人的情況下又故意為后賣人辦理過戶登記，屬無權處分行為，該轉移登記行為無效，應當予以涂消。又如后來的買受人明知房屋已為前一買受人買得并且交付入住，而卻仍與出賣人簽訂買賣合同并且辦理登記手續，則應認為后賣人具有惡意。法律首先應當保護善良無辜之人，這是天經地義的事情，也是一切法律存在的正當性基礎。作為法律規則，為什么不可以讓無辜善意的先買受人得到房屋，卻讓惡意的后買受人得逞呢？

（5）買受人之一為房屋的承租人或共有人的情形。當買受人之一為承租人時，我國《合同法》第230條和《民法通則意見（試行）》第118條規定了房屋承租人的優先購買權制度：出租人出賣房屋時，應提前通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買的權利。出租人未提前通知承租人的，承租人可以請求人民法院宣告該買賣合同無效。根據房屋承租人的優先購買權制度：當買受人之一為房屋的承租人時，在同等條件下應由該承租人取得房屋的所有權。

如果出賣人已為其他買受人辦理了登記手續，此后承租人主張同等條件下的優先購買權要求取得房屋，是否應當支持？筆者認為，考察此問題可以從承租人優先購買權的制度功能及立法目的入手，優先購買權作為先買權中法定先買權的一種，是立法者尊重社會倫理觀念和人們的交易習慣，從淳化社會公序良俗，維持正常的社會生活秩序出發，限制所有人的處分權，保護特定當事人的一種制度選擇。但隨著社會經濟的發展，先買權制度也受到了一些置疑，認為先買權對所有權做出了不合理的限制，不利于保護善意第三人的利益；妨礙交易的形成，不利于鼓勵交易和提高交易效率。

上述置疑不無道理，但是鑒于先買權制度在成文法和習慣法中均有體現，符合人們的交易心理和交易習慣，所以我們在適用這一制度時，一定要在交易效率和交易習慣這二種價值判斷之間進行衡平，既要尊重交易習慣和正常的社會秩序又要體現效率的要求，因而在上述討論的情形下，交易行為已完成，房屋已合法過戶，所有權已發生轉移，基于對登記公信力的信賴，不特定的第三人也許已與房屋所有人進行了后手的交易，這時如再允許承租人從房屋所有人或房屋再次買賣的后手交易者處取得房屋，顯然不符合交易效率的價值目標，也破壞了不動產登記的公信力。出賣人未盡通知義務，而將房屋賣與第三人并辦理完過戶手續，承租人的優先購買權受到侵害自無異議，但優先買購買權的救濟方式不只取得房屋這一種，賠償損失同樣可以彌補先買權的損害，所以在此種情況下，應尊重和維持權利的現實狀態，不支持承租人取得房屋的訴訟請求。但若房屋承租人與所有人的買賣合同成立在先，則應認為自該合同成立時起房屋所有權就已轉移至承租人。

當買受人之一為共有人時，我國《民法通則》第78條第2款、《民法通則意見（試行）》第92條規定了共有人的優先購買權制度。按份共有人在出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優先購買的權利；共同共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用，其他共有人享有優先購買的權利。共有權是一種法定物權，與基于合同關系產生的買受人的債權相比具有優先性，所以，當買受人之一為房屋的共有人時，在同等條件下應由該共有人取得房屋的所有權。

縱上所述，合同的效力與合同能否履行要區別對待，一房兩賣時先后兩個合同均可有效。如果兩個合同房屋均未交付或辦理移轉登記，支持先成立合同的買受人取得房屋所有權符合誠實信用的理念。本文的著重提出這一觀點即對所有權轉移起決定作用的是雙方當事人的合意，交付和登記只是用來確定當事人意思的外部表現形式。先買受人已經占有入住房屋的情況下，既使出賣人已和后買受人辦理了登記，在司法實踐中可以根據情況對債權形式主義模式予以適當變通。在買受人之一為承租人時，若非承租人已辦理過戶登記，為維護交易效率價值，承租人的優先購買權可不予考慮。為維護房屋的整體效用和促進流通，共有人的優先購買權則應當予以保護。

參考文獻：

[1]王利明.《物權法研究》，北京：中國人民大學出版社，2002

[2]龍翼飛.《物權法原理與案例教程》，北京：中國人民大學出版社，2008

[3]梁慧星，龍翼飛，陳華彬.《中國財產法》三聯書店（香港）有限公司，1997

[4]錢明星.《物權法原理》，北京：北京大學出版社，1994

[5]彭萬林.《民法學》北京：中國政法大學出版社，2001

[6]王衛國.《中國土地權利研究》，北京：中國政法大學出版社，1997

[7]陳華彬.《外國物權法》，法律出版社，2004