胡景暉：國內地產市場面臨內在調整

隨著中國房地產“后開發時代元年”的到來，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受采訪時表示，種種信號表明，2014年國內房地產市場面臨內在調整已是正在發生的事實，結合全國兩會所釋放的信號來看，未來的行業將逐步迎來更多深層次的變化。

信貸從緊 行業上游風險較大

胡景暉認為，2014年年初，各銀行出于防范系統性金融風險等因素的考慮，在央行的指導下，對開發商的貸款未曾出現往年年初通常會發生的井噴。年初信貸的收緊很有可能意味著全年的收緊。這一信號說明銀行系統在控制可能發生的風險，而風險的來源主要集中在房地產行業上游。受信貸政策的影響，對于行業上游的開發企業來說，資金鏈壓力將有所增加。在考驗各類大小開發企業融資能力的同時，也可能擠壓地產開發企業，促使企業分化，大型品牌開發企業將占據優勢，小開發企業將受到更大壓力，生存空間減小。

增量房與存量房市場關系將逐步發生變化

目前在政府積極推進保障性住房政策增加剛需供應、以及土地資源越來越稀缺的大環境下，未來國內房地產市場增量房與存量房的市場關系將發生根本性變化。胡景暉說，目前國內一線城市中，存量房交易量基本都已超過增量房交易量。2013年上海市存量房全年交易量達到32萬套的歷史新高，遠超增量房交易量。這說明隨著市場發展，存量房交易將逐步占據市場交易的主導地位。對于政府來說，要促進市場持續健康發展，既要做好增加剛需供應的增量房市場，也要充分盤活存量房交易市場，通過增量和存量的協調發展來解決市場矛盾，滿足市場需求。

充分發揮市場作用

“只賺不賠”將成為歷史

在被問及對目前一線城市地熱房冷、地王頻現等現象的理解時，胡景暉表示，政府對房地產行業的治理思路已有所變化，要充分發揮市場調節資源的基礎性作用。這意味著不久的將來，過去“只賺不賠”的地產開發行業將演變為“有賠有賺”。“對于開發企業來說，如果買了更貴的面粉卻沒有賣出更貴的面包，那么肯定要面臨虧損。”胡景暉說。

同時，胡景暉認為，一線城市目前這一階段的拿地熱潮有幾方面原因：一是2013年的熱市刺激了房企拿地的熱情；二是熱市之后，部分房企資金鏈壓力較小；三是一線城市作為國內房地產市場的兵家必爭之地，巨大的需求和有限的土地資源使房企普遍看好未來的贏利空間，高價拿地對很多大型房企來說也有戰略層面的考慮。

管理機制創新 解決房地產市場問題

對于目前地方經濟受房地產綁架等問題，胡景暉建議，政府或可通過管理機制的創新來解決房地產市場的問題。如，或可仿照國家安全委員會的模式，成立由高層領導的房地產問題專項領導小組，整合國土、環保、銀行、稅務等多方面與行業相關的部門，專項解決房地產所關聯的種種問題，系統解決新型城鎮化、房價過高、土地財政、房產稅等問題。