論建筑物區分所有權制度

摘 要：建筑物區分所有權制度是我國一項重要的制度，關系到人們的衣食住行，當前我國的城鎮化建設不斷的推進，人們對于建筑權利的關注度不斷的增加，建筑物區分所有權制度可以明確土地資源的歸屬問題，避免在城鎮化發展過程之中出現的一系列爭端問題，因此，對于建筑物區分所有權制度的研究就顯得十分重要。本文主要闡述建筑物區分所有權制度的意義和概念，并詳細的分析了其基本特征和內容，最后針對我國所有權現狀，提出了幾點完善建議。

關鍵詞：建筑物；區分所有權；價值；

隨著土地資源的日益緊缺，人們對于建筑物區分所有權制度的意識逐漸增強，這就需要有健全、完善的法律制度來對建筑物所有權進行界定，但是，當前我國的建筑物區分所有權制度的研究還處于發展階段，對于建筑物區分所有權制度的研究勢在必行。通過本文的論述，筆者一方面希望能夠起到一個拋磚引玉的作用，另一方面，希望能夠給相關的工作人員提供一點參考借鑒的材料。

一、建筑物區分所有權的價值

首先建筑物區分所有權具有法律價值，反應了我國現階段的經濟結構和社會需求，建筑物所有權直接關系到人們的經濟利益，建筑物是一個完整的價值主體，其所有權歸屬于自然人、法人、或者是擁有民事主體資格的主體。建筑物區分所有權制度需要解決的問題就是共有建筑物維修和維護的問題，一方面區分所有權制度要合理的區分建筑物的共有部分和專有部分，統一業主的權利和責任，避免建筑物產權不明造成的利益糾紛。另一方面建筑物區分所有權制度在法律的意義上進行了約束，使共有權的協調有法律和合同雙管齊下，保證了建筑物所有權的法律價值。

再者建筑物區分所有權具有經濟價值，建筑物是經濟價值主體，是公民的私人財產，法律要發揮其保護作用，對私人財產進行有力保護，同時也要通過法律的強制作用來實現資源的可持續發展。因此，在土地資源日益緊缺的中國，建筑物區分所有權應當發揮杠桿的作用，協調居民業主的合法利益，同時在土地資源滿足個人需求的基礎上，實現最大限度的資源分配，實現建筑物資源的合理利用。

最后是建筑物區分所有權具有社會價值，建筑物作為居住的承載體，為人們的生活提供安定的生活環境，一旦建筑物所有權歸屬不明確而出現利益爭端，就會影響社會的安定。因此，建筑物區分所有權關系著我國社會主義和諧社會的建設，健全、完善相關的制度法律可以避免利益糾紛，實現居民業主的權利管理和權力自治的銜接，保證物業小區的關系和諧，建立真正意義上的和諧社會。

二、建筑物區分所有權的概念

隨著社會的發展，對于建筑物區分所有權的相關研究逐漸增多，當前建筑物區分所有權的概念分為以下幾種：①一元論概念，這種概念是一種狹義的區分所有權學說，一方面一元論概念認為建筑物區分所有權是對建筑物的歸屬和享有權利進行區分，另一方面這種觀念認為建筑物區分所有權是指建筑物作為一個整體由全體區分所有權人共有，即“共有權說”。②二元論說，這是一種廣義的區分所有權概念，認為建筑物區分所有權的側重點居民建筑物的專有權和共有權的結合。③三元論概念，建筑物區分所有權的區分內容是建筑物的專有部分和共有部分，居民對于兩者享有轉有權和共有權，同時共同承擔建筑物管理、維護、維修等方面的共同責任。

三、建筑物區分所有權的特征

建筑物區分所有權是一種特殊的不動產所有權，明確了建筑物的價值歸屬，這種所有權強調了人們對于建筑物的共有權利，同時又在個體的方面出發，明確了人們對于建筑物的個人專屬權利，因此，建筑物區分所有權是共有權和專有權的結合，和一般的不動產所有權形成了鮮明的對比。首先建筑物區分所有權具有明顯的雙重性，集專有權和共有權為一體；再者建筑物區分所有權的客體具有特殊性，既包含著建筑物本身的專有權利，同時也包含了建筑物的共有部分，此外建筑物的空間部分也屬于所有權的范圍之內；最后是建筑物區分所有權具有限制性，居民業主只能夠對歸屬于自己的部分享有權利專有權，但是對于整個建筑物不具備此權利，同時建筑物專有權和共有權是不可分割的，共同存在于建筑物主體之中，一旦出現建筑物的抵押、轉讓、繼承的時候，其發生變化的主體是專有權，而其共有權不隨著建筑物主體的變化而變化。

四、建筑物區分所有權的基本內容

建筑物區分所有權包含了專有權、共有權、成員權三項內容，只有把握好這三項內容的準確權利界定范圍，才能夠把握好建筑物區分所有權制度的立法方向，下面詳細介紹這三項基本內容的概念和范圍：

（一）專有權

專有權是指所有權人對于建筑物中專有的部分進行自由使用、收益或者處分的權利，這是建筑物區分所有權結構中的單獨所有權要素。建筑物的專有權包含兩方面的內容，首先是建筑物的結構要具有獨立性，就是建筑物要具有遮蔽性，使其和共有建筑分割開來，具有明顯的專有性特征，再者是使用上的獨立性，建筑物具有獨立式出口和專用設備，滿足人們獨立生活的需求。

建筑物專有權所有人在享受專有權利的同時，也應當承擔相應的義務，建筑物專有權是建筑物區分所有權的一部分，居民業主在使用的過程中不得違反全體區分所有權人的共同利益。當前對于違反共同利益的行為界定如下：①對建筑物有不當的毀損行為，區分所有權人不得對建筑物的共有部分進行改建或者拆除，即使對于專有權歸屬范圍的建筑主體，一旦其拆除或者改建威脅了整棟建筑物的安全，也屬于違反共同利益的范圍；②對建筑物的不當使用行為，例如在建筑物內放置危險物品，威脅到周圍居民安全，或者威脅著整棟建筑物的安全的行為屬于違反共同利益，同時在專有權的建筑物內進行不合法經營的行為也屬于違反共同利益，對于違反共同利益的行為，相關的管理部門有權進行制止。

（二）共有權

共有權是指建筑物區分所有權人根據相關的法律、合同等，享有對于建筑物共有部分的使用、收益、占有權利，這是建筑物所有權的物權要素，是建筑物區分所有權的靈魂。建筑物共有權的范圍較廣，不同國家的劃分范圍不同，我國相關的規定列出了共有權利的范圍，即門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所、園路以及上下設施等。在實際的建筑物區分所有權共有部分的劃分當中，出現的問題集中在樓層共有墻壁、地板、管理的維修費用承擔上，這也是當前我國建筑物區分所有權制度需要重點解決的立法部分。

建筑物區分所有權作為共有權人的義務，首先居民業主對于共有權的建筑的使用要保持為原有的功能，不得擅自改變其功能屬性，如果有需要改變其使用功能的需求，則需要經過業主大會討論投票后通過，并辦理相關的手續；再者共有權人要承擔共有部分的維修費用，共用部分為建筑物的實體部分，必然發生修繕、管理、維護、改良等費用，應由全體區分所有人承擔。同時，鑒于在前面的分類中有全部所有人共有和部分所有人共有的分類。最后是所有權人應當承擔共有部分的維護和保存的義務。

（三）成員權

成員權是指在建筑物的結構使用之中，由于其權利歸屬存在著不可分割性，居民業主為了共同的使用權利達成的統一權利和義務承擔團體，每一個成員都享受著同等的權利，同時也承擔著相應的責任。成員權人享有表決權利，作為成員團體的一員，其依法享有所有事務的投票表決權；參與規則制定的權利，在召開團體成員大會的時候，成員權人擁有參與制定規約的權利，同時還擁有對于成員團體管理人員的選舉和借人權利，此外所有權人作為管理團體中的成員，對公共管理事項及公共利益的應得份額所享有的請求權。

五、我國建筑物區分所有權制度的立法完善

隨著我國經濟的不斷發展，城鎮化建設飛速發展，尤其是房價的居高不上，人們的焦點逐漸轉移到住宅問題上，尤其是對于建筑物區分所有權更加重視，雖然我國的建筑區分所有權制度的歷史較早，但是，隨著我國的社會主義市場經濟體制的不斷完善，從而出現了一系列的所有權的爭端問題。

（一）建筑物區分所有權制度的民法立法

民法立法模式是較為常用的建筑物所有權制度，國外應用較多，也取得了良好的效果，但是依然存在著較多的弊端，首先是將區分所有權法放到民法之中，對于建筑物區分所有權的專有權、共有權和成員權等難以做出詳盡的解釋，從而導致現實問題無法解決，因此，我國建筑物區分所有權制度采用民法立法模式還需要對相關的內容進行補充和完善。

（二）建筑物區分所有權制度的住宅法立法

住宅法立法模式在建筑物區分所有權時更多的涉及的都是弱勢群體的住房保障問題，同時住宅法立法模式調整的內容較為廣泛，但是，對于建筑物區分所有權的專有權、共有權、成員權等相關方面的解釋依然不夠全面，因此，這種立法模式適用于原則性問題的規定，在解決實際問題中的應用性不足。

（三）我國建筑物區分所有權制度的完善

當前我國對于建筑物區分所有權制度進行了逐一的完善，但是，對于細節方面的規定還需要進行具體化和全面化。首先是對于專有權，我國對于專有權的規定采用的是概括立法模式，沒有具體的內容，因此，對于專有權應當良好專有權人的義務，增強其義務承擔的可操作性，要充分的考慮適時對相鄰使用權的規定進行立法，此外要平衡使用人和被使用人的雙方利益。

對于共有權，要重點解決共有人之間的不協調性，法律應當發揮其調節作用，對于共有權人客體進行詳細的規定，消除共有人之間潛在的利益糾紛，同時要做到權責分明，法律應當對于區分所有權人的權利和義務進行規定，在保證其應當享受的權利的同時，也要約束其承擔相應的義務。此外要對于建筑物共有部分的使用權進行立法規范化，增強對于建筑物共有部分管理。

關于成員權，當前我國對于成員權團體的管理沒有明確的管理內容，更加傾向于人的管理，因此，應當把物管理和人管理結合在一起；再者要在邏輯上正確解釋管理機構，并鼓勵業主實行分工管理，保證高效率的管理水平。

六、總結

總而言之，建筑物是個人的私有財產，關系著人民根本利益，引起了人們的廣泛關注，并在現實中引發了一些利益糾紛。因此，我國建筑物區分所有權的制度立法應完善專有權、共有權、成員權的相關規定，同時在社會實踐中平衡業主的利益，實現建筑物區分所有權法律制度的價值。以上是本人的粗淺之見，但是由于本人的知識水平及文字組織能力有限，因此文中如有不到之處還望不吝賜教。

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作者簡介：

郭晨輝：男，漢族，1986年生，山東樂陵人，安徽財經大學法學學士，工作單位：南京金埔園林股份有限公司證券法務部，研究方向：民商法。