房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突及解決策略

摘 要：現(xiàn)階段，房屋抵押作為重要的融資手段，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。然而，房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并不是一帆風(fēng)順的，其存在各種各樣的權(quán)利沖突。文章從這個(gè)角度出發(fā)，積極探析房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利沖突與解決之道。

關(guān)鍵詞：房屋抵押權(quán)；權(quán)利沖突；沖突解決

為了能夠最大化發(fā)揮房屋資源的效能，同一房屋可能會(huì)被設(shè)定抵押權(quán)，租賃權(quán)，典權(quán)等多重權(quán)利，在此過(guò)程中，不同權(quán)利給予人和接收人之間存在著復(fù)雜的權(quán)利沖突，從而使得房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程變得更加難以界定。由此就有必要去探析房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上找到相應(yīng)的解決策略。

一、房屋抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突以及解決策略

房屋抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突時(shí)有發(fā)生，一般表現(xiàn)為再抵押和重復(fù)抵押兩種情況。其一，所謂再抵押，是指對(duì)于同一房屋的部分價(jià)值進(jìn)行設(shè)定抵押權(quán)之后，對(duì)于剩余的其他部分再次進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)定，兩個(gè)抵押關(guān)系不重復(fù)，其擔(dān)保債務(wù)金額不超過(guò)房屋總價(jià)值即可。其二，所謂重復(fù)抵押，就是以同一房屋為對(duì)象，與不同行為主體，進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)定，這就導(dǎo)致出現(xiàn)多個(gè)抵押權(quán)人。多重抵押關(guān)系的情況，此時(shí)的擔(dān)保債務(wù)總額勢(shì)必會(huì)超過(guò)房屋總價(jià)值。我國(guó)《擔(dān)保法》明確肯定了再抵押的法律效力，認(rèn)為其在發(fā)揮資源價(jià)值，為民事主體提供資本等方面發(fā)揮著積極作用；對(duì)于重復(fù)抵押，我國(guó)《擔(dān)保法》否定了其法律效力，《物權(quán)法》沒(méi)有明確提出其立場(chǎng)。由此就帶來(lái)了抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突：對(duì)于重復(fù)抵押權(quán)進(jìn)行禁止，實(shí)際上是對(duì)于當(dāng)事人意思自治的干涉，違背了抵押擔(dān)保設(shè)立目的，也不利于財(cái)產(chǎn)權(quán)利的發(fā)揮，實(shí)踐中的抵押物價(jià)值是以市場(chǎng)行情為依據(jù)的，存在不確定性，由此導(dǎo)致重復(fù)抵押的情況常常發(fā)生。當(dāng)然，如果重復(fù)抵押權(quán)被允許，就可能出現(xiàn)銀行內(nèi)部人員與外部人員相互勾結(jié)，不斷進(jìn)行重復(fù)抵押，以造成銀行不良資產(chǎn)率的增加，這對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是很不利的。

對(duì)于房屋抵押權(quán)之間發(fā)生的權(quán)利沖突，其解決對(duì)策為以下幾個(gè)方面：其一，對(duì)于同一房屋抵押權(quán)進(jìn)行公示登記，在出現(xiàn)沖突的時(shí)候，以實(shí)現(xiàn)順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，建立先登記原則或者同時(shí)同序制度體系；其二，明確抵押權(quán)沖突矛盾所在，依據(jù)上述順序原則，進(jìn)行清償工作的開(kāi)展。

二、房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突以及解決對(duì)策

房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間發(fā)生沖突，會(huì)出現(xiàn)兩種不同的情況。其一，房屋租賃權(quán)已經(jīng)設(shè)定，在此基礎(chǔ)上再次進(jìn)行房屋抵押權(quán)的設(shè)定。原則上來(lái)講，租賃權(quán)和抵押權(quán)可以同時(shí)處于同一房屋上，一旦兩者出現(xiàn)了權(quán)利沖突，應(yīng)該遵循買賣不破租賃的原則，簡(jiǎn)單來(lái)講，就是租賃權(quán)優(yōu)先。這樣的原則界定，充分表現(xiàn)了法律對(duì)于租賃關(guān)系的保護(hù)，也是最大化發(fā)揮房屋使用價(jià)值的集中體現(xiàn)；其二，房屋抵押權(quán)設(shè)定之后，再次將其用于租賃。由于一般情況下，租賃期限不會(huì)長(zhǎng)于房屋抵押期限，也就是說(shuō)租賃合同不會(huì)對(duì)于抵押權(quán)造成影響。但是如果出現(xiàn)了房屋租賃期限長(zhǎng)于房屋抵押期限的話，此時(shí)就涉及到權(quán)利義務(wù)的沖突，應(yīng)該堅(jiān)持房屋抵押權(quán)優(yōu)先的原則。這是因?yàn)椋浩湟唬盅簷?quán)優(yōu)先設(shè)定，從先后順序的角度來(lái)講，后期的租賃權(quán)是在抵押權(quán)基礎(chǔ)上得以設(shè)定的，房屋的抵押權(quán)應(yīng)該優(yōu)先實(shí)現(xiàn)；其二，從登記程序的角度來(lái)講，房屋抵押權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記，而租賃權(quán)并沒(méi)有登記，應(yīng)該以登記者為優(yōu)先考慮對(duì)象；其三，從對(duì)價(jià)的角度來(lái)講，抵押權(quán)對(duì)價(jià)額度明顯會(huì)高于租賃權(quán)額度，考量到利益最大化因素，應(yīng)該以抵押權(quán)為優(yōu)先考量對(duì)象。

三、房屋抵押權(quán)與建筑工程價(jià)款賠償權(quán)利之間的沖突以及解決對(duì)策

建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指發(fā)包人同時(shí)擁有多個(gè)債權(quán)人，將房屋進(jìn)行折價(jià)或者拍賣所得的價(jià)款分配中，建筑工程承包人可以優(yōu)先獲得賠償?shù)臋?quán)利。雖然對(duì)于這樣的權(quán)利界定，學(xué)術(shù)界還存在很多的爭(zhēng)議。但是筆者傾向于認(rèn)同建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。其原因可以歸結(jié)為以下幾個(gè)方面：其一，從立法目的的角度來(lái)講，為了保證建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證建筑工程款的到位，使得社會(huì)處于穩(wěn)定的運(yùn)行狀態(tài)，將其作為優(yōu)先考量對(duì)象，顯得尤為必要；其二，從比較法的角度來(lái)看，承包人的優(yōu)先受償權(quán)已經(jīng)被各個(gè)國(guó)家所接受，部分國(guó)家甚至將其界定為優(yōu)先權(quán)立法依據(jù)。依照這樣的理論基礎(chǔ)，在處理房屋抵押權(quán)與工程款賠償優(yōu)先權(quán)的時(shí)候，應(yīng)該以建筑工程價(jià)款賠償權(quán)利為優(yōu)先考慮對(duì)象。

四、房屋抵押權(quán)與商品預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突以及解決對(duì)策

房屋抵押權(quán)會(huì)與商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間發(fā)生沖突，具體來(lái)講，可以從以下兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行探析：其一，預(yù)售在先抵押在后的情況，物權(quán)法體系建立了預(yù)告登記制度，要求對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)登記，這是最為后期各種行為的依據(jù)。一般情況下，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：當(dāng)事人預(yù)售合同辦理預(yù)告登記，保全效力成立，開(kāi)發(fā)商的房屋權(quán)利應(yīng)該被限制；當(dāng)事人沒(méi)有預(yù)售合同登記的，其買賣合同僅僅是債券性質(zhì)，此時(shí)的預(yù)購(gòu)人享受請(qǐng)求出賣人履行買賣合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在這樣的情況下，應(yīng)該遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，登記優(yōu)先于未登記的原則來(lái)進(jìn)行操作，也就是說(shuō)在建商品房抵押權(quán)有著優(yōu)先效力。其二，對(duì)于先抵押后預(yù)售的情況，抵押權(quán)與預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間其實(shí)不存在沖突，兩者權(quán)利都可以實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突是指房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，房屋抵押權(quán)與在房屋上設(shè)定的其它權(quán)利之間所產(chǎn)生的沖突，即同一房屋上既存在抵押權(quán)又存在其它債權(quán)、物權(quán)、優(yōu)先權(quán)等權(quán)利，而在該房屋價(jià)值有限的情況下，形成諸權(quán)利效力爭(zhēng)先、相互沖突的法律現(xiàn)象。如何協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與其它權(quán)利人之間的沖突，平衡各方當(dāng)事人的利益對(duì)于房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及交易安全的保護(hù)具有重要作用。

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