淺談不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，決定著物權(quán)的變動(dòng)的效力，有權(quán)利正確推定的作用。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅決定著物權(quán)的實(shí)質(zhì)變動(dòng)，對社會(huì)交易安全也有重大影響。在不動(dòng)產(chǎn)登記需要雙方共同申請的情況下，賦予登記權(quán)利人以登記請求權(quán)非常必要。本文著重探討了登記請求權(quán)的發(fā)生基礎(chǔ)及法律性質(zhì)，對我國立法選擇提出一些初淺的看法。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；請求權(quán)；債權(quán)；物權(quán)

一、必要性

登記是物權(quán)變動(dòng)的公示方式與外在表征之一，起著權(quán)利變動(dòng)的告示作用。登記不僅決定著雙方當(dāng)事人間的權(quán)利變動(dòng)關(guān)系，而且還影響著第三人利益及社會(huì)交易安全。在不動(dòng)產(chǎn)登記的程序上，不動(dòng)產(chǎn)登記原則上必須基于當(dāng)事人的申請，即“申請主義”。但由此產(chǎn)生的問題是，實(shí)踐中，因?yàn)榉尚袨椋ㄖ饕莻鶛?quán)合同）引起的物權(quán)變動(dòng)，雖然登記權(quán)利人一方對登記義務(wù)人一方有請求辦理權(quán)利登記的權(quán)利，但這種請求權(quán)的效力很弱。登記權(quán)利人也可以依預(yù)告登記來保全此種請求權(quán)，但即便是預(yù)告登記，原則上也得要求有對方登記義務(wù)人的同意書，方能申請登記。所以預(yù)告登記也并沒有解決登記程序法上因采用共同申請?jiān)瓌t所帶來的固有問題。

登記請求權(quán)實(shí)際上是指登記權(quán)利人所享有的請求登記義務(wù)人協(xié)助其登記的權(quán)利，它是一種私法上的權(quán)利，必須同公法上的登記申請權(quán)區(qū)別開來。本文探討的是私法意義上的登記請求權(quán)。賦予權(quán)利方登記請求權(quán)是必要的，如此方能保障其權(quán)益，也有利于交易安全的維護(hù)。我國目前還沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，但有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的法規(guī)中采用了共同申請主義。因此，在物權(quán)法上借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)有必要賦予登記權(quán)利人以不動(dòng)產(chǎn)登記請求權(quán)。另外，在我國的交易習(xí)慣上，從買賣合同締結(jié)到權(quán)利的登記之間往往存在一個(gè)時(shí)間差，這就為權(quán)利出讓人提供“一物二賣”的機(jī)會(huì)。如果此時(shí)，權(quán)利受讓人享有登記請求權(quán)，就可以事前在一定程度上阻止“一物二賣”的出現(xiàn)。

二、登記請求權(quán)的界定

1.登記請求權(quán)的適用范圍

登記的目的在于對物權(quán)變動(dòng)予以公示，維護(hù)交易安全。學(xué)理上一般認(rèn)為登記請求權(quán)的發(fā)生原因主要分為二種：一是因積極的物權(quán)變動(dòng)而發(fā)生。二是因登記薄上的記載與實(shí)質(zhì)權(quán)利關(guān)系而一致而發(fā)生。相應(yīng)的，登記請求權(quán)主要發(fā)生的場合有：①因不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的買方對賣方的設(shè)定登記請求權(quán)。②因抵押權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)等充定的而產(chǎn)生的抵押權(quán)人（質(zhì)權(quán)人）對抵押人（出質(zhì)人）的設(shè)定登記請求權(quán)。③因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容的變更登記請求權(quán)。④在債務(wù)人已清償債務(wù)的情況下，抵押人、出質(zhì)人對抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人所享有的注銷登記請求權(quán)。⑤在第一順序位的抵押權(quán)人（質(zhì)權(quán)人）因債務(wù)清償而消滅抵押權(quán)質(zhì)權(quán)時(shí)，第二順位的抵押權(quán)人（質(zhì)權(quán)）有權(quán)請求注銷登記。⑥在債權(quán)無效或依通謀虛偽意思表示或基于偽造產(chǎn)權(quán)證書，申請書等而為權(quán)利登記的場合，原所有人所享有的注銷登記請求權(quán)。⑦在登記有錯(cuò)誤或有遺漏的場合，當(dāng)事人就其登記所享有的更正登記請求權(quán)。

2.產(chǎn)生基礎(chǔ)及性質(zhì)

實(shí)際上，登記請求權(quán)的行使既是因物權(quán)變動(dòng)，因此，探討其性質(zhì)必須與物權(quán)變動(dòng)的立法模式相聯(lián)系，在不同的立法模式下，登記請求權(quán)的發(fā)生基礎(chǔ)不同，其性質(zhì)也不同。

對于因法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)的立法，大陸法系各國有三種不同的立法模式：①物權(quán)形式主義，以德國民法典為典范。②債權(quán)主義，以法國、日本民法為代表。③債權(quán)形式主義，此立法模式以瑞士民法為代表。在意思主義立法模式下，當(dāng)事人意思表示時(shí)間往往不一致。依物權(quán)形式主義，當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)合意與登記申請往往是同時(shí)進(jìn)行的，因而無發(fā)生登記請求的余地。然而在通常情形下，物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須待物權(quán)行為成立后才生效。學(xué)界王澤鑒先生認(rèn)為抵押權(quán)的決定，第三人拒不履行時(shí)，債權(quán)人得依訴請求之。①此項(xiàng)登記請求權(quán)是基于物權(quán)變動(dòng)的原因，即債權(quán)契約而產(chǎn)生，性質(zhì)為債權(quán)請求權(quán)。

三、我國的立法選擇

正如前文所言，在我國建立登記請求權(quán)制度有其必要性。但目前我國尚無統(tǒng)一的物權(quán)法，登記法律制度散亂內(nèi)容多有矛盾，多頭登記、多級登記非常嚴(yán)重地影響著物權(quán)公示原則，不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場交易的需要。因此，首先必須對物權(quán)變動(dòng)的立法模式進(jìn)行選擇，確立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記請求權(quán)才有產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

在物權(quán)變動(dòng)的立法模式下，純粹的債權(quán)意思主義過于關(guān)注當(dāng)事人的自由意思而對交易安全的社會(huì)重視不足。在意思主義法制下，物權(quán)變動(dòng)完全由當(dāng)事人的意思表示決定，第三人無法認(rèn)識當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)是否存在及其時(shí)間，對交易安全難免有損害的危險(xiǎn)。而采取債權(quán)形式主義，將物權(quán)變動(dòng)直接規(guī)定為意思表示的結(jié)果，可簡化交易。實(shí)際上，我國大多數(shù)學(xué)者都贊成采納債權(quán)形式主義的立法模式。《中國物權(quán)法草案建議稿》第6條規(guī)定：“依法律行為設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記者無效”；第7條規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)是債權(quán)行為的后果。可見，草案建議稿采納了債權(quán)形式主義的立法模式，將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件②。筆者建議，將來制定不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，應(yīng)按物權(quán)法所確定的物權(quán)變動(dòng)債權(quán)形式主義的立法模式確立登記請求權(quán)制度，即登記權(quán)利人對登記義務(wù)人擁有私法上的請求權(quán)。

登記請求權(quán)的性質(zhì)因不同原因而異，但不管其性質(zhì)如何，其本質(zhì)上仍是請求他人為特定行為（作為或不作為）的權(quán)利，如登記義務(wù)人不愿協(xié)助登記，就需要采用訴訟法程序強(qiáng)制履行。因此，確立登記、請求權(quán)制度還離不開民事程序法的完善。不僅要在民事實(shí)體法上賦予登記權(quán)利人登記請求權(quán)，而且應(yīng)在民事訴訟法上允許登記權(quán)利人訴請法院判定強(qiáng)制辦理登記。法院可以對登記權(quán)利人與義務(wù)人之間的物權(quán)變動(dòng)關(guān)系或真實(shí)權(quán)利狀態(tài)予以確認(rèn)判決，依此判決，權(quán)利人即可申請登記。

注釋：

①王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第5冊）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998，114

②梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明及參考立法例[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000.109-114

參考文獻(xiàn)：

[1]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第5冊）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998，114.

[2]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第5冊）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998，114

[3]梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明及參考立法例[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000.109-114

[4]王利明，崔建遠(yuǎn).合同法原理（總則）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1996，203