關于妥善處理“小產權房”的建議

目前“小產權房”對房地產市場的沖擊引起了個各方的關注，我國實行的城鄉二元土地制度是“小產權房”出現的主要原因，并且由于城市化發展加速、商品房價格不斷上升等因素的影響，“小產權房”的需求量急劇增加，現在用強制性手段治理“小產權房”已經不現實了，若處理不當，會影響社會穩定和經濟良性的發展，該文通過研究以往治理不善的原因，得出綜合治理“小產權房”需實行分類處理，對在建在售項目要堅決予以叫停，對已建成成規模的“小產權房”要具體分析，可以嘗試通過與城市保障性住房體系聯動來治理。

一、“小產權房”的含義及社會危害

違法占用耕地，損害國民根本利益；沖擊房地產市場秩序，損害購房者的權益；盲目擴張建設，損害政府規劃職能。

二、“小產權房”治理困難的原因及分析

中國城鄉二元土地管理體制是“小產權房”難以根治的制度原因。《憲法》第10條清楚說明了土地國家所有和集體所有的城鄉二元分割體制，這樣的情況下，集體土地明確為農村村民集體所有，從而保證了國家的耕地面積，解決了我國糧食問題，可是這也限制了農民從城市化進程中獲益○3。同時在城市化的急速發展過程中，買房難一直是個尖銳的問題，“小產權房”多出現于城市郊區及城中村，價格低廉，交通相對便利，所以，中低收入群體即使知道違規也會因為居住需要選擇購買。由此可以看出，農村發展受限于自身資金短缺，用自己的宅基地及農用地進行房地產開發，既從城市化的過程中分得了利益，又保障了自身發展所需的資金，同時城市中部分市民也解決了住房問題，所以在這種城鄉二元土地管理體制下，中國要進行城市化的改造，就會形成這樣一個穩定的“小產權房”供需系統，如果不用妥善的方法治理，這樣的供需體系會隨著城市化發展而變得更加穩定，難以清除。

“法不責眾”的僥幸心理助力“小產權房”市場持續火熱。在 “小產權房”交易過程中，多數購買房者都了解它的危害和自己將會承擔的后果，即使這樣，他們依然選擇完成交易，這是“小產權房”問題的一大特點，最直接的原因是購房者迫于城市商品房的高價格，雖然明知購買“小產權房”是違規的，但在住房需求這樣實際問題的壓迫下，他們最終選擇了鋌而走險，當這樣的交易行為達到一定規模時，人們便不再忌憚監管部門，不論是住房需要，還是投資需要，“小產權房”交易已經被民間自動合法化，這階段參與交易的人們抱著的心理不再是生活所迫去購買，而是法不責眾，政府也對買賣行為無能為力，執法部門如果冒然強行拆除“小產權房”會制造大的社會混亂，深知這一點的房地產開發商和購房者買賣行為更加肆無忌憚，這樣“小產權房”市場持續火熱，即使國家下定決心治理拆除了個別房屋，但依然起不到敲山震虎的作用，越來越多大規模的“小產權房”小區在城市各個地方出現，人們的“法不責眾”的僥幸心理更加穩固，這都給政府的治理工作制造了極大的阻力。

三、關于妥善治理“小產權房”的建議

對在建在售“小產權房”及相關單位要堅決嚴肅處理。我國雖然三令五申要治理“小產權房”，但地方政府在具體實施過程中，迫于實際的壓力，只能小心謹慎的處理，治理結果不理想，如太原市價格監測中心2009年6月的一項調查結果顯示，太原市六城區正在開發和出售的小產權房項目超過40個，主要分布在各城中村、市郊農村，在整個太原市住宅出售市場份額中所占的比例超過20%，并呈現逐漸增大的趨勢。

對已建成“小產權房”要堅持分類處理原則。對于已建成“小產權房”的治理，既不能全部拆除，也不能全部合法化，要優先做好房屋用地的調查工作，根據調查結果對已建成“小產權房”進行分類，再制定具有針對性的方案進行治理。屬于違法占用耕地，嚴重妨礙城鎮規劃及破壞和影響文物古跡保護的“小產權房”，要毫不猶豫，采取強制性措施，情節嚴重的要依法追究主要負責人相關刑事責任。

對沒收的“小產權房”可以納入保障性住房體系當中。前文已經提到，政府資金有限，我國保障性住房的建設緩慢，無法滿足數量眾多的中低收入人群的住房需求，所以許多人被迫選擇了“小產權房”。單純靠政府出資建設保障性住房對于正處于發展時期的中國來說工程進度會很緩慢，這時候就要制度靈活起來，既然“小產權房”已經建成，如果并沒有觸碰政府治理的底線，經沒收后可以先對房屋質量進行評估，合格者可以作為廉租房提供給需要的人群在，同時對于沒收的未建成“小產權房”也要進行相同的評估，可以繼續使用的，政府可以在原有基礎上改建成經濟適用房，提供給符合申請有要求的人，這樣的安排既可以消除“小產權房”的危害，又可以減輕政府建設保障性住房的資金壓力，最為重要的是不會引起社會矛盾，因為不論是保障性住房，還是“小產權房”，面向對象都是中低收入群體，何況改造成為保障性住房的“小產權房”可以被政府承認，獲得法律保護，人們可以毫無顧忌的選擇申購或是租用，這樣的情況下，群眾的購買意向肯定會聚集在保障性住房上，“小產權房”市場會被嚴重壓縮，最終徹底清除。

國家對于“小產權房”要繼續保持強硬的態度，但不能不計后果的拆除，這樣做為社會安定帶來隱患，而且嚴重浪費資源，現階段治理遇到困境時，要靈活轉變角度，變害為寶，嘗試將“小產權房”納入城市保障性住房體系當中，而希望通過深化土地制度改革根治“小產權房”的方法現在并不適用，我國的發展很穩定，隨便更改重要的土地制度，可能影響到當前大好的發展趨勢，所以本文認為現階段治理“小產權房”還是以改良為主，不要過于激進。

（作者單位：1.太原理工大學；2.山西財經大學）