我國公共租賃住房租金定價方法分析及國外經驗借鑒

摘要：本文通過對我國公共租賃住房租金定價方法及我國公共租賃住房定價存在的問題分析，借鑒國外（地區）公共住房租金定價方法，提出完善公共租賃住房租金定價方法的建議。

關鍵詞：公共租賃住房租金定價方法借鑒

一、我國公共租賃住房租金定價方法分析

2013年12月6日，由住房城鄉建設部、財政部和國家發展改革委聯合發布的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》中對公共租賃住房的租金定價機制做了如下規定：公共租賃住房租金原則上按照適當低于同地段、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免。社會投資建設并運營管理的公共租賃住房，各地可按規定對符合條件的低收入住房保障對象予以適當補貼。各地可根據保障對象支付能力的變化，動態調整租金減免或補貼額度，直至按照市場價格收取租金。

1.成本定價法

成本定價法的基本出發點從是公共租賃住房建設和運營維護兩方面考慮。成本定價法主要由基準地價、建設成本、折舊費、維修費和貸款利息等構成，確定租金價格的方法一般是按照保本微利的原則。成本法的優點在于租金水平與市場價格接近，可以保證投資回報率，吸引社會資本的投入。成本法缺點是受政府政策的影響較大，政府對成本運用行政權力的減免力度，很大程度上決定了價格水平；成本法一般是按照固定的成本組成來制定價格，沒有聯系市場租金價格，無法表現出市場租金變化的影響；另外，區位因素對租金的影響無法再成本法中體現，這種方法無法很好的發揮公共租賃住房的保障作用。

2.市場租金下浮法

市場租金下浮法就是一種以房地產市場價格為參照的定價方法，能將公共租賃住房與房地產市場緊密聯系起來。充分地考慮市場價格的影響是市場租金下浮法的最大優點，通過這個方法制定的公共租賃住房的租金能夠反映房屋的區位價值；能夠影響同區域的商品房價格，抑制周邊商品房市場價格；這樣又能使投資者更加積極地參與公共租賃住房的建設。市場租金下浮法定價的缺點是很難準確估計市場租金的水平，而且以市場租金為參照很有可能使制定的租金大于承租人的住房可支付能力，使他們無力承租公共租賃住房。

3.收入法

收入法是根據承租人的不同收入水平，按其收入不同收取不同比例的租金。例如日本公營住宅就是主要以承租人的收入為主要參考，按照收入不同將家庭分成不同階層，不同階層的家庭收取不同的租金。收入法的優點是把家庭的住房可支付能力作為制定租金的主要考慮因素，能做到讓低收入家庭租到與其能力相匹配的住房，很好地體現了公共政策對中低收入家庭的保障。收入法的缺點是僅根據家庭住房支付能力定價，沒有考慮市場租金的影響，無法體現區位價值，無法與變化中的市場環境相適應。同時，收入法定價沒有考慮到開發建設成本，可能發生銷售價格低于成本的問題，而開發商需要保證一定的盈利空間，若價格與成本之間的差價由政府補貼，會加大政府財政支出的壓力。另外，收入法定價要時刻考慮家庭收入的變化，然而家庭收入的變化有很難掌控，在實際的定價過程中很難掌握其收入的變化。

二、我國公共租賃住房定價存在的問題

1.金定價標準模糊

大多數城市都依照中央文件的要求，按照略低于同區域同品質住房市場租金水平確定租金水平，那么難點就在于如何確定同地段、同品質、同類型住房的品質和類型，地段是如何劃分，公共租賃住房租金在周邊市場租金基礎上下浮比例為多少，這些問題目前都沒有明確的規定及解決辦法，這就使得公共租賃住房租金定價受商品房市場影響較大。另外一些城市所說的保本微利的原則，公共租賃住房的成本受國家的宏觀政策以及建材市場等影響較大，這里的成本如何確定，微利中所指的微利又是多少，都沒有明確的規定。

2.保障對象界限劃分不合理

國家關于公租房的制度設計中，有些滿足廉租房準入條件的家庭也可以申請公共租賃住房，并且還可以得到廉租房補貼。這說明公租房和廉租房保障范圍之間的界限并沒有完全分開，公租房保障對象包含了部分廉租房對象，有部分城市規定了保障對象收入水平的上限，但是沒有明確規定收入水平的下限，這樣就給公共租賃住房租金定價也造成了困難。

3.租金采用一刀切制度

公共租賃住房的保障對象是“夾心層”人群，是不滿足廉租房要求又買不起經濟適用房的范圍內，目前很多城市對公共租賃住房的收入不設限制，這不僅導致了保障對象的可支配收入具有很大的差異性，其住房支付能力也有很大的差異性，大部分城市都是實行一刀切制度，租金統一都按市場價格下浮一定比例統一定價。這樣就導致收入相對較低的群體仍然無法享受公共租賃住房，而收入相對較高的群體能夠享受盡可能多的保障房資源。實行差別定價，行程梯度住房消費觀，才能真正“夾心層”群體住房困難問題，才能真正做到“住有所居”。

三、國外（地區）公共住房租金定價方法借鑒

英國、美國和新加坡的主要是根據低收入家庭的可支付能力確定價格；德國確定租金價格的主要依據是房地產價格和管理成本；日本通過綜合考慮低收入家庭的可支付能力、家庭結構，以及房地產市場價格來確定公共組屋的價格；我國香港地區的定價策略是綜合考慮低收入家庭的可支付能力、房地產市場價格以及管理成本。通過分析國外發達國家公共住房政策和租金的定價方法，借鑒其發展的成熟經驗，能夠幫助完善我國公共租賃住房租金定價機制，從以上的分析中得到的經驗主要有以下幾點：

（1）居民的可支付能力為定價的主要考慮因素

根據以上對各個國家租金定價的分析得出，如果租金制定的過高，則低收入家庭需要將其大部分收入用于住房支出，這樣就無法實現保障意義，導致公共住房政策的失敗。因此應該從居民可支付能力角度出發，并且租金價格不宜過高，例如日本公營住宅充分考慮承租人的可支付能力，租金僅為承租者平均月收入的17%～18%。

（2）實行租金補貼制度

與過高的租金相對應的，制定的公共住房租金也不能過低，不能完全按照低收入人群的收入水平及可支付能力確定。若租金水平過低，則無法及時的回收公共住房的投資成本，這樣會給政府財政造成嚴重的負擔，最后可能會影響公共住房政策的可持續性。發達國家的公共住房的建設模式一般是政府與市場相結合，充分考慮社會投資者的投資收益率、投資回收期等各項具體指標，只有這樣才能鼓勵各界社會投資者積極參與到公共住房的建設中。因此，部分發達國家都是按照保本微利的原則，以市場價或成本價為定價基數，超出低收入者可支付能力的部分由政府給予補貼，比如美國等根據不同收入階層的具體情況對承租者實行補貼，新加坡則是直接對公共住房建設管理機構給予補貼。

（3）完善的法律制度

發達國家的公共住房政策都是與完善的法律制度配套執行的。部分國家住房保障納入其國家法律體系中，比如限定公共住房建設、規范出租或出售過程中的相關行為，以及違規的處罰措施等。其中對于公共住房的價格水平作出了相關規定，比如定價原則、租金標準、價格調整和監督等已經通過立法形式加以明確和保護。完善的法律體系有助于公共住房價格政策的有效實施，確保了公共住房的長期發展。

參考文獻：

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