淺議房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷飛速發(fā)展，在我國(guó)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資保持了相對(duì)較快的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資金相對(duì)集中并且風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高的行業(yè)，如果想要得到良好且高速的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)在財(cái)務(wù)上的管理水平，解決融資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1.1企業(yè)眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，且尚未建立起現(xiàn)代化企業(yè)制度

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊(duì)伍也在此期間不斷的壯大著。1986年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有3000，1999年底全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)25600家，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，國(guó)有企業(yè)占據(jù)了絕大多數(shù)，以多種經(jīng)濟(jì)形式并存，但民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是遠(yuǎn)比國(guó)有企業(yè)快。隨著企業(yè)改革的不斷深化，許多國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占的比例在未來(lái)也會(huì)變的越來(lái)越多。

1.1.2多數(shù)企業(yè)實(shí)力弱小，沒(méi)有足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，1996以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金約1732億元，然而，企業(yè)的平均資產(chǎn)總額僅為41億元，在只有約10億元的凈資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，但中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，絕大多數(shù)小企業(yè)融資能力差，其中大部分在70%的資產(chǎn)負(fù)債率，有的甚至超過(guò)90%，企業(yè)的發(fā)展速度受到嚴(yán)重影響。商品房積壓日益嚴(yán)重，自2001以來(lái)，全國(guó)空置房的增長(zhǎng)已經(jīng)放緩，但空置房的數(shù)量仍然很高，全國(guó)積壓商品房已達(dá)8百萬(wàn)平方米，每平方米平均價(jià)格按1800元計(jì)算，約144億的總的占?jí)嘿Y金。

1.1.3融資渠道存在較為嚴(yán)重的問(wèn)題

融資渠道的單一，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中占絕對(duì)的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資的40%；土地購(gòu)置融資渠道缺失，資本金比列很難合規(guī)，直接融資成本較高；房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就很容易轉(zhuǎn)化為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

1.2不同融資方式下的案例分析

1.3國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自上個(gè)世紀(jì)90年代初，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貨幣政策寬松

企業(yè)名稱(chēng)融資方式概要劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)債權(quán)融資遠(yuǎn)洋公司在2011年四月宣稱(chēng)公司擬進(jìn)行國(guó)際發(fā)售永久性次級(jí)債券，但是并未發(fā)布具體金額及利率。公司計(jì)劃將此次發(fā)債所得款項(xiàng)用作新項(xiàng)目及現(xiàn)有項(xiàng)目的資金以及用作一般公司用途。我國(guó)債券融資來(lái)源狹窄，僅限于銀行貸款，企業(yè)債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等。加強(qiáng)公司治理、提高權(quán)益報(bào)酬率、傳遞公司信息等。

恒大地產(chǎn)私募股權(quán)基金融資2008年3月，恒大地產(chǎn)計(jì)劃通過(guò)IPO在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，由于市場(chǎng)不景氣暫時(shí)擱置了，然而由于恒大在當(dāng)時(shí)有著95%的負(fù)債率，恒大選擇了一跳特殊的方式—私募融資。我國(guó)起步較晚，投資期限較長(zhǎng)，大量資金來(lái)源于海外。拓寬新的融資渠道，提升企業(yè)內(nèi)在價(jià)值獲得較大投資回報(bào)。

保利地產(chǎn)上市融資2006年7月公司股票在上海證券交易所上市。2010年底總資產(chǎn)達(dá)1514.61萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售661.68萬(wàn)元。并增發(fā)預(yù)案，計(jì)劃募資不超過(guò)96億元，用于開(kāi)發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。上市融資成本較高，新股發(fā)行會(huì)稀釋股權(quán)，承受較高的監(jiān)管和運(yùn)營(yíng)壓力。融資能力強(qiáng)，預(yù)期收益高，改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升公司知名度和品牌。

與抵押貸款市場(chǎng)管制放松，歐洲房地產(chǎn)亦經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10余年的繁榮階段。根據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）的數(shù)據(jù)，從90年代初至2005年，英國(guó)、荷蘭、挪威、西班牙等國(guó)的實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)均超過(guò)100%，其中愛(ài)爾蘭的實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)240%。而根據(jù)房?jī)r(jià)收入比指數(shù)，不少歐洲國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫超過(guò)美國(guó)。

次貸危機(jī)的爆發(fā)觸動(dòng)了歐洲搖搖欲墜的房市。到目前位置，歐洲大部分國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深刻的調(diào)整之中。例如，丹麥房地產(chǎn)泡沫破滅以后，經(jīng)濟(jì)仍非常疲軟。丹麥統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年丹麥的別墅價(jià)格下降了8.5%，公寓價(jià)格下降3.5%，與2007年5月房?jī)r(jià)高峰時(shí)期相比，總體房?jī)r(jià)已下跌了21.4%，而目前丹麥的房?jī)r(jià)只是維持在2003年的水平。

在美國(guó)，通過(guò)觀察美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及美國(guó)聯(lián)邦住房金融（FHFA）房屋價(jià)格數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)比2008年4月時(shí)下降了14.5%，比2007年高點(diǎn)時(shí)下降了超過(guò)20%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整基本到位。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

2.1外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指相關(guān)的政策和法律在一些國(guó)家（如住房制度的改革，調(diào)整土地使用制度改革，L的貨幣政策和財(cái)政政策的變化）的變化和國(guó)際、國(guó)內(nèi)政治環(huán)境（如社會(huì)動(dòng)蕩，罷工，戰(zhàn)爭(zhēng)），經(jīng)濟(jì)損失因素的金融政策貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)政政策最直接的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商包括：政府在房地產(chǎn)投資中，住宅是在福利政策的實(shí)施，或采取有限的補(bǔ)貼低收入群體，房地產(chǎn)稅收政策，寬松的財(cái)政政策和從緊的財(cái)政政策。金融政策的影響因素是：實(shí)施緊縮的貨幣政策直接影響到寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的融資成本，從而影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。

2.1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)是由于匯率，稅率，利率，購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致市場(chǎng)需求和其他市場(chǎng)因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益的損失，利率的變化是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，當(dāng)利率上升時(shí)，投資者需要對(duì)貸款增加支付利息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，一般不完全依靠自己的資金，通常需要使用各種形式的外部資金，如預(yù)售和銀行貸款，提高了預(yù)售房屋發(fā)展基金，必須與預(yù)售協(xié)議日期的其他規(guī)定，否則你要支付巨額的賠償金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目投資作為貸款的抵押，如果不按照規(guī)定的期限的貸款協(xié)議支付利息，必須轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從可行性研究到銷(xiāo)售，這當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求可能出現(xiàn)較大的波動(dòng)，也可能會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者偏好對(duì)單位面積和戶(hù)型結(jié)構(gòu)的變化，在某些細(xì)分市場(chǎng)中的屬性可能發(fā)展的需求，開(kāi)發(fā)上市后立即大量積壓，在供應(yīng)和需求情況發(fā)生了很大的變化，投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，此外，由市場(chǎng)供求形勢(shì)的變化，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)自然會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是自然因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地震，火災(zāi)，洪水，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所造成的經(jīng)濟(jì)損失，風(fēng)險(xiǎn)的概率性質(zhì)難以確定，但一旦發(fā)生，造成的經(jīng)濟(jì)損失將是巨大的。

2.2內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)銀行信貸

我國(guó)房地產(chǎn)的基本情況，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很多質(zhì)量低，規(guī)模小，缺乏資金，通過(guò)一部分的數(shù)據(jù)，我們可以得出結(jié)論：在2007年房地產(chǎn)的信貸占了銀行信貸的50%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，累積的風(fēng)險(xiǎn)，這樣的融資結(jié)構(gòu)不是很大但如果一旦釋放，就會(huì)造成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的挑戰(zhàn)，而且銀行會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸變化面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。作為商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，管理人員的工作壓力會(huì)增加銀行的收入，現(xiàn)在對(duì)銀行業(yè)的主要來(lái)源是仍在蔓延，為了爭(zhēng)奪對(duì)商業(yè)銀行信貸市場(chǎng)份額，和其他房地產(chǎn)融資機(jī)制是市場(chǎng)的形成是容易沖動(dòng)，房地產(chǎn)信貸政策的更為激進(jìn)的，但也是道德風(fēng)險(xiǎn)和不良行為的內(nèi)部控制，完善操作風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡

近年來(lái)，房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，這增強(qiáng)了投資者的投資理性的趨勢(shì)，間接地導(dǎo)致了銀行貸款，品種結(jié)構(gòu)不合理的區(qū)域，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢，積壓，提高價(jià)格的下降，將導(dǎo)致投資者資產(chǎn)縮水，投資損失，除了資本鏈的斷裂，通貨膨脹或通貨緊縮使購(gòu)房的可支配收入是不確定的，從而容易導(dǎo)致違約金，容易導(dǎo)致銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，在銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的危機(jī)，造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的混亂，如美國(guó)2008由于次貸危機(jī)引發(fā)對(duì)一些金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。

2.2.3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)行業(yè)和房地產(chǎn)融資不暢

中央政府的宏觀調(diào)控政策要求地方政府執(zhí)行，但地方政府改善他們的長(zhǎng)期性能，都傾向于從事政治工程，形象工程，甚至盲目促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)解決財(cái)政困難，一些地方政府，從供給和需求的土地價(jià)格的基礎(chǔ)上的平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將消費(fèi)者的轉(zhuǎn)移成本高，導(dǎo)致價(jià)格和財(cái)產(chǎn)性收入，住房，結(jié)構(gòu)性矛盾的實(shí)際價(jià)值，商品房空置面積增加，有效需求，抑制土地供應(yīng)，國(guó)家宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)，包括投資，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。政策和措施的實(shí)施是在傳輸過(guò)程中的扭曲，沖擊波所造成的不穩(wěn)定的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌進(jìn)程中的政策，通常通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)前沿，所以房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)蔓延的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)放大。

2.2.4開(kāi)發(fā)商主觀判斷誤差

在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盲目發(fā)展，調(diào)查不細(xì)，或不準(zhǔn)確的信息，會(huì)導(dǎo)致采購(gòu)和項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，出現(xiàn)在原來(lái)的估計(jì)誤差，不利的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的意想不到的變化，各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的，已充分反映在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是通貨膨脹，近年來(lái)出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格，土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格的上漲，造成施工成本的增加；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)的變化，在歷史上的房地產(chǎn)供應(yīng)短缺，抑制剛性需求的高價(jià)格，導(dǎo)致在短的過(guò)度積累，要求的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多外部和內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范與對(duì)策

3.1改善融資結(jié)構(gòu)，控制融資規(guī)模，提高管理能力和資金利用率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)的準(zhǔn)確和有效的，有嚴(yán)格的成本預(yù)算和審批制度，支出應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)效益的原則，防止鋪張浪費(fèi)。在商品房的資金回籠聯(lián)系以前的貸款，整個(gè)過(guò)程中提供的信息需求，多環(huán)節(jié)的銀行審查，公證人，預(yù)售合同的備案登記的房地產(chǎn)交易中心，銀行信貸部審批，貸款。企業(yè)可以參考目前的市場(chǎng)條件下，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如超過(guò)30%的首期付款，或一次性付款，這些企業(yè)應(yīng)該鼓勵(lì)各種方式促進(jìn)，加快資金回流，改善了企業(yè)的現(xiàn)金流量。除了減少過(guò)度超前，嚴(yán)格控制成本開(kāi)支。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往有短借長(zhǎng)貸更多的，不足的現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。在中期和長(zhǎng)期債券提供一個(gè)更穩(wěn)定的房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源，有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)融資的信用政策，減少對(duì)信貸融資的依賴(lài)性，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

3.2獲得政府的支持，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

政府的支持對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是十分重要的，一旦企業(yè)受到了政府企業(yè)的高度關(guān)注，第一次在這個(gè)鏈接購(gòu)買(mǎi)比其他企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，但要得到政府的支持在一定程度上并不是一件非常難的事情，比如，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣亩际且悦裆?jīng)濟(jì)為中心。所以項(xiàng)目、企業(yè)自身的能力是非常重要的，因?yàn)閷?duì)于民生，房地產(chǎn)企業(yè)可以給受災(zāi)人民一些免費(fèi)的住房，以及一定的補(bǔ)貼和購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，從而吸收社會(huì)媒體的關(guān)注，提高企業(yè)自身的品牌認(rèn)知度，那么政府也就一定會(huì)對(duì)這個(gè)企業(yè)進(jìn)行關(guān)注。逐步建立一個(gè)多元化的融資渠道，鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高資本市場(chǎng)的效率。由于國(guó)外先進(jìn)的金融工具的介紹和操作手段，國(guó)際化進(jìn)程的加快房地產(chǎn)金融。加快房地產(chǎn)金融立法的完善，促進(jìn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融。

3.3企業(yè)聯(lián)盟共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的建立

所謂企業(yè)聯(lián)盟，是指從個(gè)體盟國(guó)戰(zhàn)略考慮的企業(yè)，自主開(kāi)展互補(bǔ)性資源的交流，他們的目標(biāo)產(chǎn)品的階段目標(biāo)，在市場(chǎng)上獲得長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及連續(xù)的和正式的關(guān)系形成。聯(lián)盟的意義在于利益共享，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，降低投入成本。近10年來(lái)，一個(gè)聯(lián)盟越來(lái)越頻繁的原因是由于企業(yè)所需的資金數(shù)額越來(lái)越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。單個(gè)企業(yè)的力量是有限的，如果幾個(gè)企業(yè)一起，或在不同的區(qū)域分別進(jìn)行探索，降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是一個(gè)籃子雞蛋，但超過(guò)一籃雞蛋。這是一個(gè)雙贏的局面。或者，不僅可以在房地產(chǎn)商的聯(lián)盟有限公司，如設(shè)計(jì)公司和房地產(chǎn)公司，建筑公司和房地產(chǎn)公司等，從而可以減少初始投資，提高流動(dòng)性和資本回報(bào)率。融資難的程度，用自己的實(shí)力有絕對(duì)的關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以提高團(tuán)隊(duì)的規(guī)模和實(shí)力，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣文懷.房地產(chǎn)融資應(yīng)實(shí)現(xiàn)多元化[J].中國(guó)金融，2011，（10）.

[2]黃曉穎.新時(shí)期商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010.

[3]白建平.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究[J].金融研究，2010，（01）.

[4]劉大志.金融制度體系剛性與我國(guó)房地產(chǎn)融資模式的變遷[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究，2011，（07）.

[5]趙世強(qiáng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理[M].中國(guó)建材工業(yè)出版社，2003.