《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》讀后探討

摘 要：研究目的：對完善不動產登記制度涉及的工作內容進行探討。研究方法：通過筆者日常地籍管理工作的實踐及對現行各類不動產登記的現狀分析，對完善不動產登記制度涉及的工作內容進行探討。研究結果：完善好不動產登記規則、登記機構、登記程序、登記權屬證書、登記信息查詢系統等相關工作可以促進《不動產登記暫行條例》的有效實施。研究結論：實施《不動產登記暫行條例》要做好登記規則、登記機構、登記程序、登記權屬證書、登記信息查詢系統等相關工作。

關鍵詞：地籍；不動產登記；探討

按照十八屆三中全會精神，新一屆中央政府對建立不動產統一登記制度要求十分明確具體。2014年7月30日，國務院常務會議決定對《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公開向社會征求意見。筆者認真讀過征求意見稿后認為貫徹實施好《不動產登記暫行條例》中央到地方應完善好以下幾方面配套的工作，包括涉及登記規則、登記機構、登記程序、登記權屬證書、登記信息查詢系統等軟硬件方面的建設和政府相關部門的有序銜接。筆者主要從以下幾方面進行探討，以期拋磚引玉。

一、登記規則方面

推行不動產統一登記制度首要面臨的困難就是不動產登記的依據文件繁雜。在關于不動產登記方面，除《物權法》外，房屋登記有《城市房地產管理法》及相關法律法規，土地登記有《土地管理法》及相關法律法規，林地登記有《森林法》及相關法律法規，農村承包土地登記有《農村土地承包法》及相關法律法規，礦產資源登記有《礦產資源法》及相關法律法規，并且每塊還有相應的部門規章，比如《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《礦產資源開采登記管理辦法》等。

在日常工作中經常遇到已辦理土地登記而未辦理房屋登記的房屋轉讓申請辦理土地變更登記的情形，按照《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條及《土地登記辦法》第九條的相關規定，該土地變更登記就不能辦理。而按照《房屋登記辦法》第八條的規定，該房屋的受讓人也不能辦理房屋登記，從而使該房屋的權益人因法律法規的不統一而陷入困難境地。

針對上述情況，建議要及時修改《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等相關法律法規。盡快出臺不動產登記方面的統一登記規則等相關法律法規，同時應明確農村集體土地、房屋統一登記的法條，為農村集體土地、集體建設用地及房屋轉讓、抵押打好法律基礎。

二、登記機構方面

推行不動產統一登記制度面臨的第二個困難就是現行不動產登記管理部門分散，如房屋由房地產管理部門登記，建設用地、集體土地和礦產資源等由國土資源部門登記，林地由林業部門登記，承包經營的耕地由農業部門登記，不同登記機構都形成了一套登記機構、登記人員和登記辦法。這種分散的不動產登記管理制度存在著諸多問題，這不僅增加了群眾、企業辦理不動產登記的不便，增加了其時間和資金成本，也不利于經濟社會發展和有效行政管理。

如何將現行的分散在不同不動產登記管理部門的登記職能分離出來整合為一個只履行不動產登記職能而不負有監督管理職能的登記機構，如何整合在職的不同身份的、不同財政供養方式的登記人員，以哪個不動產登記管理部門的登記職能為基礎整合其它不動產登記管理部門的登記職能，這些問題都是設立不動產統一登記機構面臨的十分棘手的問題。

建議應該以土地登記為基礎確立登記機構，因為國務院常務會議已經明確國土資源部履行不動產統一登記的相關職責，并且國土部門已經建立了覆蓋全國的“一張圖管地”工程系統，只要研究解決好如何把已有的其它不動產登記管理部門的登記信息融合到“一張圖管地”工程系統中就有利于下一步加快建立統一登記信息查詢系統。

三、登記程序方面

前面說過現行不動產登記管理部門分散，對各自所管理的不動產登記都設置了自己的一套標準、一套程序。例如對農村集體土地的不動產登記，其地上房屋辦理《村鎮房屋所有權證》要按照住房和城鄉建設部門設定的程序辦理，其宅基地辦理《集體土地使用證》要按照國土資源部門設定的程序辦理，而承包的土地要確權辦理《承包經營權證》就要按照農業部門設定的程序。對于國有土地上不動產登記，土地登記和房屋登記則要按照國土資源部門設定的程序和房地產管理部門設定的程序分別辦理，頒發《國有土地使用證》和《房屋所有權證》。同樣對于國有土地上不動產抵押登記，則需要先到房地產管理部門辦理房屋抵押登記再到國土資源部門辦理土地抵押登記。

建議對農民宅基地、房屋不動產登記和國有土地上不動產登記要通盤考慮設定一套程序，因為宅基地使用權和房屋建設的批準對象是針對農民個人，而國有土地上房地產開發用地的使用權和工程建設的批準對象是房地產開發企業，在設定程序時應注意批準對象的不同。同時登記程序的統一也可以為集體建設用地入市和流轉做好技術保障。

四、登記權屬證書方面

現行不動產登記頒發的證書根據不動產登記管理部門設定的職能分別有《集體土地所有權證》、《集體土地使用證》、《村鎮房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、《承包經營權證》、《林權證》等等，證件種類較多，不僅權利人辦理登記不方便，而且利害關系人查詢登記資料也要多個部門跑，不利于不動產規范管理，也不利于不動產合法流轉，制約著不動產發揮其最大的社會和經濟效益。

建議從國家層面整合不同不動產登記管理部門的登記證書，研究制定一個涵蓋范圍、內容較為廣泛并且能夠較好銜接以往登記內容的不動產登記證書，制作一套格式統一的不動產登記冊、表、薄，最好以國家標準的形式固定下來。

五、登記信息查詢方面

現行不同不動產登記管理部門依據其不動產登記職能都建立了相應的登記查詢系統，國土部門已經建立了檔案查詢系統，可以對土地登記信息進行網上或紙質查詢，房地產管理部門建立了房屋登記信息查詢系統，有的已經實現網上信息查詢，有的還僅僅是紙質的登記臺賬，有的登記信息查詢系統的內容還不是太完善。同樣存在登記信息查詢系統多頭管理，登記信息存在瑕疵的問題。

建議應加快地理信息系統建設，實現以圖、以屬性、以掃描資料掛接來管理不動產統一登記。地理信息系統是不動產登記的基礎，土地、房屋、林地、承包地等不動產權屬界址都可以通過GPS確定唯一的坐標，廣泛采集土地、房屋、林地、承包地等信息，打造一個全面的綜合數據平臺，建立全國統一不動產登記信息查詢系統。