房產(chǎn)執(zhí)行若干問題的探究

摘 要：近年來，對(duì)于涉房產(chǎn)案件執(zhí)行難的問題一直困擾著法院執(zhí)行人員，由于此類案件涉獵的法律問題眾多，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大，容易引發(fā)申請人的信訪和被執(zhí)行人的過激行為，造成“久執(zhí)未結(jié)”的現(xiàn)象，使得司法公信力嚴(yán)重流失，因此，研究和解決房產(chǎn)執(zhí)行過程中遇到的問題，切實(shí)保障實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的公平與正義，就顯得十分迫切和必要。本文按照法院執(zhí)行的一般流程，通過分析房屋執(zhí)行各個(gè)環(huán)節(jié)的基本情況，提取若干疑難問題，最終探討解決該問題建議與思考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)執(zhí)行；問題的探究

法院強(qiáng)制執(zhí)行，就是人民法院按照一定的法律程序，根據(jù)生效法律文書的規(guī)定，強(qiáng)制民事義務(wù)人完成其所承擔(dān)的義務(wù)，以保證權(quán)利人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的所采取的強(qiáng)制性措施。由于房產(chǎn)自身在財(cái)產(chǎn)價(jià)值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以執(zhí)行時(shí)應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的執(zhí)行措施和方法，以達(dá)到最大保護(hù)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的目的。房產(chǎn)的執(zhí)行實(shí)務(wù)過程中大致可以按照查詢房產(chǎn)、查封房產(chǎn)、騰空房產(chǎn)及拍賣房產(chǎn)等幾個(gè)步驟進(jìn)行。

一、法院在查詢房產(chǎn)時(shí)遇到的問題

人民法院對(duì)房產(chǎn)實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)管理部門查詢該房屋的權(quán)屬。但由于當(dāng)前我國房產(chǎn)登記登記尚未實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，大多省市房產(chǎn)的登記分別由各區(qū)縣的房地產(chǎn)管理部門分別進(jìn)行登記，分散的登記制度帶來了很多弊端，對(duì)于被執(zhí)行人在異地的房產(chǎn)，法院主動(dòng)查詢的難度太大，成本太高，往往只能依靠申請執(zhí)行人提供信息，這給被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行提供了可乘之機(jī)。因此，建立和健全房產(chǎn)登記制度，完善房產(chǎn)查詢系統(tǒng)是解決上述問題的當(dāng)務(wù)之急。

二、法院在查封房產(chǎn)時(shí)遇到的問題

人民法院在查封房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)通常以房產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)，但并不是所有的登記被執(zhí)行人名下或者其配偶名下的房產(chǎn)法院都能查封。

1.執(zhí)行依據(jù)確定夫妻一方為債務(wù)人，能否查封另一方個(gè)人所有的房產(chǎn)

夫妻一方為債務(wù)人的案件，能否查封另一方的房產(chǎn)的關(guān)鍵在于判斷債務(wù)性質(zhì)。如執(zhí)行機(jī)構(gòu)相關(guān)證據(jù)經(jīng)審查判斷屬于夫妻共同債務(wù)，可以查封夫妻另一方的個(gè)人所有的房屋；如判斷為個(gè)人債務(wù)的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)不得對(duì)夫妻另一方個(gè)人所有的房產(chǎn)進(jìn)行查封。

2.對(duì)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封、扣押規(guī)定》）第十七條的理解

《查封、扣押規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為在執(zhí)行實(shí)務(wù)中如被執(zhí)行人與第三人惡意串通，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)以逃避債務(wù)，則可以執(zhí)行該房產(chǎn)；如第三人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，但因歷史原因或他人原因致使尚未辦理過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)按照公平公正的原則，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，停止執(zhí)行行為，以維護(hù)交易安全。

三、法院在騰空房產(chǎn)遇到的問題

房屋是一個(gè)人在這個(gè)世界上生活的基礎(chǔ)，甚至生存的基礎(chǔ)，關(guān)系到每個(gè)人最切身的利益。法院在騰空房屋時(shí)被執(zhí)行人往往抵觸情緒較大，強(qiáng)制執(zhí)行難度非常大。有的案件還牽涉到婚姻、家庭等非常復(fù)雜的矛盾糾紛，雙方積怨很深，被執(zhí)行人有時(shí)只是為了“賭一口氣”而拒不履行判決確定義務(wù)。而在執(zhí)行過程中如果不顧被執(zhí)行人的生存盲目執(zhí)行，反而會(huì)激化雙方當(dāng)事人之間的矛盾，從而引發(fā)信訪和過激行為，造成社會(huì)的不穩(wěn)定，因此執(zhí)行人員容易畏首畏腳，不敢輕易對(duì)房屋執(zhí)行。

因此在實(shí)施騰空房產(chǎn)過程中要將說服教育和強(qiáng)制執(zhí)行相結(jié)合，任何一方面都不可偏廢。對(duì)于主觀惡性較小確有生活困難的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)同時(shí)法院應(yīng)當(dāng)努力做被執(zhí)行人思想工作，化解雙方當(dāng)事人之間的矛盾，并切實(shí)解決好被執(zhí)行人房屋騰空后的基本生活問題；對(duì)于無理取鬧，故意制造事端企圖規(guī)避執(zhí)行的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)采取拘留、罰款等強(qiáng)制措施，情節(jié)嚴(yán)重的，可追究其刑事責(zé)任。同時(shí)法院還應(yīng)當(dāng)整合社會(huì)資源，充分借助包括黨委政府、公安部門、基層組織、新聞媒體在內(nèi)的各種社會(huì)力量來推動(dòng)執(zhí)行，多部門共同協(xié)作，促進(jìn)案件的執(zhí)行。

四、法院在拍賣房產(chǎn)時(shí)遇到的問題

拍賣房產(chǎn)是執(zhí)行涉房產(chǎn)案件最后的手段，也是整個(gè)房產(chǎn)處置過程中最復(fù)雜的環(huán)節(jié)之一，涉及到債權(quán)與物權(quán)法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實(shí)際執(zhí)行中如何正確適用法律尤為重要。

（一）唯一房產(chǎn)不能拍賣

“唯一房產(chǎn)”是指被執(zhí)行人名下只有一處供自己及家人居住生活的房產(chǎn)。為保障被執(zhí)行人的生存權(quán)，法院在執(zhí)行被執(zhí)行人“唯一房產(chǎn)”時(shí)通常不會(huì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)性處理，只會(huì)將其作為執(zhí)行保證物進(jìn)行查封。但并非所有的唯一房產(chǎn)都不能拍賣。《查封、扣押規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。因此，法院在拍賣被執(zhí)行人唯一房產(chǎn)時(shí)，首先要判斷該房是否為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。執(zhí)行實(shí)務(wù)中，有以下幾種情況可以拍賣被執(zhí)行人的“唯一房產(chǎn)”：

（1）被執(zhí)行人在法律文書生效后，因處置另外的房產(chǎn)而形成了唯一房產(chǎn)；

（2）被執(zhí)行人有固定收入，足以支付房屋租金的；

（3）被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)用于出租或被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬連續(xù)一年以上為居住的；

（4）被執(zhí)行人與近親屬有共同生活的房產(chǎn)，即使該房產(chǎn)權(quán)屬登記在共同居住的近親屬名下，也可對(duì)被執(zhí)行人名下的其他房產(chǎn)依法拍賣。

（二）無證房產(chǎn)拍賣的難點(diǎn)

無證房產(chǎn)的拍賣一直是法院執(zhí)行的一個(gè)疑難問題，因其形成條件特殊，權(quán)屬較難確定，人民法院在拍賣過程中，既要依法履行強(qiáng)制執(zhí)行職責(zé)，又要尊重房屋登記機(jī)構(gòu)依法享有的行政權(quán)力；既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。

無證房產(chǎn)拍賣的難點(diǎn)在于其權(quán)屬確定問題及拍賣后的權(quán)屬轉(zhuǎn)移問題。無證房產(chǎn)的權(quán)屬確定有以下幾種情況需要注意：

（1）未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確認(rèn)權(quán)屬；

（2）被執(zhí)行人通過繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房產(chǎn)所有權(quán)的，雖未經(jīng)辦理過戶登記，也可以對(duì)該財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施；

（3）如相關(guān)部門認(rèn)定為非法建筑的房產(chǎn)，法院則不予執(zhí)行，可建議給予拆除；

（4）執(zhí)行的房產(chǎn)由于歷史原因等，無法通過有關(guān)部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，且該房產(chǎn)又沒有被相關(guān)部門確認(rèn)為非法建筑的，法院可以依照物權(quán)法中財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基本特征，確認(rèn)被執(zhí)行人是否對(duì)該房地產(chǎn)享有所有權(quán)。

房產(chǎn)拍賣后一般由人民法院向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》協(xié)助買受人辦理過戶登記。但無證房產(chǎn)因其未在房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行初始登記，故執(zhí)行程序中拍賣無證房屋時(shí)可分以下兩種情況：暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院拍賣后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待初始登記條件具備后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，拍賣前應(yīng)當(dāng)披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，由買受人自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）網(wǎng)絡(luò)司法拍賣引發(fā)的爭議

2012年開始，浙江、福建等地法院先后在淘寶網(wǎng)上進(jìn)行司法拍賣。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣作為一種新生事物，有著傳統(tǒng)司法拍賣無法比擬的優(yōu)勢。它不僅可以降低流拍率，提高拍賣效率促進(jìn)標(biāo)的物價(jià)格最大化，還可以促進(jìn)標(biāo)的物價(jià)格最大化，最大程度的保護(hù)當(dāng)事人的利益，同時(shí)因?yàn)榕馁u公開透明，可以減少暗箱操作，杜絕司法腐敗。但也有人對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣提出了質(zhì)疑，認(rèn)為淘寶網(wǎng)不具備拍賣人的資質(zhì)，它只是提供司法拍賣平臺(tái)相關(guān)信息服務(wù)及技術(shù)支持的服務(wù)商，因此網(wǎng)絡(luò)司法拍賣主體涉嫌非法，并且因其缺少監(jiān)管主體，會(huì)產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)及網(wǎng)絡(luò)欺詐等問題。

綜上，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣優(yōu)勢雖明顯，但從長期來看，它并不會(huì)完全取代傳統(tǒng)司法拍賣。因?yàn)椋环矫婢W(wǎng)絡(luò)司法拍賣尚未有相應(yīng)的法律法規(guī)予以規(guī)制；另一方面網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的標(biāo)的有一定的局限性，并非所有的物質(zhì)都可以上網(wǎng)拍賣，當(dāng)涉及到一些法律關(guān)系比較復(fù)雜的拍賣標(biāo)的，可能仍需要采取傳統(tǒng)的拍賣方式。因此，我們應(yīng)通過不斷完善相應(yīng)的法律法規(guī)，制定、落實(shí)相應(yīng)拍賣規(guī)程，加強(qiáng)監(jiān)督等手段，將傳統(tǒng)拍賣與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相融合，使陽光司法之路走得更加穩(wěn)健。

“法律的生命在于法律的實(shí)現(xiàn)。”目前，房產(chǎn)執(zhí)行的問題已成為嚴(yán)重困擾人民法院工作的突出問題，并引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注。因此，進(jìn)一步完善和規(guī)范關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律，探討和研究解決房產(chǎn)執(zhí)行中遇到的實(shí)際問題，顯現(xiàn)尤為重要。強(qiáng)制執(zhí)行是保障債權(quán)人權(quán)利的最后一道防線，是保障司法權(quán)威性的需要。因此，只有合理的解決好房屋執(zhí)行這一難題，切實(shí)提高強(qiáng)制執(zhí)行的效率，才能最大限度地實(shí)現(xiàn)申請人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)安定和諧，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。