社區(qū)物業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范對策

摘 要：隨著油田開發(fā)的深入，社區(qū)建設(shè)也不斷發(fā)展發(fā)展壯大，物業(yè)管理作為支柱部門，肩負(fù)著社區(qū)服務(wù)的主要職能。隨著社會環(huán)境和意識形態(tài)的變化，社區(qū)服務(wù)對象范圍也不斷擴(kuò)大，無論是物業(yè)購買苗木，綠化設(shè)備，垃圾車或是給油田二級單位提供辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護(hù)；垃圾清運(yùn)等服務(wù)，都會涉及到國家法律、法規(guī)，如果處理不當(dāng)都會造成法律上的糾紛，制約了企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定和諧發(fā)展。為此，本文重點(diǎn)就社區(qū)物業(yè)中涉及到的合同法律問題以及風(fēng)險(xiǎn)防范展開探討。

關(guān)鍵詞：社區(qū)；物業(yè)合同；風(fēng)險(xiǎn)；防范

前 言

隨著油田開發(fā)的深入，社區(qū)建設(shè)也不斷發(fā)展發(fā)展壯大，物業(yè)管理作為社區(qū)支柱部門，肩負(fù)著社區(qū)服務(wù)的主要職能。其經(jīng)營范圍包括：工業(yè)、居民用房和配套系統(tǒng)的維修、管理，居民區(qū)環(huán)衛(wèi)、綠化、治保、文教、衛(wèi)生服務(wù)、房屋租賃等等。社區(qū)下設(shè)三級單位主要為物業(yè)公司及醫(yī)院等。隨著社會環(huán)境和意識形態(tài)的變化，社區(qū)服務(wù)對象范圍也不斷擴(kuò)大，無論是物業(yè)購買苗木，綠化設(shè)備，垃圾車或是給油田別的二級單位提供辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護(hù)；垃圾清運(yùn)等服務(wù)，都會涉及到國家法律、法規(guī)，如果處理不當(dāng)都會造成法律上的糾紛，制約了企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定和諧發(fā)展。為此，本文重點(diǎn)就社區(qū)物業(yè)中涉及到的合同法律問題以及風(fēng)險(xiǎn)防范展開探討。

一、社區(qū)物業(yè)管理涉及的合同類型

1.按收入支出分類

（1）支出類合同：醫(yī)院購買藥品，醫(yī)療設(shè)備；物業(yè)購買苗木，綠化設(shè)備，垃圾車等。

（2）收入類合同：物業(yè)收入：社區(qū)提供辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護(hù)；垃圾清運(yùn)等服務(wù)。例如：《運(yùn)輸綠化養(yǎng)護(hù)合同》屬于收入類合同，辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護(hù)。合同價(jià)款按8元/平方米養(yǎng)護(hù)費(fèi)計(jì)算，養(yǎng)護(hù)總面積4050平方米，合同價(jià)款為32400元人民幣（含稅），合同期滿驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，支付全部合同價(jià)款。勝北社區(qū)作為乙方在綠化承包管理期內(nèi)，負(fù)責(zé)承包區(qū)域綠地各類植物的修剪、打藥、松土、澆水、施肥等工作，管理所需的設(shè)備、工具、農(nóng)藥、肥料等由乙方自理。養(yǎng)護(hù)管理過程中因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成的部分苗木死亡，乙方于第二年春季提供苗木實(shí)施補(bǔ)栽；不可抗力自然因素造成的大片苗木死亡除外。乙方在日常綠化管理中應(yīng)做好安全工作，因違章操作、酒后上崗造成安全事故一切責(zé)任和后果由乙方負(fù)責(zé)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。乙方在承包期內(nèi)應(yīng)不定時(shí)觀察綠地內(nèi)樹木及苗木生長情況，及時(shí)做好苗木修剪、鋤草、松土、保墑、病蟲害防治等工作。管理過程中所形成的工農(nóng)關(guān)系問題由乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，甲方應(yīng)給與必要的幫助和配合等等。

2.按服務(wù)機(jī)構(gòu)和職能分類

物業(yè)管理既包括對物的管理、經(jīng)營和維護(hù)，還包括對人和環(huán)境的秩序的管理，在物業(yè)服務(wù)合同中，大致分為下面四種類型。①買賣合同：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買受人接受此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)并支付約定價(jià)款的合同法。②租賃合同：是指由出租方融通資金為承租方提供所需設(shè)備，承租方取得設(shè)備使用權(quán)并按期支付租金的協(xié)議。租賃合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種。出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。③管理合同：合同的目的是社區(qū)管理小區(qū)的日常生活環(huán)境以及居民生活息息相關(guān)的事物。④維護(hù)合同：合同的目的是用戶與物業(yè)達(dá)成一致，把小區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)維護(hù)委托給物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。

二、社區(qū)物業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.嚴(yán)把合同簽訂源頭，全面細(xì)致考慮每個(gè)環(huán)節(jié)

簽訂合同時(shí)，要根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，合同上應(yīng)包括十五項(xiàng)內(nèi)容：必須注明：①標(biāo)的名稱、商標(biāo)、型號、數(shù)量、金額、供貨時(shí)間及數(shù)量；②質(zhì)量要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、出賣人對質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件和期限；以社區(qū)與油田某公司簽訂《苗 木 采 購 合 同》為例，對苗木存活率提出要求，在12個(gè)月的苗木管理期內(nèi)，出賣人對苗木的質(zhì)量負(fù)責(zé)，苗木存活率達(dá)到95%以上。苗木管理期自苗木栽植之日起計(jì)算，苗木管理期結(jié)束，苗木存活率不達(dá)標(biāo)由乙方負(fù)責(zé)免費(fèi)補(bǔ)苗。③交（提）貨地點(diǎn)、方式；④運(yùn)輸方式及到達(dá)站港費(fèi)用負(fù)擔(dān)：⑤包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物的供應(yīng)與回收；⑥隨機(jī)的必備品、配件、技術(shù)資料、工具數(shù)量及供應(yīng)方法：⑦合理損耗及計(jì)算方法；⑧驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法；⑨結(jié)算方式及期限；⑩所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)；?擔(dān)保方式；?合同的變更和解除。?合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按第一條執(zhí)行。?違約責(zé)任；?其他。

2.在合同中明確合同約定性和違約責(zé)任，加強(qiáng)合同執(zhí)行力

如在違約責(zé)任方面，要求：①出賣人逾期交貨，每逾期一天，向買受人支付合同總額5‰的違約金，違約金累計(jì)總額不超過合同總額的5%。逾期交貨超過10天，視為交貨不能，買受人有權(quán)解除合同并要求出賣人支付合同金額的5%違約金。②因出賣人逾期交貨及產(chǎn)品質(zhì)量原因給買受人造成的所有損失均由出賣人承擔(dān)。③在出賣人對質(zhì)量負(fù)責(zé)的期限內(nèi)，如標(biāo)的出現(xiàn)質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)在合理期限內(nèi)負(fù)責(zé)更換或者退貨，因標(biāo)的質(zhì)量問題給買受人造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由出賣人承擔(dān)。買受人驗(yàn)收不合格，買受人有權(quán)拒收貨物，由此造成的損失由出賣人自行承擔(dān)。

3.社區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)實(shí)行的具體措施

（1）使風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)更加明確和具體。管理人員要以“實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失最小化、滿足社會效益最大化”為準(zhǔn)則，把質(zhì)量、信譽(yù)、服務(wù)等作為工作重點(diǎn)，具體實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)管理工作。并且設(shè)定各種管理標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，確保社區(qū)物業(yè)的管理工作能夠安全高效的進(jìn)行。

（2）建立專門的管理機(jī)構(gòu)。在社區(qū)物業(yè)的管理工作上，管理者要設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和辦公人員。例如，設(shè)立社區(qū)物業(yè)合同管理辦公室，并且派遣一些具有風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員以及一些比較專業(yè)的人員對這些工作進(jìn)行負(fù)責(zé)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)信息的收集，并對解決這些問題的途徑與措施進(jìn)行可行性分析。

（3）聘請社區(qū)法律顧問，提高社區(qū)法律問題處理能力。“社區(qū)法律顧問”是受聘于社區(qū)居委會的律師和法律工作者，為社區(qū)居委會全體成員提供法律服務(wù)的法律執(zhí)業(yè)人員。其職能包括“解答法律咨詢，依法調(diào)處疑糾紛，代理訴訟事務(wù)；開展普法宣傳教育等。

（4）開展普法教育，提高社區(qū)服務(wù)人員的法律意識。一是設(shè)立法律圖書室，保證社區(qū)職工的學(xué)法需要。二是建立法制宣傳欄，對需了解的法律法規(guī)、國家政策進(jìn)行宣傳。三是成立社區(qū)普法學(xué)校加強(qiáng)法治培訓(xùn)教育。