老房產抵押貸款轉付 新購房首付款是否合法

孫洪林

目前，在國家進行了多輪樓市調控之后，二套房的首付比例已經提升至了七成。這對于普通老百姓來說，這無疑是一筆巨款，對許多的剛需購房客都造成了不小的困擾。而又因政策出臺而導致貸款收緊，那些剛需購房客戶只能望房興嘆。據了解，在這樣的情況下，有許多人會把原有的老房產作為抵押，向銀行申請其他需求的貸款，用來支付首套房或二套房的首付。那么，貸款轉付購房款是否合法？政府是否會來干涉這樣的行為？在這樣的情況下，銀行又是否會發放貸款？

根據我國《物權法》、《擔保法》及其司法解釋等相關法律法規的規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人可以在不轉移財產占有的情況下。將該財產抵押給債權人作為擔保，當債務人不履行到期債務，或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。因此，債務人或第三人有權處分的房屋可以用作抵押。

法律規定如下財產不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。設立抵押權的，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。以法律規定可以抵押的不動產作抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。當債務人不履行到期債務，或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價，或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。抵押財產折價，或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

據此，只要貸款人用以申請抵押貸款的房屋并不屬于法律法規中規定不得抵押的財產，即可用來辦理抵押貸款。目前一般情況下，在銀行用以申請抵押貸款的房屋必須是已經具備完全產權的房屋，即無貸款無抵押、產權清晰的房屋。除此以外，貸款人還應當符合銀行提出的其他申請貸款的基本條件，例如達到法定年齡、具有完全民事行為能力、具有持續穩定的收入來源、具有按期償還貸款本息的能力、無不良信用記錄等。貸款人根據銀行申請抵押貸款的申辦手續和流程，提供相應的證明材料，銀行會根據申請人的具體情況進行審批，決定是否放貸。

筆者認為，上述這種貸款轉付購房首付款的方法，在目前形勢下而言不失為一種較為巧妙的融資方式。在符合相關法律規定的前提下合理融資，能夠幫助有資金需要的老百姓解決剛性需求、改善住房條件。至于今后政府是否會干預此種貸款形式，有待于以后的房產政策調整，以及市場需求來決定。endprint