房屋修繕將成上海“大生意”

烏爾蘇拉

哪里有危舊樓宇，哪里就有修樓工人。只是，與動輒吆喝的房地產開發行業相比，房屋修繕這個長期潛水的行業實在是太低調了。借著輿論聚焦的機會，是時候把它們撈出水面。

從政府包攬到市場化

解放前，上海以私有房產為主。中華人民共和國成立后，人民政府通過郊區土地改革，接收舊政權公產，接管或代管戰犯、官僚資本房地產，處理外籍人士房產，私營房地產社會主義改造及歷年投資興建等方式，構建了一套龐大的公有房屋體系，在全市房屋比重中超過80%，居全國首位。

在這套公有房屋體系下應運而生的，是一套管理、設計、施工等流程均由政府大包大攬的房屋修繕體系，上海市房地局代表政府行使房屋修繕的責任。各級房管部門均下轄一支專門的工程修理隊，具體修繕流程中，小修項目由房管所自行安排，中修項目由區級房地局下達房管所，大修項目由區級房地局報批市級后，交由市區級房屋修建公司施工。這套上海市房屋修理三級制的格局除“文革”期間經歷一些震蕩以外，基本沿襲到上世紀90年代。

改革開放以后，大量知青回城，原有公房數量捉襟見肘，各單位開始大興土木建造房屋供職工居住，此類房屋稱作“系統自管公房”，在公有住房中逐漸占據主流。與此同時，私有房產比重不斷擴大，尤其在1990年代實行住房產權私有化后，住房產權性質漸趨多元化，原先“管養合一”的修繕形式與新形勢已經脫節。

上世紀90年代中期，房屋修繕體制開始實行政企分離，房管部門將經營板塊剝離，從原先“管養合一”轉變為行使監督職能為主，基層房管所轉變為物業管理公司，房管部門下轄的各級房屋修理公司完成轉制，參與市場競爭。此后，房屋修繕逐漸向管理專業化、維修市場化過渡。

改革之后，房屋所有權人成為房屋修繕的責任主體。直管公房的所有權仍歸政府，由房管部門統籌修繕；系統公房由各單位系統自行修繕；私有住房一般由業主委員會或業主大會委托專業物業公司負責房屋的日常養護。所有修繕工程都需遵循相關法規發包給施工單位。

我國從1984年開始推廣工程項目招標承包制，建筑業的任務攬取方式從直接分配轉變為以市場競爭的方式公開競標。

政企分離以前，房屋修繕資金主要來自房地局對公有房屋居民所收取的房租，不過由于長期實行低租金，“以租養房”的模式實際上無法提供充足的的資金來源，個別年份出現缺口時，便需要政府提供財政補貼。根據《上海房地產志》的統計，從1949年到1995年，政府累計補貼房屋大修費用1.02億元。2003年至2005年期間，上海市政府曾以直管公房為主體進行過一次大規模的舊房綜合整治工程，修繕面積達3500萬平方米， 總投資超20億，金額由上海市政府、區政府、各區房地集團三方平攤。

修繕市場：國企占優

上海市公共房屋管理處于1949年10月設立的營建廠是上海建國后最早設立的公房修繕組織。3年后，上海房地管理局設立公房修建廠，后與上海市房地產公司的四個養護站合并，成立四個工程站負責全市直管公房修繕。

1956年公私合營后，上海市直管公房數量急劇上升，政府將負責修繕業務的四個工程站從房地產公司剝離，成立上海市房屋修理公司，專營全市公房修繕業務。1958年，這家公司撤銷，員工分流至各區房地產公司的修理工程隊，承擔各區的公房修繕任務。后來，由于各區修理工程隊難以獨力承攬較大型的修繕任務，市房地局又從各區抽調技術骨干成立市一級的修理工程隊。1960年以后，市級及區級房地局下轄的修建工程隊先后改制為上海市及各區級房屋修建公司，區級下屬各房管所也先后成立中修隊。

1980年以后，各單位開始大量修建房屋，系統公房數量急劇膨脹，在全市住房比重中很快超過直管公房。1991年上海住房制度改革啟動，公有房屋實行產權私有化，于此同時，舊區改造開始起步，大片舊公房拆除，商品房開發逐漸繁榮，直管公房的比重繼續下降。

隨著房屋產權的私有化，各級房屋管理部門下轄的修建公司開始改制，向現代企業轉軌，加入市場競爭行列。上海市房屋修建公司改制后幾經更名，成為今天的上海市裝飾建筑（集團）有限公司，各區的房屋修建公司也先后轉制。

這些從各級房屋修建公司轉制而來的國有獨資企業，經過近20年市場競爭的洗禮，如今大多成為修繕行業里的中流砥柱。

未來滬上房屋以修繕為主

目前上海各類房屋中，建造于上世紀八九十年代的住宅大多為磚混結構加空心預制板，技術水平較低，隨著使用期的增加，極易出現安全隱患，日前被媒體曝光出現墻體嚴重開裂的天山二村和石榴苑就屬于此類。從房屋壽命來看，這些建筑已達到大修年限，對于修繕行業而言，這批存量巨大的潛在危舊房無疑是一塊大蛋糕。

事實上，隨著城市用地逐年減少，上海中心城區新建房屋數量的增長潛力已不大，“一些成熟的老城比如巴黎，早已進入以修繕改造為主的局面。上海也是這樣。” 原上海市房管局副總工程師兼歷史建筑保護處處長、房屋修繕改造處處長王安石說。

據王安石介紹，上海城市化進程一直走在國內前列，解放以前便已形成相對成熟的房地產開發市場，大量老房子留存至今，加上建國以來各個時期建造的新房，目前上海亟需修繕的房屋數量非常龐大?！俺鞘型恋刭Y源總是有限的，不可能再攤大餅式地進行房地產開發，新房子在變老，老房子要修，從長遠來說，上海的修繕市場會越來越大。”

根據上海市住房發展“十二五”規劃，未來數年上海將繼續擴大舊住房綜合改造范圍，預計完成舊住房綜合改造和維修5000萬平方米，其中直管公房全項目大修2000萬平方米。

對于從事修繕施工的企業而言，機遇與競爭同在。

上海房屋管理系統政企分離之前，市級及區縣級房管部門下轄的房屋修建公司包攬了上海大部分的房屋修繕工程，房屋修繕逐漸市場化后，許多建筑裝飾企業相繼加入競爭隊伍。

如前身為上海市建筑工程管理局的上海建工集團，計劃經濟時代只負責房屋新建，與負責房屋修繕的房管局各有分工，現在它下轄的全資子公司上海市建筑工程集團有限公司亦加入了房屋修繕大軍的陣營。其他民營建筑裝飾公司則更多。endprint

外地進入上海市場的競爭者也不少，形式大多以勞務輸出為主，“一類是包工頭帶領下的施工隊，依附于本地房屋修繕企業，成為后者勞動力的主要來源，這種方式較松散。”王安石說。另一類是相對獨立的公司，“主要掛靠在本地企業下面，負責施工?！薄爱吘刮覀兡壳懊媾R的修繕任務已經很重，雖然競爭的企業很多，但蛋糕是越來越大的?！蓖醢彩f。

房屋修繕的特殊領域——歷史保護建筑的修繕工程則不是誰想搶就能搶到的，“需要拿到上海市文物局的相關資質，上海目前擁有文物建筑修繕資質認定的企業數量不算多，在這個領域的競爭就更小了”。

上海裝飾建筑（集團）有限公司是上海本地最早從事房屋修繕的企業之一，承接過國際飯店、中共一大會址、佘山大教堂、上海音樂廳等優秀歷史建筑的修繕工程，同時在居住建筑修繕領域擁有豐富的實踐經驗。

“建筑是勞動密集型產業，責任心很重要。我們維修的大多是“實心房”（指有人實際居住的房屋），直接面對老百姓，服務一定首先要好。”該公司副總工程師陳中偉表示。

據陳中偉介紹，每一項工程修繕方案的落實，都需要征求每一戶居民的意見，除了公開張貼以外，他們通常還會一家一家輪番敲門，和業主就每個細節進行認真溝通。施工過程中，公司與甲方（居委會、物業公司、業委會）會進行每周一次、每次半天的定期會面，了解甲方需求并及時反饋。

這家公司目前正在承接徐匯區太原小區的修繕工程，這處西班牙風情的花園住宅原為外國僑民居住，解放后擠進“七十二家房客”，年久失修，且廚衛設施匱乏。太原小區屬公有房屋，同時是歷史保護建筑，按照原先的方案，除了外觀上修舊如舊以外，他們還希望盡可能對內部格局進行恢復，“如果可能的話，將對一部分居民進行動遷，恢復它本來的面貌。” 工程師孫建祖說。

為此，公司與太原小區居民進行多輪溝通，設計方案亦屢次調整，綜合各方意見后最終落實的方案是，仍然保持“七十二家房客”的格局，同時對小區住宅的外立面、電線管道、門窗、樓梯欄桿、防潮層、廚衛等設施進行全面修繕。“公共區域盡量改善，但一般不會涉及居民私人空間，盡可能少地干擾他們的正常生活?！?/p>

“其實最需要解決的是廚衛問題”，孫建組說，在他看來，太原小區的問題非常典型，原本供單戶人家居住的房屋擠進多戶房客后，廚衛空間嚴重不足，解放前修建的石庫門里弄住宅普遍面臨這個困境，“政府正在實施廚衛改造工程，問題在于空間和用地不足，探索一個模式挺難的，能改善的地方就盡量改善。我們站在政府和居民之間，既要遵守管理部門的相關規定，又要盡可能考慮居民的需求?！眅ndprint