舊房都能修

姜浩峰

奉化倒樓，直接導致4月11日住建部下發通知，在全國范圍內組織開展老樓危樓安全排查工作。其實，哪需要住建部統一打響“發令槍”？老房子里大多有居民，比如上海普陀區石榴苑小區、長寧區天山二村等地居民，早就向有關部門反映多次——墻裂、房危。

莫說老樓，即使是新樓，也存在這樣那樣的問題。比如位于上海寶山，交房才一年多的美蘭湖信達郡庭，已經出現房屋裂痕，遭到業主投訴。新樓就不需要做安全排查，不需要維修嗎？顯然不是。

面對城市各個年代的建筑，面對危房、破樓，到底是一拆了之所謂整體改造，還是維修、加固、排查？舊房拆與不拆的標準，并沒有大家想象的那樣簡單。經濟成本、文化價值、城市規劃、各方利益……太多因素糾纏在一起，決定了舊房的命運。

不能一拆了之

奉化市居敬小區4月4日突然坍塌的樓房，早在2013年已被鑒定為C級危房。

根據2000年當時的建設部發布實施的《危險房屋鑒定標準》，房屋危險性分為四個等級。其中，C級危房是指部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房；D級危房承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房。C級危房只要加固，D級危房需搬離。

可見，如果不是因為坍塌的緣故，屬于C級的危房只需要加固，而不需要拆除，甚至不需要人員搬離。即使是D級危房需要人員搬離的，也未必需要拆除房屋。那么，危舊房該如何處理呢？

《新民周刊》記者前往同濟大學，對同濟大學建筑與城市規劃學院的博導張松教授進行了獨家專訪。作為當年東京大學的博士，張松對日本在高速發展期的舊房改造，有過切身體會；如今，他的學生在德國，也對德國的舊房改造做了研究。

寧靜的校園內，各類喬木掩映著各個不同歷史時期建造的房子。4月24日，當記者來到位于四平路的同濟大學，位于校園北部的明成樓內，也正在進行局部的改造施工。這座建造于1987年的三層小樓，由于外觀紅色，而被同濟師生昵稱為“紅樓”。與“紅樓”連通的一幢五層新樓內， 張松的辦公室并不大，矩形的空間內，堆滿了書籍，只留出兩個人對談的空間。

“現在有的地方大拆遷，太猛，我反對?！币宦渥?，張松就對記者直言。

前不久，張松應邀前往南京調研，項目是漢府新村所在的梅園地塊的改造。“區里認為是棚戶區，要改造?！睆埶烧f。

記者查閱到去年發布的相關拆除工程招標公告，顯示南京寧武房屋拆遷有限公司作為招標人的梅園地塊拆除工程，含漢府新村、漢府新村東側、鐘嵐里地塊，拆除建筑物總面積約25000平方米。要求100天內必須拆完，其中包括拆除建筑物并清理至室外原場坪，同時負責所有可回收材料及建筑垃圾外運。對于承包這樣拆除任務的公司來說，顯然是一筆油水很足的大買賣，可在張松眼里，這簡直就是破壞。

“我實地考察，發現漢府新村的名稱，和新村所在的漢府路有關，這里的古跡很破，但是它仍然還在?！睆埶烧f，“可是，經過拆遷，經過馬路的拓寬，未來，此地古跡將不復存在。并且，我查閱過相關資料，即使是1950年代建造的漢府新村，當時在南京報紙上，也被稱作‘花園中的花園。這樣的房子，怎么能說它是棚戶區呢？”

在張松眼里，已列入上海市第四批優秀歷史建筑的曹楊一村算很幸運，因為它藉此能夠被保留下來。

然而，《新民周刊》記者從曹楊一村實地了解到，在整體保護性施工后，曹楊一村仍有居民認為改造只做了表面文章。一位叫王偉的居民說：“刷刷墻壁面子好看了，實際問題沒解決，我們強烈要求拆遷。” 還有居民表示：“曹楊一村是新中國第一個工人新村，現在卻成了危房，有的三樓向空中發展，違建成四樓，請問承重還行嗎？”“春天到了，白螞蟻又飛出來了，墻體都已掏空，樓上走路樓下在‘打雷，一樓前后擴建，整個新村外貌面目全非。當年的第一工人新村，現已經淪為棚戶區了。”

其實，早在2001年，時任曹楊新村街道辦事處主任的章宇慧就曾提出——“將曹楊一村改建為高檔別墅區。因為曹楊一村有著一流的綠化覆蓋率，交通也是非常便捷，完全可以建造新的高檔住宅區，就像當時盧灣區對石庫門房屋的改造一樣?！比欢?，后來的情況是，房屋經過修繕后，一定程度上恢復早先的風貌，居民仍住在老房子里，各方認為，這是居民得實惠的善舉，然而，卻仍有居民反對。

曹楊一村并不是年久失修的老房子，近年還進行過大修。可居民為何盼著動遷呢？一方面，是老房改造只注重外觀，而一定程度上忽視了居住層面的改善，另一方面，眼看著附近居民動遷獲益頗豐，也讓未拆遷居民不免有些眼紅。

明珠小區，位處上海市長寧區中山公園地塊，建于2000年，至今不過14年歷史。前不久，整個小區開始房屋征收，據《新民周刊》記者實地探訪，居民稱：“30平方米出頭的一室戶，可以得到350萬左右的征收款，相當于每平方米征收款達到11萬，足夠在普陀區中環附近買一套三房兩廳新建商品房?！辈疬w后，明珠小區所在位置將新建商業項目。

根據張松的了解，目前黃浦區某些地段，寫字樓已經過剩，許多地方的商業項目也已經過剩?！笆袌鲂枨蠛凸呀洸黄胶狻！睆埶烧f。

對老房子，該怎么改造？是否拆？怎么拆？怎么改？張松認為，一定要經過精心規劃?！耙陨虾槔F在郊區的地都快用完了，只能打工業園區的主意，讓它們轉型。這本身很好，但也要注意，比如毒地去毒處理之類?！睆埶烧f，“至于棚戶區的二次改造、舊城改造，目前來看有一種趨勢——但凡是大城市市中心的低層、多層建筑，全部都可以算作棚戶區，全部都要拆掉，然后塞進高層、超高層建筑。”張松曾經調查過一個項目，整體拆遷的話，必須要造四棟超過百米的住宅，開發商才能有得賺。拆遷成本非常高。

營造合理的人居空間

“我沒見過什么修不好的老房子，倒是見多了許多地方沒有造好新城，又破壞了老房子。”張松告訴《新民周刊》記者，“關鍵是土地財政的驅動力太強大了?！眅ndprint

有媒體認為，1980年代以前，“在指標不足、資金不足、材料不足的嚴苛條件下，中國的建筑方針是適用、經濟。1980年，國務院正式放行商品房后，城鎮住宅迅速增長。據原建設部統計，1979年至1990年，全國城鎮住宅建設累計投資是此前30年的6倍多，新建住宅面積是此前30年的近3倍”。

回顧這一時期，許多住宅建設標準低，很多項目甚至沒有遵守建筑標準。特別是在審批、工程監理、驗收、質量控制整個系統都不健全的情況下，造成房屋質量問題。

張松認為，那一時期房屋設計不規范、建造不到位的情況是有可能的，但也不能說1980年代的房屋建造就沒有規范。

“在北方，1976年唐山大地震之后，許多老樓都做了加固。從技術角度分析，沒有什么房子是不能修好的，都有辦法解決。老房子怎么處理，從政策、資金角度著眼，才能看到問題所在。”張松說。

以奉化倒塌的居敬小區為例，1994年按照使用50年的標準建造，但在居民報告房屋有險情的情況下，在評估為C級危房的情況下，有關部門并未果斷采取措施，而是懶政拖沓，其實質就在于維修這樣的房子無利可圖。雖然居敬小區位于奉化市中心、市政府北側不遠處，但其地塊目前還未顯出更大的商業價值，如果動拆遷的話，政府核算下來不劃算，而進行大修的話，由于是商品房，必須動用維修基金，而居敬社區所在街道、物業管理部門都紛紛嘆苦經——沒有這筆錢。在房子倒掉的第二天，鄰近的33、35幢居民就曾反映說： “街道和社區讓居民攤一部分錢，他們不干。價格沒談攏?！?/p>

早在2009年，上海一位不愿透露姓名的房企管理人員曾向《新民周刊》記者透露：“在1998年房改全面啟動以后，原本公有住房10年一大修的體系，遭到了破壞。未來，隨著房改后第一代商品房使用紛紛超過15年，諸如電梯老化、房屋老化的問題都會產生，而由于維修基金大多收不齊，商品房維修問題將凸顯出來！這是法律問題，也是社會問題，其核心是涉及到人身安全的住房安全問題！”眼見著“樓倒倒”事件一出再出，這一問題至今沒有解決方案。到底是向業主強行征收物業維修基金，還是由政府出面再次買單，大事化小小事化了？莫衷一是。

在張松眼里，未來更讓人頭疼的一個問題是——房子太多怎么辦？隨著中國城市化進程的加快，誠然有數億農民大踏步地成為城市居民?？呻S著未來房產稅、遺產稅之類的合理推進，從需求的角度來說，一家人家市區有一套房，郊區有一套別墅，或者再保有一套住房也就足夠了。而隨著未來人口規模的減少，房屋必定會多出來。張松的學生在德國做過一個考察。德國一些地方做的老房改造項目，正好與中國相反。“他們是拆了高層，建多層，或者建綠地！”張松說，“由于人口減少，不需要這么多高層建筑。為了保證建筑物的有效使用，營造合理的人居環境，就必須這么做了?！?/p>

何為危房

我國現行危房鑒定的依據是由重慶市土地房屋管理局主編的國家行業標準《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-99，2004年版）。這個標準規定從房屋構件、組成部分、整體等三個層次逐步進行檢測和鑒定，其中對房屋整體安全性劃分為4個等級：

（1）A級：結構承載力能滿足正常使用要求，未發現危險點，房屋結構安全；

（2）B級：結構承載力基本滿足正常使用要求，個別結構構件處于危險狀態，但不影響主體結構，基本滿足正常使用要求；

（3）C級：部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房；

（4）D級：承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房。

從上述定義可見，C級、D級均屬于危房，只是潛在危險性涉及的范圍有區別。endprint