舊房都能修

姜浩峰

奉化倒樓，直接導致4月11日住建部下發(fā)通知，在全國范圍內(nèi)組織開展老樓危樓安全排查工作。其實，哪需要住建部統(tǒng)一打響“發(fā)令槍”？老房子里大多有居民，比如上海普陀區(qū)石榴苑小區(qū)、長寧區(qū)天山二村等地居民，早就向有關(guān)部門反映多次——墻裂、房危。

莫說老樓，即使是新樓，也存在這樣那樣的問題。比如位于上海寶山，交房才一年多的美蘭湖信達郡庭，已經(jīng)出現(xiàn)房屋裂痕，遭到業(yè)主投訴。新樓就不需要做安全排查，不需要維修嗎？顯然不是。

面對城市各個年代的建筑，面對危房、破樓，到底是一拆了之所謂整體改造，還是維修、加固、排查？舊房拆與不拆的標準，并沒有大家想象的那樣簡單。經(jīng)濟成本、文化價值、城市規(guī)劃、各方利益……太多因素糾纏在一起，決定了舊房的命運。

不能一拆了之

奉化市居敬小區(qū)4月4日突然坍塌的樓房，早在2013年已被鑒定為C級危房。

根據(jù)2000年當時的建設(shè)部發(fā)布實施的《危險房屋鑒定標準》，房屋危險性分為四個等級。其中，C級危房是指部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房；D級危房承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。C級危房只要加固，D級危房需搬離。

可見，如果不是因為坍塌的緣故，屬于C級的危房只需要加固，而不需要拆除，甚至不需要人員搬離。即使是D級危房需要人員搬離的，也未必需要拆除房屋。那么，危舊房該如何處理呢？

《新民周刊》記者前往同濟大學，對同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院的博導張松教授進行了獨家專訪。作為當年東京大學的博士，張松對日本在高速發(fā)展期的舊房改造，有過切身體會；如今，他的學生在德國，也對德國的舊房改造做了研究。

寧靜的校園內(nèi)，各類喬木掩映著各個不同歷史時期建造的房子。4月24日，當記者來到位于四平路的同濟大學，位于校園北部的明成樓內(nèi)，也正在進行局部的改造施工。這座建造于1987年的三層小樓，由于外觀紅色，而被同濟師生昵稱為“紅樓”。與“紅樓”連通的一幢五層新樓內(nèi)， 張松的辦公室并不大，矩形的空間內(nèi)，堆滿了書籍，只留出兩個人對談的空間。

“現(xiàn)在有的地方大拆遷，太猛，我反對。”一落座，張松就對記者直言。

前不久，張松應(yīng)邀前往南京調(diào)研，項目是漢府新村所在的梅園地塊的改造。“區(qū)里認為是棚戶區(qū)，要改造。”張松說。

記者查閱到去年發(fā)布的相關(guān)拆除工程招標公告，顯示南京寧武房屋拆遷有限公司作為招標人的梅園地塊拆除工程，含漢府新村、漢府新村東側(cè)、鐘嵐里地塊，拆除建筑物總面積約25000平方米。要求100天內(nèi)必須拆完，其中包括拆除建筑物并清理至室外原場坪，同時負責所有可回收材料及建筑垃圾外運。對于承包這樣拆除任務(wù)的公司來說，顯然是一筆油水很足的大買賣，可在張松眼里，這簡直就是破壞。

“我實地考察，發(fā)現(xiàn)漢府新村的名稱，和新村所在的漢府路有關(guān)，這里的古跡很破，但是它仍然還在。”張松說，“可是，經(jīng)過拆遷，經(jīng)過馬路的拓寬，未來，此地古跡將不復存在。并且，我查閱過相關(guān)資料，即使是1950年代建造的漢府新村，當時在南京報紙上，也被稱作‘花園中的花園。這樣的房子，怎么能說它是棚戶區(qū)呢？”

在張松眼里，已列入上海市第四批優(yōu)秀歷史建筑的曹楊一村算很幸運，因為它藉此能夠被保留下來。

然而，《新民周刊》記者從曹楊一村實地了解到，在整體保護性施工后，曹楊一村仍有居民認為改造只做了表面文章。一位叫王偉的居民說：“刷刷墻壁面子好看了，實際問題沒解決，我們強烈要求拆遷。” 還有居民表示：“曹楊一村是新中國第一個工人新村，現(xiàn)在卻成了危房，有的三樓向空中發(fā)展，違建成四樓，請問承重還行嗎？”“春天到了，白螞蟻又飛出來了，墻體都已掏空，樓上走路樓下在‘打雷，一樓前后擴建，整個新村外貌面目全非。當年的第一工人新村，現(xiàn)已經(jīng)淪為棚戶區(qū)了。”

其實，早在2001年，時任曹楊新村街道辦事處主任的章宇慧就曾提出——“將曹楊一村改建為高檔別墅區(qū)。因為曹楊一村有著一流的綠化覆蓋率，交通也是非常便捷，完全可以建造新的高檔住宅區(qū)，就像當時盧灣區(qū)對石庫門房屋的改造一樣。”然而，后來的情況是，房屋經(jīng)過修繕后，一定程度上恢復早先的風貌，居民仍住在老房子里，各方認為，這是居民得實惠的善舉，然而，卻仍有居民反對。

曹楊一村并不是年久失修的老房子，近年還進行過大修。可居民為何盼著動遷呢？一方面，是老房改造只注重外觀，而一定程度上忽視了居住層面的改善，另一方面，眼看著附近居民動遷獲益頗豐，也讓未拆遷居民不免有些眼紅。

明珠小區(qū)，位處上海市長寧區(qū)中山公園地塊，建于2000年，至今不過14年歷史。前不久，整個小區(qū)開始房屋征收，據(jù)《新民周刊》記者實地探訪，居民稱：“30平方米出頭的一室戶，可以得到350萬左右的征收款，相當于每平方米征收款達到11萬，足夠在普陀區(qū)中環(huán)附近買一套三房兩廳新建商品房。”拆遷后，明珠小區(qū)所在位置將新建商業(yè)項目。

根據(jù)張松的了解，目前黃浦區(qū)某些地段，寫字樓已經(jīng)過剩，許多地方的商業(yè)項目也已經(jīng)過剩。“市場需求和供應(yīng)已經(jīng)不平衡。”張松說。

對老房子，該怎么改造？是否拆？怎么拆？怎么改？張松認為，一定要經(jīng)過精心規(guī)劃。“以上海為例，現(xiàn)在郊區(qū)的地都快用完了，只能打工業(yè)園區(qū)的主意，讓它們轉(zhuǎn)型。這本身很好，但也要注意，比如毒地去毒處理之類。”張松說，“至于棚戶區(qū)的二次改造、舊城改造，目前來看有一種趨勢——但凡是大城市市中心的低層、多層建筑，全部都可以算作棚戶區(qū)，全部都要拆掉，然后塞進高層、超高層建筑。”張松曾經(jīng)調(diào)查過一個項目，整體拆遷的話，必須要造四棟超過百米的住宅，開發(fā)商才能有得賺。拆遷成本非常高。

營造合理的人居空間

“我沒見過什么修不好的老房子，倒是見多了許多地方?jīng)]有造好新城，又破壞了老房子。”張松告訴《新民周刊》記者，“關(guān)鍵是土地財政的驅(qū)動力太強大了。”endprint

有媒體認為，1980年代以前，“在指標不足、資金不足、材料不足的嚴苛條件下，中國的建筑方針是適用、經(jīng)濟。1980年，國務(wù)院正式放行商品房后，城鎮(zhèn)住宅迅速增長。據(jù)原建設(shè)部統(tǒng)計，1979年至1990年，全國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計投資是此前30年的6倍多，新建住宅面積是此前30年的近3倍”。

回顧這一時期，許多住宅建設(shè)標準低，很多項目甚至沒有遵守建筑標準。特別是在審批、工程監(jiān)理、驗收、質(zhì)量控制整個系統(tǒng)都不健全的情況下，造成房屋質(zhì)量問題。

張松認為，那一時期房屋設(shè)計不規(guī)范、建造不到位的情況是有可能的，但也不能說1980年代的房屋建造就沒有規(guī)范。

“在北方，1976年唐山大地震之后，許多老樓都做了加固。從技術(shù)角度分析，沒有什么房子是不能修好的，都有辦法解決。老房子怎么處理，從政策、資金角度著眼，才能看到問題所在。”張松說。

以奉化倒塌的居敬小區(qū)為例，1994年按照使用50年的標準建造，但在居民報告房屋有險情的情況下，在評估為C級危房的情況下，有關(guān)部門并未果斷采取措施，而是懶政拖沓，其實質(zhì)就在于維修這樣的房子無利可圖。雖然居敬小區(qū)位于奉化市中心、市政府北側(cè)不遠處，但其地塊目前還未顯出更大的商業(yè)價值，如果動拆遷的話，政府核算下來不劃算，而進行大修的話，由于是商品房，必須動用維修基金，而居敬社區(qū)所在街道、物業(yè)管理部門都紛紛嘆苦經(jīng)——沒有這筆錢。在房子倒掉的第二天，鄰近的33、35幢居民就曾反映說： “街道和社區(qū)讓居民攤一部分錢，他們不干。價格沒談攏。”

早在2009年，上海一位不愿透露姓名的房企管理人員曾向《新民周刊》記者透露：“在1998年房改全面啟動以后，原本公有住房10年一大修的體系，遭到了破壞。未來，隨著房改后第一代商品房使用紛紛超過15年，諸如電梯老化、房屋老化的問題都會產(chǎn)生，而由于維修基金大多收不齊，商品房維修問題將凸顯出來！這是法律問題，也是社會問題，其核心是涉及到人身安全的住房安全問題！”眼見著“樓倒倒”事件一出再出，這一問題至今沒有解決方案。到底是向業(yè)主強行征收物業(yè)維修基金，還是由政府出面再次買單，大事化小小事化了？莫衷一是。

在張松眼里，未來更讓人頭疼的一個問題是——房子太多怎么辦？隨著中國城市化進程的加快，誠然有數(shù)億農(nóng)民大踏步地成為城市居民。可隨著未來房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅之類的合理推進，從需求的角度來說，一家人家市區(qū)有一套房，郊區(qū)有一套別墅，或者再保有一套住房也就足夠了。而隨著未來人口規(guī)模的減少，房屋必定會多出來。張松的學生在德國做過一個考察。德國一些地方做的老房改造項目，正好與中國相反。“他們是拆了高層，建多層，或者建綠地！”張松說，“由于人口減少，不需要這么多高層建筑。為了保證建筑物的有效使用，營造合理的人居環(huán)境，就必須這么做了。”

何為危房

我國現(xiàn)行危房鑒定的依據(jù)是由重慶市土地房屋管理局主編的國家行業(yè)標準《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-99，2004年版）。這個標準規(guī)定從房屋構(gòu)件、組成部分、整體等三個層次逐步進行檢測和鑒定，其中對房屋整體安全性劃分為4個等級：

（1）A級：結(jié)構(gòu)承載力能滿足正常使用要求，未發(fā)現(xiàn)危險點，房屋結(jié)構(gòu)安全；

（2）B級：結(jié)構(gòu)承載力基本滿足正常使用要求，個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求；

（3）C級：部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房；

（4）D級：承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。

從上述定義可見，C級、D級均屬于危房，只是潛在危險性涉及的范圍有區(qū)別。endprint