為銅陵等地樓市松綁叫好

葛豐

伴隨房地產市場形勢顯著變化，近期包括銅陵、南寧、無錫、天津、等地相繼出臺樓市新政策，內容涉及調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持、降低貸款門檻等多種手段。

這些局部的松綁政策，很容易讓人聯想到近些年的調控紀錄：2008年全國房價也曾一度出現回落跡象，房地產調控因之迅速趨向松弛，而后結果則是，2009年全國商品房銷售面積、銷售額和成交均價分別瘋狂大漲42.1%、75.5%，以及將近24%，三項增幅均大大突破歷史峰值，并在緊隨其后的2010年，迫使“史上最嚴”房地產調控不得不發。

人們不禁要擔心，時下部分地方放松調控，會否再次引出房地產市場報復性反彈？答案顯然是否定的。因為目前左右樓市基本走向的一系列因素，相比2008—2009年時已經發生深刻變化，這些變化主要包括：

首先，盡管中國樓市是一個不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關系支配性的影響。而這方面，目前全國樓市市場總體格局已經從此前多年供小于求轉為供略大于求，部分地區甚至已出現供給明顯過剩現象。例證如2013年底，全國住房在建面積達到48.6億平方米，相當于全年住房銷售面積的4.2倍，其中部分三四線城市，僅消化存量住房供應預計就需7～10年。

其次，除了供需關系，貨幣環境是中國樓市另一個必須接受的市場基本約束條件，而這方面，2009年時的情況是，當年人民幣新增貸款驟然從前一年的4.91萬億元激增95.7%，達到創紀錄的9.59萬億元。而這種極度寬松的貨幣環境，恰與目前總體偏緊且堅持不采取短期刺激措施的貨幣基調呈鮮明對比。

第三，與商品房并立的保障性住房體系建設一旦邁過拐點，就會對商品房市場形成顯著牽制作用，而這方面，迥異于2010年前裹足不前留白狀況，2011年起我國保障性住房建設基于重大戰略調整，連年實現跨越式發展，短短三年間全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套，已經完成“十二五”規劃目標任務近七成。

第四，即便不論市場基礎條件變化，單就行政手段來看，起自2010年的“史上最嚴”房地產調控最重要的抓手，無非在于堪稱決絕的限購政策，而這方面，起碼在目前可預見的時段內，以一線城市為核心的房地產調控重點區域還看不出政策松動的可能性，而這種底線堅守，決定了即使在房價最堅挺的區域，也完全能壓制住房價上行的動力。

其實歸根到底，房地產調控不過是政府迫于事態不得已采取的手段，因此不應“膠柱鼓瑟”，必須應時而變。伴隨事態趨緩（這本就是調控的目的），房地產調控近期走向理當分化為“針對不同城市情況分類調控”，而其最終走向，則終究還是要退守政府職能邊界，還市場自發、自生、自修復的本能。endprint