區域經濟因素差異與房地產價格研究綜述與影響分析

馬桂霞

內容摘要：十八屆三中全會指出要不斷縮小我國的區域發展差距，合理控制并穩定房價。基于國內外相關文獻，認為區域經濟差異是影響和造成房價不斷走高的長期因素。基于此，本文通過構建相關模型，說明基于區域差異構建的變量因素對我國東、中、西部的房價存在差異性，勞動參與率與中部房價關系顯著，投資與西部房價關系顯著，工業化與東西部房價關系顯著，對外依存與東中部房價關系顯著，城市化對西部房價關系顯著。認為未來我國在發展房地產時，需要推進生產要素的合理配置、構建區域良性互動發展機制等才能持續穩定房價。

關鍵詞：區域經濟因素差異 房價 影響因素

相關研究綜述

國外一些學者針對我國區域經濟發展的差異性進行了分析。一是關于區域經濟差異與政策方面的研究，如Young（2001）研究認為我國各個地區差距不斷加大的原因是地區性的保護政策，基于地域性的市場保護性促使本地區的企業等資源配置偏離了本地的比較優勢。二是有關區域經濟的差異性與貿易方面的關系，如Husain（2000）認為我國不同地方的外商直接投資影響和導致了不同區域間的差異。三是有關區域經濟差異與制度方面，如Feng等（2000）基于1978-1989年時間段，以29個省為對象，認為私有企業與經濟之間具有密切的關系，私有企業對本地區占的比例對本地區之間的差距會產生影響。四是區域經濟差異與區位因素之間的關系，Jones（2003）等認為我國地區間差距的原因是我國中央政府的地區政策相異、中西部不利的條件等。

從國內的文獻來看，改革開放后，我國沿海地區經濟率先發展，導致了地區差異，引起了學者們的注意和研究。一是區域經濟差異與政策、投資、勞動力等因素，蔡等（2001）認為增長率的不同影響和導致了人均收入水平的差異，人均收入水平、城市化、工業化水平、人力資本稟賦等是地區絕對差距擴大的初始條件；魏后凱（2002）以1985-1999年為時間段，驗證了外商投資與我國的地區經濟增長關系，認為東部與西部間GDP增長率的差異有90%由外商投資引起的；林毅夫（2003）認為地區間的發展差異可用相異的政策來解釋；漆嘉琦等（2011）構建了平均指標的因素分析模型，以廣東省為研究對象，以2000-2009年為時間段，分析了其經濟發展變化的驅動因素，認為勞動力流動不均衡是地區經濟發展不平衡的成因。二是有關區域經濟差異的綜合影響因素分析，王選選（2009）分析了影響我國東、中、西和東北經濟發展差距的因素，認為主要表現在自然基礎差距、經濟發展基礎差距、政策因素、投資力度和環境差異、結構因素、布局與區位因素、人力資本因素、思想文化因素，而產業結構、經濟外向度、投資系數是影響區域差距的主要原因。

從房價影響因素文獻看，就國外文獻，一是從有效市場假說對房價影響因素研究，如Miki Seko（2003）以日本46個縣為研究對象，以1980-2001年為時間段，驗證表明住宅價格與年收入、人口、住宅年開工量、消費價格指數、空置率之間有較強的相關性。Cho（2008）以美國房地產市場數據，表明房地產市場與土地市場價格之間存在雙向的Granger因果關系。二是基于噪聲交理論對房價影響的研究，Mary Riddel（1999）分析了投機和經濟對房價的影響，認為房價增值由投機需求導致、經濟發展、正常的有人口因素導致的住房需求構成。

我國的研究主要有：一是房價與宏觀經濟變量間的關系，如趙春明、陳昊（2011）以我國1991-2009年的月度住宅銷售平均價格數據，以廣義矩方法（GMM）的基礎上，認為進口總值與商品房屋平均銷售價格呈正相關關系。二是房價與土地價格、土地供給制度間的關系，如吳錦華（2010）認為我國城市房價上漲原因是房地產市場流動性過多、家庭聯合購房傾向的普遍化、地方政府“土地財政”要求、部分政府官員的“權力尋租”行為、政府政策不配套等。三是房價與銀行信貸、貨幣政策、貨幣供給量市場的研究，如車欣薇等（2011）對北京、上海、深圳和香港4個城市房地產價格與銀行信貸間的關系實證認為各金融中心房屋價格和銀行貸款存在長期均衡。四是房價與城市化的關系，如路永民（2011）認為經濟發達、人力資本好的地區城市化對房價具有促進作用。五是房價與房地產的關系，如周輝莉（2008）認為房地產產品的差別化促使了我國總體房地產價格持續上漲。六是房價與投機間的關系，如欒斌等（2010）認為減少房產交易的投機行為可達到穩定房價增長速度。

綜上所述，國內外學者進行了大量的研究，指標有人口、收入、居民消費價格指數、建筑成本、失業率和利率等，大多集中在供需關系方面，但推動房價的持續高漲在學術界并沒有共同的意見，當然，伴隨房地產市場的發展，其價格也包含了更多的市場信息。基于此，相關文獻缺乏有關我國區域經濟差異與房價關系的研究，需要更好地推進區域經濟差異對房價影響的定量研究，提出更好的對策，更好地推進我國房地產市場發展，促進區域發展的協調。

我國區域經濟差異影響房價的因素分析

綜合上述文獻，本文選定房價、勞動參與率、投資水平、工業化水平、外貿依存度、城市化水平指標表示區域經濟差異的影響因素，如表1所示，根據數據的可獲得性，指標選取2002-2012年我國31個省市自治區的房價和區域經濟差異因素的數據，數據來自《中國統計年鑒》、《中國人口和就業統計年鑒》、《各省統計年鑒》，剔除物價變動的影響，采用固定資產投資價格指數以2002年為基期進行平減。根據本文需要，構建模型如下：

LN（PHi，t）=αi+β1t LN（LABi，t） +β2t LN（INVi，t） +β3t LN（INDi，t） +β4t TRAi，t+β5t URBi，t+ Ui，t，其中，i為我國31省市樣本，t為2002-2012年的時間點，PHi，t為住宅平均銷售價格，LABi，t為收入水平，INVi，t為投資水平，INDi，t為工業化水平，TRAi，t為外貿依存度，URBi，t為城市化水平，αi為常數項，β（1……5）為解釋變量系數，u、i、t為隨機擾動項。endprint

在進行驗證之前，需要檢驗變量的平穩性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進行一階差分檢驗，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設，表明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協整關系，變量之間的協整關系檢驗表明存在顯著的協整關系，變量間存在長期的均衡的穩定關系。在此基礎上，在對模型進行協方差F檢驗和Hausman檢驗，結果表明模型應該采用固定影響變系數的形式，驗證用Eviews6.0軟件。

根據上述實證結果分析，基于研究對象的復雜性，采用GLS截面加權估計法，同時遵循“三分法”的區域劃分方法，結果如表2所示。從LAB對房價的影響看，東中西地區在勞動參與率系數的正值個數分別為7、5、7，說明此變量對房價具有顯著影響，從系數均值看，變量在中部地區對房價影響程度最高，與逐年勞動參與率的提高是有密切關系的。近年來大中型企業遷移，勞動力也隨之向中西部地區遷移有關，系數值較低的省份大多是西部地區，主要因為經濟、開放較低也影響了勞動參與率，導致區域經濟差異對房價影響遜色于東中部地區的省市。從工業化與房價的影響來看，東中西地區的正值個數為5、2、9，說明對中部地區不太明顯，對西部地區房價最為顯著，可能基于東部近年來工業化水平放緩，西部大開發等推動了四川等工業化水平有上升的趨勢。從對外依存度與房價的關系，系數在東中西部地區的正值個數分別為7、4、2，對西部較不明顯，說明開放政策及程度對我國不同地區影響大小與實際情況一致。從城市化水平與房價來看，系數在東中西部地區的正值個數分別為3、2、6，表明對西部地區房價影響顯著，在中部地區不顯著，表明西部地區城市化整體處于初級發展階段，可促進區域經濟發展，推高了房價。

我國推進房地產市場調控的政策建議

首先，推動有差異化的城市化進程，促進房地產業與城市化協調發展，合理推進房地產發展規劃和城市規劃的協調統一，在加快新農村建設的背景下，改善農民生存態勢；合理把握不同區域的城鎮化進程，合理控制城市人口增長；大力發展西部地區的城鎮化建設。其次，充分發揮保障房的建設，理順保障房和商品房關系，構建“雙軌制”住房市場，調整住房供給結構，根據市場需求政府合理引導，同時完善住房保障法規，明確廉租房、中低端住房和限價房的責任制度和監督考核制度。再次，推進房地產與其他產業協調發展，注重房地產與其他相關產業互動發展，理順產業發展關系和對策，以經濟發展的階段實行動態調整，保證產業鏈發展，充分發揮房地產的帶動效應。最后，改革財政政策，消除土地財政的激勵機制，建立可核查的中央向地方轉移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過大，重視實體經濟發展，完善農村土地向城市土地轉變的政策，規范政府土地屬性轉變的方式，土地屬性在轉變過程中的收入可用于社會保障資金。

參考文獻：

1.LIN YBFU.Development Strategy.Viability and Economic Convergence[J].Economic Development and Cultural Change，2003，53（2）

2.趙春明，陳昊.我國房價變動與進口貿易的關系：基于GMM與主成分因子的分析[J].國際貿易問題，2011 （3）

3.王立軍，張伯偉.外部沖擊與中國區域經濟非穩定性增長—基于全球金融危機的視角[J].世界經濟研究，2010（8）

4.楊銳.區域經濟差異對房價影響的實證研究[D].西南交通大學碩士論文，2010

5.徐康寧，王劍.自然資源豐裕程度與經濟發展水平關系的研究[J].經濟研究，2006（1）

6.吳建楠，曹有揮，姚士謀，梁雙波.基礎設施與區域經濟系統協調發展分析[J].經濟學研究，2009，29（10）endprint

在進行驗證之前，需要檢驗變量的平穩性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進行一階差分檢驗，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設，表明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協整關系，變量之間的協整關系檢驗表明存在顯著的協整關系，變量間存在長期的均衡的穩定關系。在此基礎上，在對模型進行協方差F檢驗和Hausman檢驗，結果表明模型應該采用固定影響變系數的形式，驗證用Eviews6.0軟件。

根據上述實證結果分析，基于研究對象的復雜性，采用GLS截面加權估計法，同時遵循“三分法”的區域劃分方法，結果如表2所示。從LAB對房價的影響看，東中西地區在勞動參與率系數的正值個數分別為7、5、7，說明此變量對房價具有顯著影響，從系數均值看，變量在中部地區對房價影響程度最高，與逐年勞動參與率的提高是有密切關系的。近年來大中型企業遷移，勞動力也隨之向中西部地區遷移有關，系數值較低的省份大多是西部地區，主要因為經濟、開放較低也影響了勞動參與率，導致區域經濟差異對房價影響遜色于東中部地區的省市。從工業化與房價的影響來看，東中西地區的正值個數為5、2、9，說明對中部地區不太明顯，對西部地區房價最為顯著，可能基于東部近年來工業化水平放緩，西部大開發等推動了四川等工業化水平有上升的趨勢。從對外依存度與房價的關系，系數在東中西部地區的正值個數分別為7、4、2，對西部較不明顯，說明開放政策及程度對我國不同地區影響大小與實際情況一致。從城市化水平與房價來看，系數在東中西部地區的正值個數分別為3、2、6，表明對西部地區房價影響顯著，在中部地區不顯著，表明西部地區城市化整體處于初級發展階段，可促進區域經濟發展，推高了房價。

我國推進房地產市場調控的政策建議

首先，推動有差異化的城市化進程，促進房地產業與城市化協調發展，合理推進房地產發展規劃和城市規劃的協調統一，在加快新農村建設的背景下，改善農民生存態勢；合理把握不同區域的城鎮化進程，合理控制城市人口增長；大力發展西部地區的城鎮化建設。其次，充分發揮保障房的建設，理順保障房和商品房關系，構建“雙軌制”住房市場，調整住房供給結構，根據市場需求政府合理引導，同時完善住房保障法規，明確廉租房、中低端住房和限價房的責任制度和監督考核制度。再次，推進房地產與其他產業協調發展，注重房地產與其他相關產業互動發展，理順產業發展關系和對策，以經濟發展的階段實行動態調整，保證產業鏈發展，充分發揮房地產的帶動效應。最后，改革財政政策，消除土地財政的激勵機制，建立可核查的中央向地方轉移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過大，重視實體經濟發展，完善農村土地向城市土地轉變的政策，規范政府土地屬性轉變的方式，土地屬性在轉變過程中的收入可用于社會保障資金。

參考文獻：

1.LIN YBFU.Development Strategy.Viability and Economic Convergence[J].Economic Development and Cultural Change，2003，53（2）

2.趙春明，陳昊.我國房價變動與進口貿易的關系：基于GMM與主成分因子的分析[J].國際貿易問題，2011 （3）

3.王立軍，張伯偉.外部沖擊與中國區域經濟非穩定性增長—基于全球金融危機的視角[J].世界經濟研究，2010（8）

4.楊銳.區域經濟差異對房價影響的實證研究[D].西南交通大學碩士論文，2010

5.徐康寧，王劍.自然資源豐裕程度與經濟發展水平關系的研究[J].經濟研究，2006（1）

6.吳建楠，曹有揮，姚士謀，梁雙波.基礎設施與區域經濟系統協調發展分析[J].經濟學研究，2009，29（10）endprint

在進行驗證之前，需要檢驗變量的平穩性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進行一階差分檢驗，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設，表明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協整關系，變量之間的協整關系檢驗表明存在顯著的協整關系，變量間存在長期的均衡的穩定關系。在此基礎上，在對模型進行協方差F檢驗和Hausman檢驗，結果表明模型應該采用固定影響變系數的形式，驗證用Eviews6.0軟件。

根據上述實證結果分析，基于研究對象的復雜性，采用GLS截面加權估計法，同時遵循“三分法”的區域劃分方法，結果如表2所示。從LAB對房價的影響看，東中西地區在勞動參與率系數的正值個數分別為7、5、7，說明此變量對房價具有顯著影響，從系數均值看，變量在中部地區對房價影響程度最高，與逐年勞動參與率的提高是有密切關系的。近年來大中型企業遷移，勞動力也隨之向中西部地區遷移有關，系數值較低的省份大多是西部地區，主要因為經濟、開放較低也影響了勞動參與率，導致區域經濟差異對房價影響遜色于東中部地區的省市。從工業化與房價的影響來看，東中西地區的正值個數為5、2、9，說明對中部地區不太明顯，對西部地區房價最為顯著，可能基于東部近年來工業化水平放緩，西部大開發等推動了四川等工業化水平有上升的趨勢。從對外依存度與房價的關系，系數在東中西部地區的正值個數分別為7、4、2，對西部較不明顯，說明開放政策及程度對我國不同地區影響大小與實際情況一致。從城市化水平與房價來看，系數在東中西部地區的正值個數分別為3、2、6，表明對西部地區房價影響顯著，在中部地區不顯著，表明西部地區城市化整體處于初級發展階段，可促進區域經濟發展，推高了房價。

我國推進房地產市場調控的政策建議

首先，推動有差異化的城市化進程，促進房地產業與城市化協調發展，合理推進房地產發展規劃和城市規劃的協調統一，在加快新農村建設的背景下，改善農民生存態勢；合理把握不同區域的城鎮化進程，合理控制城市人口增長；大力發展西部地區的城鎮化建設。其次，充分發揮保障房的建設，理順保障房和商品房關系，構建“雙軌制”住房市場，調整住房供給結構，根據市場需求政府合理引導，同時完善住房保障法規，明確廉租房、中低端住房和限價房的責任制度和監督考核制度。再次，推進房地產與其他產業協調發展，注重房地產與其他相關產業互動發展，理順產業發展關系和對策，以經濟發展的階段實行動態調整，保證產業鏈發展，充分發揮房地產的帶動效應。最后，改革財政政策，消除土地財政的激勵機制，建立可核查的中央向地方轉移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過大，重視實體經濟發展，完善農村土地向城市土地轉變的政策，規范政府土地屬性轉變的方式，土地屬性在轉變過程中的收入可用于社會保障資金。

參考文獻：

1.LIN YBFU.Development Strategy.Viability and Economic Convergence[J].Economic Development and Cultural Change，2003，53（2）

2.趙春明，陳昊.我國房價變動與進口貿易的關系：基于GMM與主成分因子的分析[J].國際貿易問題，2011 （3）

3.王立軍，張伯偉.外部沖擊與中國區域經濟非穩定性增長—基于全球金融危機的視角[J].世界經濟研究，2010（8）

4.楊銳.區域經濟差異對房價影響的實證研究[D].西南交通大學碩士論文，2010

5.徐康寧，王劍.自然資源豐裕程度與經濟發展水平關系的研究[J].經濟研究，2006（1）

6.吳建楠，曹有揮，姚士謀，梁雙波.基礎設施與區域經濟系統協調發展分析[J].經濟學研究，2009，29（10）endprint