淺析秦皇島市商業綜合體項目開發

白麗香

摘 要：秦皇島目前處于百貨獨大的商業局面，絕大部分商業都是百貨模式，而且業態同質化較重，餐飲、娛樂休閑等業態占比較小，體驗型消費需求空間亟待挖掘。

關鍵詞：秦皇島市； 商業綜合體

中圖分類號：F590 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2014）05-172-001

一、商業綜合體現狀分析

“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。休閑商業綜合體難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。具有鮮明文化主題的休閑商業綜合體，是一種商業地產項目，作為一種開放式的休閑消費場所，已經成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區域的地標性建筑，成為商業文化和城市文化的重要名片，在城市建設中的地位越來越高了。

目前除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體增量在2005-2010年期間呈井噴狀態，相較前一個五年，面積增量翻了將近5.4倍，預計截至2015年，即將入市的綜合體面積將達到16437萬平方米。城市綜合體未來一段時間內將保持高速增長態勢。城市綜合體經過數年的發展，成績顯著，而商業綜合體將是未來城市綜合體的發展方向，是城市綜合體發展的主流模式。

從某種意義上講，我國商業的發展已經從傳統的商店與商店之間的競爭發展到商界與商界之間的競爭，發展到商圈與商圈之間的競爭，從今年全國商業綜合體的發展情況來看，商業綜合體在城市中的經濟和形象地位日益突出，商界經濟強烈帶動著城市區域經濟的發展，商業綜合體已經成為城市商業發展市容風貌和綜合競爭力的代表，成為構建和諧社會的重要載體，成為反映城市繁茂，凸現城市精神的綜合象征。

二、秦皇島市商業綜合體項目開發建議

秦皇島市作為沿海開放城市，已列為河北沿海地區發展規劃，先后被列為國家首批服務業綜合改革試點、旅游綜合改革試點、創新型城市試點、公共文化服務體系示范區，以及河北統籌城鄉一體化發展試點，為實現更好更快發展提供了強大動力，創造了良好條件。

目前，秦皇島具備整體包裝的商圈范圍少，僅限于金三角、太陽城，以及設計低端的亞泰商場、體量微小的金街購物商場等。目前能夠引領秦皇島市商貿發展的龍頭也僅有河北大街中段樂都匯商圈。隨著商務流通總量持續增長，專業與綜合相配套，多功能并存的市場體系亟待開發，新型經營業態更需快速崛起，為流通業發展注入新的活力。

秦皇島目前處于百貨獨大的商業局面，絕大部分商業都是百貨模式，而且業態同質化較重，餐飲、娛樂休閑等業態占比較小，體驗型消費需求空間亟待挖掘。

1．城市由一個商圈向多個商圈轉變

隨著道路交通的日益繁忙，人們一站式購物需求的進一步升級，以距離為標準的衡量基準逐漸被以時間為基準所替代，需要城市具備多個商圈，每個商圈具備完備的生活就業空間和商圈核心功能，而每個商圈需要至少1-2個大型的城市綜合體開發運營來帶動。隨著秦皇島城市的多中心發展，以政府引導，城市的發展趨勢和新商圈的進化方向就是城市商業綜合體的分布方向，讓城市綜合體呈現全城布局的態勢。

2．規劃新商圈，彌補空間稀缺

現代服務業，作為衡量一座城市綜合競爭力和現代化水平的重要標志，需要不斷刷新秦皇島發展的新高度，使城市的面貌日新月異，群眾的幸福指數向上躍升。

目前秦皇島具備商業綜合體項目的太陽城商圈已經相對成熟，世紀港灣商圈需要強有力的招商以及周邊商業跟進，確保帶動此商圈良性運營與發展。開發區尚悅時代廣場要加緊建設并帶動周邊商業群。巴塞羅巴因其體量較小，需要豐富周邊商業條件，充分完善業態結構。

需待開發的商業區：如河北大街自湯河公園至燕山大學段，此范圍尚處商圈空白狀態，十幾年前有商業街“渤海灣”、“東方娛樂城”等項目，是人們趨之若鶩的主要購物、娛樂休閑場所，現已經被大型社區所取代，無完善的商業區來滿足人們消費需求。

3．商業綜合體經營開發要規范

商業綜合體的經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環境因素的現狀及其發展趨勢。通過商圈分析，經營者明確基本顧客群及潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰略，不斷延伸經營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。目前，秦皇島市商業綜合體標準應滿足：①項目總建筑面積在10萬平方米左右；②至少涵蓋三種業態；③單個業態面積在2萬平方米以上；④住宅面積原則不超過總建筑面積的30%；⑤交通便利；⑥具有較強區域帶動性；⑦自持物業。

4．商業綜合體開發面臨的問題

隨著商業地產的逐漸升溫，城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼。秦皇島商業綜合體發展相對滯后，所以，有更大的發展空間。秦皇島商業綜合體面臨的問題：本身體量大，地段稀缺、資金鏈緊張、相對環境不成熟、三線城市大品牌招商難等等。

5．商業綜合體發展趨勢

整體趨勢：開發、定位、經營難度大，競爭加劇；綜合體定位雷同、同質化明顯、商源爭奪激烈；城市綜合體運營難度加劇，對城市綜合體綜合運營需求進一步擴大；商業開發模式多樣化、開發商自留物業比例將越來越大。

目前大多數綜合體項目的物業形態都是以購物中心為主，輔以娛樂、餐飲、休閑等業態，這不可避免地導致同質化競爭越來越明顯。

現階段，大部分城市綜合體開發企業專業能力不強、商業商務物業開發經驗不足，招商營運能力不強，造成開發項目業態趨同、目標客戶重疊、招商運營面臨同質化競爭、缺乏特色創新。

越來越多的商業地產項目，尤其是位于城市中心的商業地產項目，都普遍采用了“定向開發、持有經營”模式。保留全部或者大部分物業進行經營運作，對開發商的資金實力、把控能力、資源整合能力、經營管理能力、整體物業變現或融資能力均提出更高的挑戰。