市場心態(tài)和購買力決定房價漲跌

孫華良

從業(yè)二十多年，我算是老資格的業(yè)內(nèi)人士，見識過上海房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過的亂局，但沒有見過今天的如此“迷亂”。各類“磚家”、“行家”站在各自不同的角度，注釋著這種“迷亂”局勢，并進(jìn)行著各種預(yù)判和猜測，或者“蠱惑”。

預(yù)測上海房價將大跌者，在如此“迷亂”困局時，再鼓噪上海房價將大跌，我想絕大多數(shù)人是不會信服的。預(yù)判上海房價將大漲者，在如此“迷亂”困局時，再煽動上海房價將大漲，我想絕大多數(shù)人亦是不會相信的。真的，上海房價的走勢陷入僵局。如果不出現(xiàn)政策變局，上海房價將陷入“迷亂”之途，且會搖擺前行。

我曾經(jīng)預(yù)判2013年上海房地產(chǎn)市場走勢，在當(dāng)時悲哀的市場氛圍中，我是謹(jǐn)慎“看多”者。當(dāng)時“今日房產(chǎn)”電視采訪我時，我說：“市場平平淡淡才是真?！倍Y(jié)果是2013年上海房地產(chǎn)市場量價齊升，風(fēng)生水起。那么，跳躍出了去年上海樓市“平平淡淡”的市場格局，大躍進(jìn)式地虛高到市場量價頂端，出現(xiàn)今年沖高回落的市場格局，也是正常合理的動作。不必咒罵，不必哀嚎，也不必奢望在今年上海會出現(xiàn)政策救市的舉措。

記得去年“星地產(chǎn)”電視欄目舉辦活動時，讓我作為主要嘉賓發(fā)言。在一片歡呼樓市“漲得如此多嬌”的贊譽聲中，我堅決地認(rèn)為：“在國家政策調(diào)控的大背景之下，千萬不要盲目樂觀地看待房地產(chǎn)市場的走勢。上海能保持每年1000萬平方米的成交量，且交易價格穩(wěn)步上揚，就是房地產(chǎn)行業(yè)的最大福音。”

2013年上海新建商品房交易量達(dá)1200萬平方米左右，是一種絕對超出預(yù)期的市場交易量。這種戴著“限購限貸”枷鎖強跳出的優(yōu)美舞姿，肯定是一種超體力的“透支”運動。因此，2014年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量下降，肯定是正常的市場規(guī)律。

今年上海房地產(chǎn)市場的“賽程”已近半，盡管整體房價繼續(xù)微漲，但漲幅收窄。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份70個城市中，一線城市同比漲幅繼續(xù)同步收窄，上海占居首位，相比上海3月份最高漲幅繼續(xù)收窄1.9個百分點。令人擔(dān)憂的是，上海新建商品房的交易量下降的速度明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年5月18日前上海新建商品房成交量僅為31萬平方米，同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。僅憑目前已成交的上海新建商品房數(shù)據(jù)來判斷，今年要達(dá)到1000萬平方米的成交量，似乎有些困難。如果上海房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)下滑，肯定會對房價的走勢產(chǎn)生決定性的影響。

因此，令人注目的上海房價何去何從？必須密切關(guān)注市場心態(tài)和市場購買力的變化。

上海樓市的市場心態(tài)，嚴(yán)格來講由三種心態(tài)組合而成。一是政府心態(tài)，二是開發(fā)商心態(tài)，三是購房者心態(tài)。其中開發(fā)商心態(tài)占據(jù)的權(quán)重最大，因為他們是能直接決定房價漲跌的“拍板者”。

其一，政府心態(tài)顯而易見，不必贅述，答案是肯定的。只要上海房價不出現(xiàn)大漲，今年政府不會再出強有力的調(diào)控政策；只要上海房價不出現(xiàn)大跌，今年政府不會祭出“松綁”樓市的救市手段。

以目前靜態(tài)的市場發(fā)展格局分析判斷，今年應(yīng)該是上海樓市調(diào)控政策平穩(wěn)過渡年。

其二，開發(fā)商心態(tài)極其復(fù)雜，酸甜苦辣五味俱全。因此，復(fù)雜折騰的開發(fā)商心態(tài)，也使上海房價走勢呈現(xiàn)撲朔迷離。

因為無所適從，所以影響開發(fā)商心態(tài)的因素就顯得極其敏感。

今年“五一”小長假期間，全國54個城市樓市持續(xù)“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。因此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)拐點基本確立。盡管我們不相信“崩盤論”和“拐點論”，但這種“遇冷”的僵局，肯定會影響開發(fā)商的市場決策心態(tài)。

今年4月份，上海最熱的自貿(mào)區(qū)——浦東唐鎮(zhèn)板塊中高端住宅項目金大元公司的御瓏公館，打響了上海樓市巨幅降價第一槍，以7.2折“大甩賣”，原價每平方米均價5萬元，直降至每平方米均價3.6萬元。盡管是上海樓市“個案”現(xiàn)象，或許還有難言的隱情。但市場輿論一片嘩然，更讓不少開發(fā)商心驚膽戰(zhàn)，怕引發(fā)“多米諾骨牌”倒塌效應(yīng)。金大元無奈打出的上海樓市降價“第一槍”，肯定會影響開發(fā)商的房價走勢預(yù)判心態(tài)。

而綠城易主鬧劇，更震撼著整個房地產(chǎn)行業(yè)，影響著開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢的預(yù)判心態(tài)。

被譽為產(chǎn)品主義教父的宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)身離開綠城，是否會讓人聯(lián)想到房地產(chǎn)行業(yè)的前景茫然。否則，房地產(chǎn)品質(zhì)至上的堅守者宋衛(wèi)平為何要放棄宏偉理想。是他理智看淡房地產(chǎn)行業(yè)？還是勝利大逃亡跳離行業(yè)苦海。

《新民晚報》刊登了一篇程友進(jìn)先生寫的《綠城不死》的評論文章，程友進(jìn)自己承認(rèn)有點感情用事地高度評價了綠城精神。但有些評語還是具有專業(yè)水準(zhǔn)的：“綠城強產(chǎn)品弱銷售，重理念輕市場，超感性非理性是事實。”

我在上期獨家評論的文章中不是先見之明地寫過這樣一段文字：“如果全國人民都不買綠城的高價房，那么，悲哀的宋衛(wèi)平先生豈不是把所有房產(chǎn)產(chǎn)品，都要當(dāng)成作品收藏和珍藏啦。天佑綠城，堅挺房價，嗚呼哀哉！”

當(dāng)時我寫此段評論時，僅僅是出于一種行業(yè)調(diào)侃，同時，也是對綠城輕市場和弱銷售現(xiàn)狀的鞭策。但萬萬沒想到，宋衛(wèi)平?jīng)]有選擇堅守，而是選擇逃亡。而如今房地產(chǎn)行業(yè)處于“蛻變”時期，所謂的綠城品質(zhì)精神，所謂的產(chǎn)品主義教父，都應(yīng)該扔進(jìn)歷史的垃圾堆里。因為宋衛(wèi)平先生最終是放棄了綠城品質(zhì)精神，放棄了產(chǎn)品主義，甚至放棄了對房地產(chǎn)行業(yè)的堅守。而這種放棄和“逃跑主義”的方式，對目前的中國樓市將產(chǎn)生致命的影響，影響著眾多開發(fā)商的堅守行業(yè)心態(tài)。在此，我依然如此調(diào)侃，今天宋衛(wèi)平先生放棄了綠城品質(zhì)精神，就不配當(dāng)產(chǎn)品主義教父，而是一個“逃亡”懦夫。綠城已死，精神不復(fù)！除非出現(xiàn)一種極端的現(xiàn)象，那宋衛(wèi)平先生就是一個有先見之明的“圣者”。這種極端的現(xiàn)象就是，宋衛(wèi)平先生在樓市崩盤前成功逃頂。

是逃離行業(yè)，放棄房價；還是堅守行業(yè)，堅挺房價，是當(dāng)下眾多開發(fā)商糾結(jié)的心病。這種莫測的市場心態(tài)，將影響著上海房價的走勢。

丁祖昱先生有關(guān)樓市降價銷售的結(jié)果統(tǒng)計分析，值得業(yè)內(nèi)外人士認(rèn)真閱讀和學(xué)習(xí)：“我對12個降價城市的53個典型項目在降價之后的銷售效果進(jìn)行了詳盡分析，結(jié)果顯示：三成的樓盤效果非常顯著；一成的樓盤有效果但不明顯；約60%的樓盤卻沒有收到預(yù)期效果。降價之后依然成交沒有起色，卻陷入了降價也賣不掉的怪圈?！?/p>

丁祖昱先生的統(tǒng)計分析結(jié)論，是一種典型的市場現(xiàn)狀。對于開發(fā)商而言，房價該不該降是一個糾結(jié)問題，房價降多少才能“以價換量”又是一個致命死結(jié)。嗚呼哀哉！“不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中滅亡”，也有可能在堅守房價中贏得勝利的曙光。

其三，購房者心態(tài)是買漲不買跌。目前市場觀望情緒濃厚，是因為購房者也受到“拐點論”的輻射影響，也受到房價下跌的恐嚇，怕摸頂套牢。盡管房價下跌可以砸售樓處泄憤，但法律肯定不支持買高房價后而遭賠償。因此，購房者唯一自保的方法是觀望等待。因為他們沒有水平判斷出房價的底部，唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)是大家進(jìn)場購買時，他們才會放心進(jìn)場，或者沖動購買。

我始終堅持這樣的觀點，上海樓市始終不缺購買力，我曾歸納上海樓市的有效購買群體：一是剛需和改善型的購買需求；二是動拆遷戶的購買需求；三是結(jié)婚用房的購買需求；四是外省市居民和境外人士的購買需求。這四類購買群體的需求，至少可以支撐上海每年1000萬平方米的新房交易量。

目前缺少的是購買信心，或者是購買價格的判斷。是否開發(fā)商降價他們肯進(jìn)場購買？從目前的市場現(xiàn)狀判斷，沒有三四個月的觀望僵持，是很難見分曉的。上海房價走勢的轉(zhuǎn)機，應(yīng)該出現(xiàn)在今年9-10月份。這一時間節(jié)點會出現(xiàn)房價走勢的變化，要么開發(fā)商降價促銷吸引購房者進(jìn)場購買，要么是購房者相信降價無望而無奈進(jìn)場購買。

應(yīng)該相信，上海樓市是會在買賣雙方價格博弈中，尋找一個價格的平衡點，形成有效的市場交易量，這樣，才能使房地產(chǎn)市場保持有序健康的發(fā)展進(jìn)程。endprint