奇點之上 展望房地產(chǎn)業(yè)新宇宙

陳聰

奇點之上，政策既不是收緊，也不是放松，房地產(chǎn)行業(yè)既不是蕭條，也不是繁榮，而是平穩(wěn)。隨著市場的發(fā)展，規(guī)模所固化的優(yōu)勢越發(fā)突出，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將仍處在迅猛提升的通道，目前任何一家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場占有率都有翻倍的可能性。只不過，如今的新盟主，內(nèi)功必須扎實，其挑戰(zhàn)的并不是某項政策，而是整個房地產(chǎn)市場。

奇點，是空間—時間中具有無限曲率的一點。在奇點處，所有歷史形成的定律和可預(yù)見性都失效。奇點可以看成空間和時間的邊緣或邊界，但奇點也是宇宙演化的開始。冬去春來，現(xiàn)在或許就是房地產(chǎn)行業(yè)的奇點，一些歷史規(guī)律失效了。新奇點之后，政策既不是收緊，也不是放松，基本面既不是蕭條，也不是繁榮。新思維之下的政策不能以舊語言來形容，新政策之下的市場也不能簡單類比過往任何一次調(diào)控后的市場。

展望一個新宇宙，難度可想可知。歷史規(guī)律的失效，提醒我們運用大多數(shù)舊有分析框架時都必須格外小心。也正因如此，對地產(chǎn)行業(yè)研究的重要性已經(jīng)外溢到地產(chǎn)行業(yè)之外。

判斷一：分類、雙向調(diào)控，

第一時間對沖可能的風(fēng)險

把銷售速度維持在一個窄箱體，使房價“既不大漲也不下跌”，這確實是政策的短期目標之一。房價上漲透支未來的繁榮，加重居民購房的負擔(dān)；房價下降則帶來金融系統(tǒng)和開發(fā)投資的雙重壓力。不同區(qū)域所面臨的問題確實有所區(qū)別。雙向調(diào)控，就是既要在一些地方避免出現(xiàn)房價絕對水平下降，又要在另外一些地方避免房價過快上漲。

在鄂爾多斯這樣的城市控制土地的過量供給，在北京等城市加大土地供給，都是有必要的。然而如果要治本，則政策必須跳出房地產(chǎn)的圈子考慮問題。有些城市產(chǎn)業(yè)日漸空心化，人口出現(xiàn)凈流出，從而面臨“鬼城”威脅。這時候，政策重點就是吸引產(chǎn)業(yè)流入和人口導(dǎo)入，縮小區(qū)域之間發(fā)展的差距。還有一些城市功能過于重疊，對周邊區(qū)域的“虹吸”效應(yīng)太強，各類公共資源都捉襟見肘，房價也有上漲的壓力。這時候，政策的重點是盡量分離核心城區(qū)的職能，盡可能疏散中心城區(qū)的人口。

反應(yīng)快，是本輪調(diào)控政策的另一大特點。過去的中國房地產(chǎn)市場，不破不立，先破后立。一會是一房難求，一會是全部滯銷；一會是地王頻出，一會是土地流標；一會是“堅決遏制房價過快上漲”，一會是“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模”。政策的折返跑，確實影響了公共部門的權(quán)威，也加劇了市場的波動。

從實際出發(fā)制定各項政策，綜合考慮政策全方位的影響，充分考慮各地的現(xiàn)實，審慎但快速應(yīng)對市場各種變化—今天，房地產(chǎn)政策終于成熟了！

判斷二：奇點無牛熊趨勢

奇點之上的房地產(chǎn)行業(yè)是平穩(wěn)的。

從長期看，中國住宅開發(fā)業(yè)務(wù)還有廣闊發(fā)展空間。通過對人均使用面積、城市化率、人口增長和舊房拆遷等因素分析，我們判斷中國城鎮(zhèn)住宅距離達到絕對飽和，還有200億平方米的發(fā)展空間，真實需求足以支持行業(yè)銷售規(guī)模在2019年之前穩(wěn)定持續(xù)增長。

中短期來看，政策的成熟是維持行業(yè)動態(tài)平衡的關(guān)鍵。2014年全國商品房銷售面積、銷售額和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模預(yù)計將分別同比增長2.7%、11.5%和15.3%。政策既能促成有效需求的持續(xù)釋放，又能避免供求關(guān)系局部性失衡。市場在微妙的平衡中繼續(xù)向前發(fā)展。

具體來說，住房金融體系的改革，尤其是公積金制度的改革和繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策，將進一步提升廣大夾心層的購買力。共有產(chǎn)權(quán)住房，既是差別化定向針對夾心層群體降低購房置業(yè)門檻，保持市場穩(wěn)定的辦法，更是彌補兩元住房供應(yīng)體系對夾心層照料缺失的新制度。堅持一線城市的限購政策，積極增加熱點城市土地供應(yīng)，尤其是定向增加一線城市的保障性住房和中小戶型普通商品房供給，有利于穩(wěn)定一線城市市場預(yù)期，促進住有所居。雙邊的調(diào)控預(yù)期管理，官員慎重而切合本地實際的表態(tài)，也有利于進一步平穩(wěn)市場的預(yù)期。

隨著利率市場化推進，商業(yè)銀行針對首套房按揭貸款的利率或由于資金成本抬升原因不斷收窄，按揭貸款加權(quán)平均利率呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢。不過，預(yù)計2014年貨幣政策并不會趨勢性收緊，首套房按揭貸款更是政策鼓勵的對象，按揭貸款加權(quán)平均利率的整體上漲幅度較為有限。從2014年3月起，中國指數(shù)研究院百城房價指數(shù)或?qū)⒉粩嘹吔?，但房價漲幅趨零的過程，也是政策差別化托底的過程—市場不至于先破后立，也不至于高歌猛進。

判斷三：區(qū)域無明顯好壞

2012年以后，市場過分迷信一線城市優(yōu)勢。固然，這些城市不斷吸引人口流入，有較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但在過去兩年這些區(qū)域房價上漲速度過快，地價上漲更快，地價已經(jīng)透支了未來盈利的前景。2013年之后，一、二、三線城市的土地溢價率分別為37%、15.9%和7.1%，且一線城市大量土地要求配建保障性住房和自住型商品房。

2011-2012年，適合一般發(fā)展商的策略的確是縮小管理半徑，聚焦少數(shù)城市。但2014年之后，由于地價的上漲，一線城市的開發(fā)環(huán)境優(yōu)勢蕩然無存。同樣的，三、四線城市盡管面臨的諸多問題，但也不能一概否定。在不少三、四線城市，住宅升級換代的需求依然存在，項目的整體水準而不是地段往往決定成敗，開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制而不是土地成本的高低決定了盈利的多寡。我們必須注意，2013年銷售成長最快的龍頭企業(yè)，并不是分布在一、二線城市的公司，而是碧桂園。2014年前兩個月銷售增速最快的龍頭公司，依然還是碧桂園和恒大地產(chǎn)。這雖然不能說明三、四線城市市場更好，但卻或許暗示三、四線城市中，龍頭公司更有競爭優(yōu)勢。

判斷四：行業(yè)龍頭仍有廣闊成長空間

市場越發(fā)展，規(guī)模所固化的優(yōu)勢就越發(fā)突出。

規(guī)模企業(yè)的優(yōu)勢，在資金，在拿地，在集中采購，在品牌溢價和在避免單一區(qū)域風(fēng)險。龍頭企業(yè)的劣勢，在擴大管理半徑可能造成的跑冒滴漏，平衡取舍不同區(qū)域的體制建設(shè)，對特定區(qū)域不夠本土化和復(fù)雜決策流程中的隱含風(fēng)險。目前盡管不是房地產(chǎn)的牛市，卻無疑是龍頭企業(yè)發(fā)展最好的時機。

信用風(fēng)險爆發(fā)的威脅，使得各路資金的提供者都集中青睞龍頭企業(yè)，大小公司之間的融資成本差距越來越大。規(guī)模經(jīng)濟帶來的建安原材料節(jié)約給了龍頭企業(yè)，尤其是在三、四線城市經(jīng)營的龍頭企業(yè)以巨大的騰挪空間。而資金成本和建安成本的下降，反過來推動了這些龍頭公司薪酬的上行，使得這些企業(yè)將一些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)專才一網(wǎng)打盡，有效解決了大企業(yè)本土化不足的問題。多年的開發(fā)經(jīng)驗積累，使得龍頭企業(yè)更了解消費者的需要，品牌的溢價有增無減。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍然處在迅猛提升的通道，目前任何一家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場占有率都有翻倍的可能性。只不過，以往一家地產(chǎn)企業(yè)的崛起往往依靠低點拿地和高點賣房，而如今的新盟主，其內(nèi)功必須扎實，其挑戰(zhàn)的并不是某項政策，而是整個房地產(chǎn)市場。endprint