淺談我國政策性銀行的土地金融業務開發

劉斯萌

摘要：在近幾年，國家非常重視我們國家的土地資產管理，通過初始的計劃性管理、到逐漸擴大有形市場和嚴格執行有償使用制度等等，使得我們在開展金融業務開發取得了很大的進步。

關鍵詞：政策性銀行 土地金融

根據 《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》等有關規定，依照我們國家的土地資產結合融資管理問題，要求加強土地儲備管理，嚴格控制土地儲備總規模和融資規模，規范土地儲備融資行為，防范金融風險。充分發揮整體的資源整合，調動各個層面的積極性，把風險降到最低，通過財政平臺，強化信貸融資聯合進行，將利益最大化，全方位創建多種渠道來源。

一、業務發展方面

由于土地具有不可移動、數量不增、不可再生等特征，決定了土地資源配置過程中市場機制作用的不完全性。且一旦投資開發，確定了用途，再要改變用途僅靠市場機制是十分困難的，在市場經濟條件下，各種社會勢力力求控制資源與謀取利潤，城市土地作為有限的重要資源，成為各利益集團爭奪的對象。導致只顧個別企業的近期利益而置全體市民長期利益于不顧以及土地投機、用地混亂等弊病的出現。然而，市場本身無法產生一個合理有效的土地使用機制，無法做到既能在短期內解決對空間合理的要求，又能滿足未來發展的長期需要。同時土地是人類賴以生存的有限資源，政府部門必須要參與土地的分配，在再分配過程中對近期和遠期的要求進行平衡，對不同利益集團之間進行平衡。

要以政府的整體經濟為主要規劃目標，利用信用度來做支持，強化整體的信貸支持。有了支持不能表示政府的無償跟進，其貸款的最終數值主要依據信用額度以及現金流的制約程度，特別是要迎合政府的目標，主要是為了遏制在進行過程中不為目的的短期行為。嚴格控制土地的總體數量就是為了整合我們國有土地的使用情況，將土地價值最大化。為此，土地的信貸業務要嚴格控制于當地的實際經濟狀況、宏觀經濟、經濟的總量，動態的分析當地土地的現實情況、儲備資源規模，推動市場經濟的前景；必須結合土地管理的辦法以及房管局政策，嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃 （含控規詳規）和土地利用年度計劃；必須確保政府 （通過土地整理儲備中心）對土地資源的集中統一管理和壟斷經營；根據國家經濟原則，將交易信息公眾于世嗎，并且記性嚴格的申報、批準流程。

強化與商業銀行的密切合作。將各自的優勢要突出出來，實現各自的功能彌補。商業銀行在現代經濟活動中有信用中介、支付中介、金融服務、信用創造和調節經濟等職能，并通過這些職能在國民經濟活動中發揮著重要作用。商業銀行的業務活動對全社會的貨幣供給有重要影響，并成為國家實施宏觀經濟政策的重要基礎，在很多的方面都在市場經濟中占有一定的優勢和經驗，相互彌補、互相促進。

截止目前，國家開發銀行已經和諸多的銀行開展了見接銀團貸款業務，其業務是指牽頭銀行直接向借款人發放貸款，將形成的債權按照份額或還款時間進行拆分，將拆分后的部分債權轉讓給受讓方，出讓方和受讓方共同組成銀團進行貸款管理的銀團貸款業務。可以更好的促進與商業銀行的有效合作、運行快速發展，并且還有助于日后信貸資產證券化打好基礎，做好充足的準備。

推進發行土地債券是政府的重大決策，是一項專業性、規范性、系統性、競爭性很強的工作，對于打造土地融資平臺，促進全區經濟穩定發展具有重要的現實意義。各地、各部門必須強化全局意識，充分認識發行土地債券工作的重要性、緊迫性，形成強大合力，確保債券發行目標順利實現，以擴大直接融資。

二、防范風險方面

我們國家開發銀行在強有力的支持下，也非常的注重金融風險規避。目前，我們國家面臨的一個非常重要的問題就是信用度很難達成，對于金融的認知情況非常的不樂觀。非常明顯的表露在：對待物質建設非常的看中，對待信用度就很難把控；對于財政非常的重視，但對于金融就沒有多大的信心。為此金融地基就不牢固，加之信用度極低，只有國家來信用是沒有任何意義的，沒有個人與企業認同終將會失去地基的牢固。為此，給我們金融的安全度帶來的影響。因此，可以采用以下的方式進行規避。

（一）積極的創建信用機制，來彌補以往的信用缺失

政府的信用才是最有威懾力的信用。通常是基于政府機構來發展的。對于我們國家這樣的經濟環境、背景來看，政府就是我們身體的支點，把新舊經濟體系串聯起來，必須要依靠著政府來帶動社會信用的體系建設。金融運行的本質就是相互的信用聯系，政府發揮了不可替代的作用。

（二）加強賬戶管理體系與籌備資金流控制

現金流量控制主要是為了對總量進行控制及對時序進行有效控制。總量控制就是表述為在進行整個貸款期間中的銷售收入的總量流入控制。必要要結合整體的銷售成本加以分析預測。時序控制明確表述為當發現現金流不能及時滿足于現狀時刻，要有明確的備用措施進行第一時間彌補工作。保證資金鏈的有效運行。針對房地產開發貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風險，要采取提高抵押品標準、控制貸款成數等措施，降低開發貸款風險。一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款；要加強對開發商資本充足狀況和自有資金的審查，動態控制貸款成數。

（三）建立風險預警機制

要廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究，提高風險預警能力；要建立健全信貸資產風險預警機制，在加強對貸款風險的監測考核力度、認真做好土地信息反饋工作的基礎上，通過采取先進的計算機技術，建立土地儲備機構檔案查詢系統，來連續記錄土地儲備機構經營情況、貸款使用情況、經濟效益情況；并結合當前的宏觀經濟政策、區域經濟政策、市場供求關系，運用計算機對上述資料進行分析，形成定期對一些行業或地區進行預警通報、確定高風險貸款范圍的風險預警機制，以便及時采取防范化解風險的對策，避免信貸損失。endprint