房地產業對京津冀地區經濟增長的拉動作用分析

何 賽 陳連磊 趙嬌嬌

（北方工業大學經濟管理學院，北京100144）

【產業經濟】

房地產業對京津冀地區經濟增長的拉動作用分析

何 賽 陳連磊 趙嬌嬌

（北方工業大學經濟管理學院，北京100144）

利用2007年北京、天津和河北的投入產出數據，分析京津冀地區房地產業與其他產業的后向、前向和環向關聯度，得出結論：京津冀地區房地產業與影響國民經濟的其他產業之間均存在不同程度的影響，京津冀地區房地產業基本滿足了其他產業的發展需求，對地區經濟的發展具有不同程度的推動作用。通過構建Logistic模型進行實證分析，證實房地產業對京津冀地區經濟增長具有一定的拉動作用。

房地產業；京津冀；經濟增長；Logistic模型

隨著工業化與城市化進程的加快，尤其近年來隨著住房制度改革的不斷深化，房地產業發展迅猛，已成為拉動經濟增長的重要產業之一。京津冀地區作為全國的經濟重心區域之一，研究房地產業與區域經濟發展的相互影響與關聯，對促進該地區經濟的健康持續發展十分必要。

一、京津冀地區房地產業發展的基本情況

（一）京津冀地區房地產業增加值占GDP的比重

隨著我國對房地產市場的調控以及相關房地產制度改革的施行，2000—2012年間，京津冀地區的房地產業增加值占地區GDP的比重呈現出倒U字型變化（見圖1）。北京房地產業的發展呈現較為明顯的先升后降的倒U字型趨勢。2000年北京房地產業增加值占GDP的比重為4.55%，其后一直波動式增長，直到2009年該比重達到了最高值8.74%。2009年之后，房地產業增加值占GDP的比重呈總體波動下降趨勢，2012年該比重下降到6.96%。與此同時，2000—2012年北京房地產業增加值占GDP的比重一直高于全國總體比重，這說明北京房地產業的發展較全國而言十分迅猛。天津和河北房地產業增加值占GDP的比重均小于全國總體比重，并且變化較為平穩，目前均呈現下降趨勢。

（二）房地產業開發投資額

從京津冀地區房地產業開發投資額的絕對值來看，北京房地產業投資額始終高于天津和河北（見圖2），且一直處于較高的增長速度（2008年因國際金融危機影響除外）

圖1 2000—2012年京津冀地區房地產業增加值占GDP的比重數據來源：國家統計局、北京統計信息網、天津統計信息網、河北省統計局

圖2 2000—2012年京津冀地區房地產業開發投資額

二、京津冀地區房地產業的投入產出分析

（一）京津冀地區房地產業與其他產業的后向關聯度分析

后向關聯效應（Backward Linkage Effect），即需求拉動效應，是指通過影響對其他產業產品的需求而發生的關聯。后向關聯是一種“拉力”。后向關聯效應一般通過直接消耗系數和完全消耗系數來衡量。

直接消耗系數，即投入系數，記為aij，是指j產業在生產經營過程中單位總產出直接消耗的i產業產品（或服務）的數量。直接消耗系數的計算方法是根據投入產出表中第I象限的數據，用j產業的總投入Qj除以該產業生產經營中所直接消耗的第i產業的產品（或服務）的數量qij。因此，直接消耗系數的公式是：

通過直接消耗系數aij構成的n行n列的矩陣A，被稱為直接消耗系數矩陣。

完全消耗系數，是指全部直接消耗系數和全部間接消耗系數之和。完全消耗系數揭示了產業之間的直接和間接的關系。完全消耗系數矩陣B，可以在直接消耗系數矩陣A的基礎上計算而得。因此，完全消耗系數的公式是：

其中，B為完全消耗系數矩陣，I為單位矩陣，A為直接消耗系數矩陣。

根據公式（1）和公式（2），利用京津冀地區2007年投入產出的數據，測算京津冀地區房地產業與其他產業的直接后向關聯度和完全后向關聯度的情況（見表1，表2和表3）。

表1 北京市房地產業與其他產業的后向關聯度

表2 天津市房地產業與其他產業的后向關聯度

表3 河北省房地產業與其他產業的后向關聯度

數據來源：根據《2007年河北省42個部門投入產出表》計算而得

從表1、表2、表3中房地產產業與其他產業的直接消耗系數可知，京津冀地區房地產業與其他多數產業之間均存在后向直接關聯關系，但是除了幾個較為密切相關的產業（即高于42產業直接消耗系數平均值的產業，北京房地產業與其中11個產業存在緊密的后向直接關聯關系，天津房地產業與13個產業存在緊密的后向直接關聯關系，河北房地產業與10個產業存在緊密的后向直接關聯關系）外，京津冀地區房地產業與大部分產業的直接后向關聯效應普遍較低。同時，京津冀地區房地產業與全部產業的完全消耗系數均大于0，這說明京津冀地區房地產業通過直接或間接的方式與影響國民經濟的其他產業之間均存在著不同程度的后向完全關聯效應。

（二）京津冀地區房地產業與其他產業的前向關聯度分析

前向關聯效應（Forward Linkage Effect），即供給推動效應，是指通過影響另一種產品供給的容易程度而發生的聯系。前向關聯是一種“推力”。前向關聯效應一般通過直接分配系數和完全分配系數來衡量。

直接分配系數，是指某產業的產品分配給另一個產業作為中間產品直接使用的價值占該種產品總產值的比例，記為rij。直接分配系數的計算方法也是根據投入產出表中第I象限的數據，用i產業的總投入Qi去除該產業生產經營中所直接消耗的第j產業的產品（或服務）的數量qij。因此，直接分配系數的公式是：

通過直接分配系數rij構成的n行n列的矩陣H，被稱為直接分配系數矩陣。

完全分配系數，是指某產業的產品分配給另一個產業作為中間產品的直接使用價值和間接使用價值占該種產品總產值的比例。完全分配系數矩陣W，可以在直接分配系數矩陣H的基礎上計算而得。因此，完全分配系數的公式是：

其中，W為完全分配系數矩陣，I為單位矩陣，H為直接分配系數矩陣。

根據公式（3）和公式（4），利用京津冀地區2007年投入產出數據測算京津冀地區房地產產業與其他產業的直接前向關聯度和完全前向關聯度的情況（見表4、表5和表6）。

表4 北京市房地產業與其他產業的前向關聯度

表5 天津市房地產業與其他產業的前向關聯度

表6 河北省房地產業與其他產業的前向關聯度

從表4、表5和表6中房地產業與其他產業的直接分配系數和完全分配系數可知，京津冀地區房地產業與其他多數的產業之間存在著前向關聯的關系。其中，北京房地產業與金融業的前向關聯度較高（直接分配系數和完全分配系數均在0.5之上），這表明金融業的生產需求直接影響到了北京房地產業的發展，金融業的發展對于北京房地產業具有較大的直接拉動作用。

（三）京津冀地區房地產業與其他產業的環向關聯度分析

環向關聯效應，即帶動效應，是指某產業的發展和其他產業相互發展的作用效果。環向關聯效應一般通過完全消耗系數和完全分配系數之和來衡量。

通過以下完全消耗系數和完全分配系數的結果，計算得出京津冀地區房地產業的環向關聯度情況（見表7、表8和表9）。

表7 北京市房地產業與其他產業的環向關聯度

北京4 2產業環向關聯度平均值0 . 0 3 7 7

表8 天津市房地產業與其他產業的環向關聯度

從表7、表8和表9中房地產業與其他產業的環向關聯度可知，京津冀地區房地產業基本滿足了京津冀地區其他產業的發展需求，北京對地區經濟的推動作用最大，天津次之，河北最小。

三、京津冀地區房地產業對經濟增長的實證分析

（一）數據選取

為了求證京津冀地區的房地產業和經濟增長之間的相互關系，本文將選用京津冀地區的房地產業增加值來表示房地產業的發展水平，選用京津冀地區的地區生產總值GDP來表示經濟的發展水平，從而實現本文研究的目的。

表9 河北省房地產業與其他產業的環向關聯度

通過查閱國家統計局、北京市統計信息網、天津市統計信息網和河北省統計局，整理得出2000—2012年間京津冀地區的房地產業增加值和地區生產總值GDP的統計數據（見表10、表11和表12）。

表10 2000—2012年北京市房地產業增加值和GDP統計數據 單位：億元

表11 2000—2012年天津市房地產業增加值和GDP統計數據 單位：億元

表12 2000—2012年河北省房地產業增加值和GDP統計數據 單位：億元

數據來源：國家統計局、北京統計信息網、天津統計信息網、河北省統計局

（二）構建Logistic模型

根據表10、表11和表12的統計數據，對2000—2012年間京津冀地區的房地產業增加值和GDP分別進行統計分析描述，以房地產業增加值為橫坐標，以GDP為縱坐標繪制出散點圖（見圖3、圖4和圖5）。

圖3 2000—2012年北京市房地產業增加值和GDP散點圖

圖4 2000—2012年天津市房地產業增加值和GPP散點圖

圖5 2000—2012年河北省房地產業增加值和GDP散點圖

從圖3、圖4和圖5可以看出，京津冀地區的房地產業增加值和GDP之間均存在著較強的正相關性，同時三組曲線均呈現出較為明顯的S形特點，這說明京津冀地區的房地產業增加值和GDP之間存在著某種非線性的關系，可通過構建Logistic模型來分析它們兩者之間的數量關系。

將房地產業增加值和GDP用函數關系表示為：

其中，y為GDP，x為房地產業增加值，K，b0，b1均為未知常數，且K＞0，b0＞0，b1＞0≠1。

通過對以上這一模型進行非線性分析，然后研究得出房地產業對京津冀地區經濟增長的影響和拉動作用。

由于該模型屬于非線性方程，所以為了便于使用線性模型的參數估計方法，要對上述的函數關系式做如下變換：

然而，通過大量真實的數據發現，在實際生活中房地產業增加值是不可能趨于無窮大的，同時GDP也不可能達到飽和值。所以綜合考慮房地產業增加值可能會呈現出一種非平穩的增長趨勢，所以，本文只預測到2030年的房地產業發展情況，也就是說，將會選用2030年的GDP預測值來作為本文研究的GDP飽和值，從而來確定參數K的值。

由于2000—2012年間京津冀地區的GDP隨著時間的推移基本上均呈現出一種線性增長的趨勢，所以假設y＝A＋Bt，該式中y為GDP，t為期數，A，B均大于0，通過最小二乘法來分別估計出參數A，B的值，借助Excel分別得出了以下三個回歸方程，分別為：y＝1234.6t＋1721（北京），y＝910.89t＋130.67（天津），y＝1820.3t＋2293.5（河北）。同時，三個回歸方程的擬合系數分別為：R2＝0.9694（北京）、R2＝0.9202（天津）、R2＝0.9496（河北），這說明假設的模型擬合度均比較高。

這三個一元線性回歸模型的斜率分別為：1234.6（北京）、910.89（天津）、1820.3（河北），這表明京津冀地區的GDP平均每年分別會增長1234.6億元（北京）、910.89億元（天津）、1820.3億元（河北）。到2030年（即t＝30），北京的GDP的預測值約為38759億元，天津的GDP的預測值約為27457.37億元，河北的GDP的預測值約為56902.5億元。

接下來，先來計算北京GDP對房地產業增加值的回歸模型。可以將GDP的飽和值取得更大一些，即為40000億元。在這段區間內，參數K即為

表13 2000—2012年北京市房地產業增加值x和GDP轉換值y′ 單位：億元

利用Eviews7.2軟件對2000—2012年間北京GDP轉換值y′和房地產業增加值x進行回歸分析，得出結果如下（見表14）：

表14 2000—2012年北京市GDP轉換值對房地產業增加值的回歸結果

從表14的計算結果可以看出，參數b′0＝ －7.9419，b′1＝－0.0020，將b′0，b′1值代入lnb0＝b′0，lnb1＝b′1中，得到b0＝0.0004，b1＝0.9980。然后把K，b0，b1值代入公式（5），得出2000—2012年間北京GDP對房地產業增加值的回歸模型為：

同理可以得到2000—2012年間天津GDP對房地產業增加值的回歸模型為：

2000—2012年間河北GDP對房地產業增加值的回歸模型為：

從統計檢驗結果來看，三個回歸模型的擬合系數分別為：R2＝0.9783（北京）、R2＝0.9521（天津）、R2＝ 0.9734（河北），這說明建立的三個數學模型擬合優度較高，均是可靠的。三個回歸方程統計量F的顯著性水平均遠小于0.001，這說明建立的一元線性回歸模型均是顯著的。同時，從回歸系數的t值和相應的P來看，統計量T的顯著性水平也均小于臨界值，通過了t檢驗，說明這三個方程回歸系數也是顯著的。

從經濟學意義來看，三個回歸模型中的K均大于0，b0也均大于0，而b1均在0和1之間，這符合GDP隨房地產業增加值增長而增加的經濟學規律，也說明基于Logistic函數建立的京津冀地區的GDP和房地產業增加值之間的回歸估計模型是有效的。

綜上所述，可以得出結論：房地產業對京津冀地區經濟增長具有一定的拉動作用。

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（責任編輯：劉潤婉）

F29

A

2095－3283（2014）12－0067－07

何賽（1992－），女，漢族，北京人，本科生，研究方向：國際經濟與貿易。

北方工業大學學生科技活動項目資助課題。