中小型房地產開發企業籌資方式創新

毛龍　王瑾

摘要：房地產業是典型的資金密集型行業，具有資金需求量大、開發周期長、資金回收期長的特點，因此充足的資金支持是房地產業發展的關鍵。隨著房地產宏觀調控政策的出臺，銀行信貸被逐步收緊，大型房地產企業面臨非常大的壓力，對于規模較小、實力較弱、數量眾多的中小型房地產開發企業來說，形勢更為嚴峻。籌資問題已成為中小型房地產企業亟需解決的核心問題。本文以“0元房”的銷售政策為例，剖析企業為加快資金回籠，盤活資金的籌資方式創新。

關鍵詞：中小型房地產開發企業 籌資 0元房

一、案例背景

濰坊圣鼎福地置業有限公司（以下簡稱“福地置業”）是一家從事房地產開發的股份有限公司，其開發的濰坊市昌邑山水圣城住宅樓建設項目一期位于山東濰坊昌邑市一中南路以南，濰河西岸興建19幢11層至21層高住宅樓，部分設單層高地下車庫，分三期進行建設，項目總投入2.5億元。該項目由福地置業投資建設。山水圣城住宅樓建設項目地塊位置優越，該項目一期房源于2012年10月14日開盤預售，2013年10月31日入住。

該企業在對其開發的居住房地產進行開票銷售時，提出了一個“0元房”的銷售政策，即購房者一次性交足房款，獲得住房的所有權，開發商將在7年之后返還購房者所交房款，購房者繼續保留住房的所有權。其中，一共有56套住宅房參與這項活動；“0元房”的價格比實際市場價格高出200元/平方米；每種戶型都有參與該活動的“0元房”，面積在97-152平方米不等；“0元房”的分布有著比較嚴格的規定，在1-2層為商業用房的樓宇中，“0元房”分布在3-5層等采光不佳的不良位置，存在很大的滯銷可能，按照以往經驗，滯銷房產的預計銷售周期為6-7年；在全部為住宅用房的樓宇中，“0元房”分布在1-2層。福地置業會與購買“0元房”的購房者簽訂房款返還協議書，雙方約定購房者一次性交齊“0元房”房款或購房按揭貸款已經到達該公司賬戶時，雙方即可簽訂《商品房預售合同書》，房屋產權歸購房者所有，福地置業會于入住7年后將購房者已上交的房款一次性無息全額返還給購房者?！?元房”的房款全部用于山水圣城二期、三期工程的開發。

二、案例討論與分析

（一）山水圣城二期、三期項目的數據整理

1.項目成本。山水圣城一期的總建筑面積約為90 500平方米，二期、三期項目總建筑面積約為203 000平方米，項目成本主要包括土地成本、相關費用和其他成本三個部分，成本合計6 738.5萬元。

2.銷售收益。若按18層之高層公寓等住宅類產品面積計算，建筑面積約為203 000平方米，均價約為 3 500元/平方米。由以上數據整理可得，住宅類產品的總銷售額預計為71 050萬元。

單位利潤=銷售單價-成本單價=3 500-（400+1 800+3 500×17%）=705（元/平方米），項目純利潤約為：總建筑面積×單位利潤=203 000×705= 14 311.5（萬元）。隨著項目的開發啟動、房價的進一步上漲（且我們較好的控制了原材料成本），利潤也會提升至20.14%。

（二）“0元房”籌資方式的數據整理

在此案例中，“0元房”的銷售始于開盤預售期，還款期為入住后的7年，所以資金實際使用期限為8年。至于“0元房”所占的建筑面積，我們以均值約算。按照合同規定，“0元房”的價格為市場價上調200元/平方米，將以上數據帶入可計算出企業利用“0元房”籌集到的資金為2 579.64萬元。

而“0元房”8年后的價格為該公司實際支付的利息。根據中經網數據，從2009-2013年濰坊市的平均房價來看，濰坊房價平均每年的增長率為5.94%。“0元房”8年后的房價為4 092.97萬元。將實際利息以最低利潤率20.14%為折現率折現，得到現值943.08萬元。

（三）對“0元房”籌資方式的創新性和可行性研究

1.創新性研究。從籌資渠道上看，“0元房”籌資方式屬于民間資金渠道，購房者手中的結余貨幣游離于銀行及非銀行金融機構之外，來源廣，借貸手續靈活、簡便，避免了常規籌資渠道下籌資方式的繁雜手續，也避開了國家對房價宏觀調控的限制政策，實現了籌資渠道上的創新。

從籌資速度上看，“0元房”籌資方式保證了資金的籌集速度，利用購房者的搶購心理實現了及時籌資，并將資金及時投入到企業開發建設中。

從籌資風險上看，企業和購房者都愿意相信未來的房價會穩定上漲，即使該公司在7年之內倒閉而無法還款，購房者仍可擁有房屋產權或者進行下一輪銷售。企業將風險轉移給了購房者，而購房者則因為擁有房屋產權而不必承擔過多損失。當然，企業在房價上下波動幅度過大或者宏觀政策調控抑制房地產業發展的情況下，可能會承擔一部分風險。

2.可行性研究。“0元房”的銷售政策從籌資方式、籌資環境、收益成本比較和操作方法上都具有可行性。限于篇幅，本文重點從收益和成本上，結合機會成本理論對采用“0元房”與直接銷售兩種籌集資金方式進行分析。

假設參與“0元房”活動的房產當前的價格（購房者交齊的房款）為p，p為常數，房地產開發企業x年后返還p，折現為p/1.2014x，則采用“0元房”籌資方式對于房地產公司來講籌集的資金實為p×（1-1/1.2014x）。如果采用直接銷售的方式，則x年后獲得的資金為p×1.0594x，折現即為p×1.0594x/1.2014x，將兩種方式籌集的資金的現值相除求商，定義為“滯銷房產籌資方式決策函數”，公式如下：

y=（1-1/1.2014x）/（1.0594x/1.2014x）

顯然，當y大于1時，說明采用“0元房”籌資方式獲得的資金更多，應采用“0元房”籌資方式籌資；反之則說明應采用直接銷售的方式。由公式可知，x=4.42時，y=1，故決策的臨界點為x=4.42，也就是說，當完成銷售滯銷房產所用的平均時間即銷售周期大于4.42年時，采用“0元房”籌資方式籌集資金，反之則采用直接銷售的方式。然而，在實際情況中，還款周期與滯銷房產銷售周期不一定相等。對于還款周期，用不虧損情況下的最短還款周期來確定，在本案例中，建筑成本為 1 948.67萬元，“0元房”籌集到的資金為2 579.64萬元，設還款周期的盈虧臨界值為m，則有2 579.64/（1-1/1.2014m）=1 948.67，求得m=7.67年，即實現盈利的還款周期為8年。endprint

因還款周期與滯銷房產銷售周期不一致，上述籌資方式決策函數應該做相應變化。設滯銷房產銷售周期為n年，則籌資方式決策函數為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產公司對“0元房”的業主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬元），需要在8年后償還，現值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬元），因此實際籌集的資金現值為1 985.27萬元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬元），折現后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬元）。

從機會成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會造成無法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業籌資與房屋銷售相結合

籌資決定了企業資金的來源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現了資金的流動，且均流向企業。銷售是實現房地產開發企業資金循環和周轉的重要途徑。目前房地產行業的競爭比較激烈，產品銷售成為其經營風險的主要來源之一。如果現有項目產品定位較好，適應市場需求，則經營風險較小。若無法保證預期的銷售水平，就無法轉移在建項目的建設和銷售的大部分經營風險。一旦周期過長，尾盤超過20%，不僅投資商的利潤無法實現，還可能給企業及銀行帶來巨大風險。通過案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進行銷售。而“0元房”策略使得這類房產不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達到籌資目的的同時，還促進了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業的經營風險，縮短了資金回收周期，使企業利潤得以實現。

（二）企業籌資與企業戰略及生命周期相結合

生命周期是房地產開發企業籌資策略的根本出發點。房地產開發企業依據其不同的生命周期制定出相應的企業戰略，其終極目標是實現企業持續發展?；I資策略作為房企發展過程中最重要的決策之一，影響著企業走向和發展速度。企業應當立足于企業所處的生命周期階段，并結合該階段的總體戰略，采取服從企業戰略的籌資決策。而中小房地產企業的發展戰略為走房地產開發的專業化道路，形成自己的競爭優勢。案例中的企業處在新設成長期，規模尚小，企業要根據市場需求建造出受歡迎的產品，提高知名度和美譽度；在銷售方面要及時銷售房產，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業著眼長期發展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項目，研究、利用購房者對房地產的不同心理，針對看漲房價的心理制定了“0元房”的銷售方法，實現了籌資方式的創新。endprint

因還款周期與滯銷房產銷售周期不一致，上述籌資方式決策函數應該做相應變化。設滯銷房產銷售周期為n年，則籌資方式決策函數為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產公司對“0元房”的業主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬元），需要在8年后償還，現值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬元），因此實際籌集的資金現值為1 985.27萬元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬元），折現后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬元）。

從機會成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會造成無法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業籌資與房屋銷售相結合

籌資決定了企業資金的來源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現了資金的流動，且均流向企業。銷售是實現房地產開發企業資金循環和周轉的重要途徑。目前房地產行業的競爭比較激烈，產品銷售成為其經營風險的主要來源之一。如果現有項目產品定位較好，適應市場需求，則經營風險較小。若無法保證預期的銷售水平，就無法轉移在建項目的建設和銷售的大部分經營風險。一旦周期過長，尾盤超過20%，不僅投資商的利潤無法實現，還可能給企業及銀行帶來巨大風險。通過案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進行銷售。而“0元房”策略使得這類房產不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達到籌資目的的同時，還促進了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業的經營風險，縮短了資金回收周期，使企業利潤得以實現。

（二）企業籌資與企業戰略及生命周期相結合

生命周期是房地產開發企業籌資策略的根本出發點。房地產開發企業依據其不同的生命周期制定出相應的企業戰略，其終極目標是實現企業持續發展。籌資策略作為房企發展過程中最重要的決策之一，影響著企業走向和發展速度。企業應當立足于企業所處的生命周期階段，并結合該階段的總體戰略，采取服從企業戰略的籌資決策。而中小房地產企業的發展戰略為走房地產開發的專業化道路，形成自己的競爭優勢。案例中的企業處在新設成長期，規模尚小，企業要根據市場需求建造出受歡迎的產品，提高知名度和美譽度；在銷售方面要及時銷售房產，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業著眼長期發展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項目，研究、利用購房者對房地產的不同心理，針對看漲房價的心理制定了“0元房”的銷售方法，實現了籌資方式的創新。endprint

因還款周期與滯銷房產銷售周期不一致，上述籌資方式決策函數應該做相應變化。設滯銷房產銷售周期為n年，則籌資方式決策函數為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產公司對“0元房”的業主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬元），需要在8年后償還，現值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬元），因此實際籌集的資金現值為1 985.27萬元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬元），折現后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬元）。

從機會成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會造成無法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業籌資與房屋銷售相結合

籌資決定了企業資金的來源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現了資金的流動，且均流向企業。銷售是實現房地產開發企業資金循環和周轉的重要途徑。目前房地產行業的競爭比較激烈，產品銷售成為其經營風險的主要來源之一。如果現有項目產品定位較好，適應市場需求，則經營風險較小。若無法保證預期的銷售水平，就無法轉移在建項目的建設和銷售的大部分經營風險。一旦周期過長，尾盤超過20%，不僅投資商的利潤無法實現，還可能給企業及銀行帶來巨大風險。通過案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進行銷售。而“0元房”策略使得這類房產不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達到籌資目的的同時，還促進了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業的經營風險，縮短了資金回收周期，使企業利潤得以實現。

（二）企業籌資與企業戰略及生命周期相結合

生命周期是房地產開發企業籌資策略的根本出發點。房地產開發企業依據其不同的生命周期制定出相應的企業戰略，其終極目標是實現企業持續發展?；I資策略作為房企發展過程中最重要的決策之一，影響著企業走向和發展速度。企業應當立足于企業所處的生命周期階段，并結合該階段的總體戰略，采取服從企業戰略的籌資決策。而中小房地產企業的發展戰略為走房地產開發的專業化道路，形成自己的競爭優勢。案例中的企業處在新設成長期，規模尚小，企業要根據市場需求建造出受歡迎的產品，提高知名度和美譽度；在銷售方面要及時銷售房產，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業著眼長期發展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項目，研究、利用購房者對房地產的不同心理，針對看漲房價的心理制定了“0元房”的銷售方法，實現了籌資方式的創新。endprint