陜西省房地產價格波動特點、原因及對策

王婉玲,唐 俠,周 波

(1西安工程大學 思想政治理論課教學研究部,陜西 西安 710048;2西安工程大學 管理學院,陜西 西安 710048; 3.西安工程大學 黨委組織部,陜西 西安 710048)

0 引 言

鑒于陜西省房地產業占陜西省房地產開發投資70%左右,商品房銷售面積占55%以上,是陜西省房地產業最為重要的組成部分,以及受數據資料限制,本文主要以西安市為例進行分析.住宅是人們最重要的生活消費品之一,過高的住宅價格已經成為影響人民生活、制約城市化進程的最棘手問題之一.近年來,隨著房地產市場持續升溫,房地產價格成為社會各界普遍關注的社會熱點問題.文獻[1]通過多元回歸分析提出貨幣供給量超發和城鎮化水平的提高是房地產價格上升的基本原因.文獻[2]論證了我國地價和房產價格的動態關系,認為短期內土地價格影響房產價格,但長期內房產價格影響地價.文獻[3-6]分別以西安市房價變化為例,分析利率政策調控對西安房價影響的有效性并進行了實證檢驗.本文立足我國城鎮化進程不斷加快的現實,分析陜西省房地產價格波動特點及其產生原因,提出穩定房地產價格、促進陜西房地產市場持續健康發展的政策建議.

1 陜西省房地產價格走勢特征

1.1 新建住宅和新建商品住宅價格呈穩中略揚態勢

西安市2012年1月～2013年7月新建住宅價格指數如圖1所示.2012年1月～2013年7月新建商品住宅價格指數如圖2所示.從圖1，2可以看出，2012年西安市新建住宅價格及新建商品住宅價格總體平穩,階段性特征鮮明,年初價格走低,年中平穩,年底小幅回升.2013年1～7月呈較快增長.2012年年初,新建住宅價格、新建商品住宅價格持續下降.1～3月新建住宅環比價格下降0.3%,同比價格也呈現一路走低態勢.4～7月價格逐漸穩定,連續3個月環比價格沒有波動,同比價格卻持續走低,較上一年小幅下降.8月以后,新建住宅價格開始小幅回升,8～12月出現少見的連續5個月環比、同比雙上漲的局面.

2013年在調控政策效力遞減、市場剛性需求旺盛、企業運營成本加大等因素影響下,西安市房地產市場持續溫和上揚.從2013年1～7月份房價指數來看,無論是新建住宅還是新建商品住宅價格一直在漲,比2012年形勢嚴峻, 與2010年相比,2012年新建住宅及新建商品住宅的價格最高漲幅分別為5.3%和5.7%,而2013年,其最高漲幅分別為14.6%和16.1%.

圖1 西安市新建住宅價格指數 圖2 西安市新建商品住宅價格指數—◆—環比；—■—同比；—△—定基注:環比以上月價格為100,同比以去年同月價格為100,定基以2010年價格為100.數據來源:http://www.stats.gov.cn/tjsj(國家統計局官網).

1.2 二手住宅價格先抑后揚,漲幅低于新建住宅

圖3 西安市二手住宅價格指數

2012年西安二手住宅價格總體低于2011年,二手住宅交易量也比新建住宅小.2012年1月～2013年7月西安市二手住宅價格指數如圖3所示.從圖3可以看出，2012年,西安市二手住宅價格環比波動不大,上半年穩中略升,7月出現小幅下滑,8月達到谷底,同比價格下降幅度高達2.5%,9月有較明顯的上揚,隨后保持平穩直至年末.而同比的波動則較為明顯,呈下降趨勢,全年僅在銷售最火的11月份價格才比上年同期上漲0.5%.

2013年同比、定基上升速度加快,環比平穩中略有波動.2013年二手房20%契稅使得二手房交易難度增加,推動資金流向新房.3月,受個人所得稅按差額的20%征收政策影響預期,西安與全國其他城市一樣,二手住宅交易迎來小高峰.調查數據顯示,進入3月份,西安二手住宅成交量4 444套,是2月份的6.9倍,占1～9月成交量的28.3%.1～9月西安二手住宅銷售價格同比上漲2.2%,較上半年累計漲幅高出0.9個百分點,比上年同期累計漲幅高出3.6個百分點.1～9月全國15個副省級城市二手住宅,銷售價格同比均上漲,西安列第10位.

1.3 中等戶型價格漲幅快于其他戶型

圖4 西安市新建商品住宅分類價格指數

2012年1月～2013年8月西安市新建商品住宅分類價格指數如圖4所示.從圖4可以看出，從戶型看,大中小3種戶型價格走勢基本一致,大戶型(144m2以上)價格總體穩定,中戶型(90～144m2)和小戶型(90m2以下)價格波動較大,價格漲跌大于大戶型(見圖4).近年來,國家倡導中小戶型建設,市場對中小戶型的需求也大于大戶型,小戶型成為年輕人的首選.中戶型大多設計為三居室,房屋功能性更強,因此普遍受到歡迎,銷售價格水平也略高于其他戶型.2012年,西安市二手住宅市場中90m2及以下戶型價格漲幅較快.90～144m2戶型價格在5月以小幅上揚后便一路下滑,8月降到谷底,至年底呈穩中略升態勢.144m2以上戶型價格上半年在波動中呈下降趨勢,下半年則穩中趨升.2012年總體來看,西安市新建商品住宅中90～144m2戶型的價格漲幅要高于其他兩種戶型.2013年,3種戶型均呈快速增長,尤其是90m2及以下戶型漲幅最快.統計數據顯示,2013年1～8月,西安新建商品住宅3種類型房屋銷售價格全面上漲,漲幅均超過5%,剛需小戶型房屋價格漲幅最高.具體為90m2以下剛需小戶型上漲7.1%,90～144m2住宅上漲5.4%,144m2以上住宅上漲5.9%.二手住宅交易市場中,90m2以下和144m2以上住宅交易更加活躍,銷售價格累計同比分別上漲3.9%和3.5%.

1.4 住宅租賃價格漲勢減弱,物業服務價格漲勢平穩

租賃市場因為少有政策法規出臺,以市場調節為主,房屋租賃市場相對穩定和比較成熟,承租者也大多是真正有“自租自住”需求的群體,因此在整體租賃市場上,市場變動主要受季節、城市建設、區域發展、住宅銷售價格等外力影響因素較多.房價上漲帶動房租租金上漲,2012年西安市房屋出租價格與求租價格始終處在穩步上升的態勢中.出租價格從期初的26.52元/月·m2上漲到期末的34.65元/月·m2,漲幅30.7%,但與2010年1月份到2011年11月這一漲幅65.8%相比還是較為溫和.2013年上半年全省房屋租賃價格平均上漲4.3%,漲幅比上年同期高2.3個百分點.其中,商品住宅租賃價格同比上漲4.6%.普通住宅租賃價格漲幅高于高檔住宅,同比分別上漲4.8%和4.0%，物業服務價格上漲0.6%.房租上漲對進城務工人員和新就業大學畢業生生活形成壓力,也對新一輪物價上漲構成潛在推力.

1.5 不同區域市場表現分化進一步加劇

2013年1～10月陜西省11個城市中有7個城市待售面積增幅明顯.其中咸陽市增幅高達3 701.1%,商洛市增長415.4%,銅川市增長324.2%,渭南市增長279.7%,漢中市增長79.5%,延安市增長70.9%,寶雞市增長66.2%.增幅下降的楊凌市(-55.4%)、榆林市(-57.6%)、安康市(-19.6%)、西安市(-17.1%),都是2012年待售面積增幅最高的幾個城市.延安市2012年待售面積增長5 680.2%,2013年1～10月又增長70.9%,這表明陜西中小城市商品房過剩、市場出現分化,需要引起高度重視.西安市待售面積明顯下降,反映了資金向大城市回流的趨勢.

2 影響房地產價格變動因素

2.1 宏觀調控政策是影響房地產價格變化的主要因素

2010年以來的調控政策,如差別化的信貸稅收政策、地方政府在一定時期內采取的限購政策和審批商品房預售環節采取的限價措施、雙向調控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購房,又抑制投機性購房)等,是影響陜西省房地產價格變化的主要因素,也是近兩年房價平穩的一個重要原因.在中央政策、地方政府、金融機構等多方力量的作用下,陜西和全國一樣,房地產市場呈現出趨冷、反彈、微漲3個階段,總體保持穩中微漲的運行態勢,市場由低迷、觀望趨于理性.2012年,陜西省出臺樓市調控新政,要求商品房利潤須控制在10%左右,這是全國首個限利政策,超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案,也無法取得預售證,同時實行“一房一價、明碼標價”.調控政策的常抓不懈,“限制、限購、限貸”等多種政令的實施,穩定了房地產市場價格,房價漲幅明顯低于GDP漲幅和城鎮居民人均可支配收入的漲幅,從而推動了陜西房地產市場的平穩和健康發展,把商品住房價格引到滿足自住型和改善型住房需求的軌道上來.

2.2 保障房建設

保障房建設釋放了中低收入人群在商品房市場的需求.2010年以來持續幾年的保障房建設,不僅釋放了一部分中低收入人群對商品房的需求,而且對商品房市場中低價位、中小套型的供求失衡,也起到了一定的緩解作用.2008～2012年,陜西通過新建、改建、購買、長期租賃等形式,多渠道籌建各類保障性住房122.69萬套,累計發放租賃補貼44.03萬戶,總計解決了66.6萬戶城市低收入家庭的住房困難.2013年陜西省共開工建設各類保障性安居工程35.58萬套,基本建成各類保障性安居工程26.93萬套,發放新增租賃補貼2.39萬戶,完成投資686.95億元,提前2個月超額完成了全年的目標任務.據測算,2009～2011年陜西省商品房價格分別上漲9.2%、16.6%和31.6%,房價出現了較快增長.而2012年～2013年,陜西省房地產市場總體運行平穩,2012年前8 個月,陜西省商品房平均價格5 184 元/m2,同比上漲5.7%,不但低于GDP和城鎮居民可支配收入增速,也較前三年大幅下降,2013年商品房價格上漲幅度也得到有效控制.保障性住房逐步入市,對于促使房價增速合理回歸,有效遏制投資投機性需求起到了關鍵作用,成為拉動房地產市場健康發展的重要力量.

2.3.土地供給加大

土地交易價格是房價的“上游產品”,與市場房價的預期互為因果.為穩定房地產市場健康、有序發展,抑制房價反彈,陜西省采取了多項措施,主要是加大住宅用地供應量,減少高檔住宅用地供應,保證保障性安居工程任務用地的落實.2012年陜西省住宅用地面積5 901.103萬m2.其中,保障性安居工程用地面積為2 644.487萬m2,占住宅用地的44.73%.普通商品住房用地面積為3 256.615萬m2,占住宅用地的55.94%.2013年陜西省住房用地仍然主要面向安居工程和中小套型商品房.全省住房用地為4 271.996萬m2,其中保障性安居工程用地2 191.347萬m2,商品住房用地2 080.648萬m2(其中中小套型商品房用地1 437.36萬m2),在這個計劃中,保障性安居工程和中小套型商品房用地占總供應計劃的84.6%.土地供給增大引起房地產供給的增加,緩解了房地產市場的供需矛盾,平穩了價格.

2.4 建造成本及城鎮化率的提高

2012年陜西各地市土地成交價款情況,從土地出讓單價來看,住宅用地平均單價最高,為1 710.76元/m2; 與2011年相比,住宅用地增幅為24.15%.2012年,陜西省固定資產投資價格總水平上漲2.6%,比全國平均水平高1.5個百分點.其中，建筑安裝、裝飾工程價格同比上升3.4%;設備、工器具購置價格下降0.9%;其他費用上漲2.7%.人工費繼續高位運行,2012年,人工費同比上漲12.1%,其中工程管理人員工資上漲9.4%;工程技術人員工資上漲12%;漲幅最大的是普通工人工資,上漲12.7%.機械使用費漲幅較大,2012年,機械使用費比上年同期上漲5.2%.建造成本的上升是導致房價上升的原因之一.2012年,陜西省推進重點示范鎮建設和避災扶貧搬遷等民生工程建設,城鎮化率提升到50.02%,比上年提高2.72%,城鎮人口首次超過農村人口,從而帶動城鎮購房需求,抬高了房價.

3 政策建議

3.1 堅持現有調控政策的同時,逐漸向市場化調控方向穩妥過渡

調控政策有效控制房地產市場過度投資和投機性需求,抑制了房地產價格過快上漲,但也對正常市場供求造成政策誤傷.在長期嚴厲的“限購、限貸、限外”等調控政策作用下,陜西2012～2013年房地產市場相對穩定,但并不代表房地產市場已經實現了供需平衡,而可能造成 “供需平衡”的假象.一旦調控政策松動,市場難以維持平衡,必將導致房地產市場大幅波動,對整體經濟穩定發展造成巨大危害.宏觀調控的主要任務是保持經濟總量平衡,穩定市場預期,保持住房供求總量的基本平衡和結構的基本合理.為實現房地產市場供需真正平衡,應當充分釋放正常供給與需求,發揮市場自身調控能力.盡管針對房地產市場現狀,限購政策短期內不會松動,但為保持調控政策連續性和避免限購政策退市后“政策斷層”導致的巨大危害,應注意將現行調控政策和中長期制度相結合,提前應對政策過渡問題,以保持政策連續性.此外,隨著不同區域市場表現分化進一步加劇,調控政策取向應進一步差異化.

3.2 加快住房保障和供應體系建設

大力建設保障房增加了房屋供給,有效改變了房地產市場供求關系,對平抑房價起到了積極作用.陜西正處在工業化和城市化加速發展時期,住房短缺及住房保障是未來面臨的重要任務.十八屆三中全會提出要“健全符合國情的住房保障和供應體系”.習近平總書記提出加快推進住房保障和供應體系建設,要處理好4方面的關系:即處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系.貫徹習近平總書記的講話精神,要求陜西省應立足省情,著眼未來,制定長遠規劃,確保保障性住房建設的戰略性和長期性,盡快建立完善陜西住房保障和供應體系,一是要處理好政府與市場的關系,為市場競爭創造良好環境,為企業發展提供優質服務,既激發市場活力,又彌補市場調節之不足；二是要處理好保障房建設規模與保障對象數量的關系,既防止困難戶無房住,又防止過度擴大保障范圍,給政府增加不必要的財政負擔,甚至資源浪費；三是要處理好住房增量和存量的關系,變存量為增量,通過稅收等政策改革降低存量空置率；四是要處理好大城市規模和小城市發展的關系,控制好財政收支平衡和政府負債規模,保障陜西經濟社會全面發展.

3.3 探索住房財政金融支持政策

從國內外經驗看,住房金融條件的變化是房價波動的重要原因之一.尤其是利率和首付款比例變化對房地產市場短期波動影響最大,房地產金融政策穩定是房地產市場穩定的重要前提.對低收入居民來說,資金短缺是造成住房問題的根本原因,財政金融政策的支持,是解決低收入居民住房緊張的必要舉措.我國正籌建住房政策性金融機構,為城市普通居民的首次購房和改善居住條件提供資金扶持.所謂政策性金融機構是指由政府或政府機構發起、出資創立、參股或保證的,不以利潤最大化為經營目的,在特定的業務領域內從事政策性融資活動,以貫徹和配合政府的社會經濟政策或意圖的金融機構.針對陜西的具體情況,建議繼續健全并實施差別化住房信貸政策,將信貸使用范圍與住房屬性相結合,將首付比例與住房面積相結合,通過利率、首付比例以及貸款渠道的綜合搭配,切實合理滿足支付能力不足家庭的自主性、改善型住房要求.

3.4 建立城鄉統一的建設用地市場

隨著土地制度改革,允許進入城市的農民將農村宅基地流轉,城鄉用地增減掛鉤等措施,將為城市建設用地增加供應.地方政府應結合自身情況,根據各自的城鎮化進程、產業發展和百姓的住房狀況,制定住房發展規劃,保障土地供應,保持總量平衡.同時,不光要考慮新建住房,還要規范發展二手房市場和租賃市場,通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題.加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應.在城市建設用地中,通過調整用地結構來適當增加住宅用地.在城鎮化方面,健全城鄉發展一體化體制機制,包括賦予農民更多財產權利,探索進城農民工將宅基地與房產作為資產流轉,這將有利于提高進城農民工購房和承租住房的能力.

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