房企的“野心”

2013年，越來越多的房企跨入百億、千億的門檻，使得眾多房企又一次成功兌現(xiàn)了業(yè)績目標(biāo)。這也使得房企對于2014年的期望變得更大，野心和胃口都在膨脹。在今年愈加復(fù)雜的房地產(chǎn)運行環(huán)境中，房企若要繼續(xù)收獲豐厚的業(yè)績，既要提防潛在風(fēng)險，又要謀求全面突圍。

越來越大的野心

在此前幾年不斷提升銷售任務(wù)、又不斷成功兌現(xiàn)的基礎(chǔ)上，多家房地產(chǎn)企業(yè)在今年初爭相上調(diào)2014年的全年銷售目標(biāo)。

從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，綠地集團(tuán)和萬達(dá)集團(tuán)成為今年業(yè)績目標(biāo)最高的兩家，他們都不約而同的定在了2400億元。早前，綠地集團(tuán)董事長張玉良就曾公開表示：要把萬科從行業(yè)老大的寶座上拉下來。引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于行業(yè)“頭把交椅”今年會不會易主的紛紛猜測。

然而，面對綠地的公開的“挑戰(zhàn)”，萬科并沒有業(yè)績目標(biāo)上表現(xiàn)出”積極應(yīng)戰(zhàn)”的姿態(tài)。業(yè)績報告顯示，萬科對今年的業(yè)績目標(biāo)定在2000億元，同比去年實現(xiàn)的1800億元業(yè)績，僅有11%左右的漲幅，在典型房企中顯得非常謹(jǐn)慎。

從《典型房企2014年與2013年銷售目標(biāo)對比表》中可以看出，碧桂園、旭輝、雅居樂等三家房企的同比漲幅最靠前，分別是110%、76%、67%，成為今年“最大的野心”。

在一片“看漲”的業(yè)績目標(biāo)表中，仍然出現(xiàn)了不少謹(jǐn)慎的數(shù)字。除了萬科之外，相對的“保守派”還有融創(chuàng)中國、恒大以及綠城中國，他們的同比漲幅都在20%以下。

另一方面，房企在今年頭兩月出現(xiàn)了普遍的業(yè)績暴漲，銷售面積和銷售金額都出現(xiàn)了大幅上揚，處于歷史高位，似乎很好地呼應(yīng)了他們對于今年的樂觀預(yù)測。業(yè)績報告顯示，恒大在今年前兩月銷售金額為200.7億元，同比增長75%；碧桂園則達(dá)253.4億元，同比增長103%。而萬科、中海等其他標(biāo)桿房企的前兩月業(yè)績，也都非常搶眼，處在歷史高位。

然而，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為， 1、2月份的銷售業(yè)績，應(yīng)該有一部分來自于去年底的銷售結(jié)轉(zhuǎn)，靚麗的業(yè)績報告其實結(jié)算方式造成的。海通證券認(rèn)為，以萬科為例，其在今年初的推盤量并不高，但去年底積累了350億左右的已認(rèn)購待簽約資源，在今年第一季度的銷售中得到體現(xiàn)。萬科董秘譚華杰也對媒體表示，1月份萬科的銷售多數(shù)來自于2013年已認(rèn)購但未完成簽約的部分。

風(fēng)險提示頻出

對于2014年房地產(chǎn)市場的前景，各大房企總體保持了積極態(tài)度。但是另一方面，自年初以來，各種提示行業(yè)未來風(fēng)險的聲音不絕于耳。

DTZ戴德梁行發(fā)布的中國投資市場信心調(diào)查報告顯示，在開發(fā)商、投資商、銀行＼貸款人三類調(diào)查對象中，開發(fā)商對于物業(yè)銷售前景的預(yù)測最為樂觀，態(tài)度為“凈改善”，而投資者則持有“惡化”的態(tài)度。報告認(rèn)為，這種分歧將限制商業(yè)投資活動的發(fā)展，有可能導(dǎo)致市場缺乏方向，或令市場在未來一段時間內(nèi)相對平穩(wěn)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強年初時也在公開場合表示，自己做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年首次用了“風(fēng)險”兩個字來警示同行。他認(rèn)為各家房企對于今年銷售目標(biāo)定得似乎過于樂觀，他認(rèn)為今年的行業(yè)的銷售量增速，可能無法達(dá)到10%。“如果開發(fā)商仍然認(rèn)為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢，這是非常危險的。”

另一方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，市場走勢正在出現(xiàn)下滑的風(fēng)險。與房企開年業(yè)績飄紅形成反差的是，年初全國樓市成交量整體持續(xù)下滑。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，重點城市新房成交套數(shù)下滑明顯，環(huán)比下調(diào)11%，同比下調(diào)15%；2月份的環(huán)比下調(diào)幅度已經(jīng)達(dá)到了35%左右。

此外，國內(nèi)樓市年初成交低迷，價格漲幅收縮明顯，港資房企競相降價出貨等負(fù)面行情，都顯示出2014年房地產(chǎn)市場運行的復(fù)雜性或遠(yuǎn)超以往，今年房企的業(yè)績增速恐放緩。

上述戴德梁行報告指出，雖然開發(fā)商明確指出中國房地產(chǎn)熱潮還沒有完全消退，但投資者則普遍較為保守，他們更關(guān)注房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，雖然今年房價總體仍將以上漲為主，但2014年將是房地產(chǎn)市場的“退燒年”，房價將會呈現(xiàn)高位震蕩、漸趨降溫的特點。

房企各出奇招

盡管多數(shù)開發(fā)商仍對2014年樓市表現(xiàn)出一副志在必得的姿態(tài)，但是毫無疑問，要繼續(xù)實現(xiàn)業(yè)績高速增長，房企不得不謀求更多的業(yè)績增長點，以成功實現(xiàn)突圍。越來越多的房企，正在進(jìn)行前所未有的多元化嘗試。

在國際化方面，萬達(dá)集團(tuán)依然在不斷四處拓展版圖，轉(zhuǎn)型做跨國的文化企業(yè)帝國。而萬科也在3月發(fā)布的年報中提及，要逐步轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商及國際化，未來會逐步提高國際化的比例。雖然萬科的業(yè)績目標(biāo)最為謹(jǐn)慎，但是它的國際化動作卻最為惹人關(guān)注。

過去一年，萬科不斷拓展新的融資平臺。今年初，證監(jiān)會已批復(fù)核準(zhǔn)萬科將現(xiàn)有的境內(nèi)上市外資股，轉(zhuǎn)為境外上市外資股到香港交易所主板上市，這無疑為萬科的國際化往前推進(jìn)了一大步。

除了謀求國際化之外，龍頭房企正在不約而同的推動地產(chǎn)與金融相融合。比如萬科入股徽商銀行，恒大地產(chǎn)收購華夏銀行等動作，都顯示房企正在不斷從融資業(yè)務(wù)上尋求收益，以支撐企業(yè)的繼續(xù)高速增長。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，今年房企的海外融資規(guī)模仍然繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年以來已有22家企業(yè)發(fā)布2014年海外融資計劃或意向計劃，合計融資額逾650億元人民幣，單月規(guī)模創(chuàng)下4年來新高。國內(nèi)房企在海外債券市場將更加活躍。