杭州樓市非典型降價

進入2月下旬，杭州陰雨連綿，一同烏云不散的，還有杭州的樓市。位于杭州城北的德信北海公園率先宣布以低于前期3000元/平米的售價入市；緊接著，同區域內的天鴻香榭麗也以直降6000元/平方米的姿態跟進，由此引發業內外強烈關注。

作為準一線城市的杭州樓市下降，在拉響了全國各地的樓市警報的同時，也使得唱空房地產大勢的悲觀論調如潮水般席卷而來。

那么，杭州市場究竟發生了什么？未來又將面臨什么？……帶著一連串問題， 本刊記者如實走訪了本輪“降價潮”的核心區，杭州拱墅區，試圖去尋找這次樓市震動背后的故事。

樓盤降價之后

3月1日，杭州，小雨轉中雨。

天公不作美，依然無法阻擋剛需購房人對于追逐“降價甩賣”房子的腳步，在位于此次掀起杭州乃至全國樓市震動的德信北海公園售樓處內，現場簽約、辦理貸款手續的購房人已經擠滿了半個售樓大廳，仍然不停有看房人擁擠在項目沙盤前，對照所剩特價房源在小區中的樓座位置。

“你也沒必要對樓盤進行過多了解，一共就沒幾套房子了，等你了解清楚后，也未必能買上。”一位銷售人員在指導客戶簽約的“空檔期”，對以購房人身份前來進行咨詢的記者沒有表現出太多耐心。如她所言，售樓處內擺放的項目預售展板上，在售的特價房源僅剩11套。從此前均價19000元/平方米降到目前15800元/平方米，前來看房的購房人絕大多數是沖著每平方米近4000元的“實惠”而來；而在該售樓處內同時在售的德信旗下另一個項目，與北海公園同處一個區域的德信曉宸，因為開盤價格突破2萬元/平米，而鮮有人問津。

與德信北海公園僅一條馬路之隔的方正御星售樓處內，記者了解到，該項目剛剛開盤的樓座均價17500元/平方米，僅有三兩個看房人，這與對門德信北海公園形成強烈反差；事實上，包括寶嘉譽峰、金地申花里、耀翔悅尚、萬科北辰之光等10余個在售項目，雖然都有各種“買贈”優惠，但優惠幅度有限，看房人寥寥無幾。

隨后記者來到區域內率先“跟降”的天鴻香榭里，此前17500元/平方米的售價，本次最高降幅達到6000元，目前在售均價為13800元/平方米。而在現場，記者看到，由于該項目在銷售過程中的承諾無法兌現，此前售樓處被砸，場內沙盤區域已拉起了警戒線，銷售大廳里警察和維權業主各據一方，盡管如此，仍然有購房者前來看房，當得知11800元/平方米的房子僅有一套，且已出售的時候，多數看房人選擇離開。

事實上，此次記者走訪的杭州多個板塊，包括杭州主城區、江干區、余杭區和蕭山區等熱點區塊，在售項目的常規折扣較為普遍，但明明白白降價的項目屈指可數。

假降價？真熱銷？

“目前剩下的也只是一些頂層或者底層的邊緣戶型，項目基本實現了清盤狀態?！钡滦诺禺a集團營銷副總監杜盛這樣告訴記者，這次德信北海公園是整個集團百億戰略中具體的一個動作，也證明了肯定和資金鏈沒有任何關系?！胺駝t我們也不會在宣布降價的當天，同時去摘得杭州核心區域的地塊。”杜盛強調。

據一位全程關注此次降價的杭州房地產業內人士介紹，從德信北海公園2月18日宣布降價銷售后的三天時間里，208套房源收到超過400組認籌，德信不得不緊急“叫?！闭J籌。而在2月27日，根據杭州官方售房數據顯示，德信北海公園仍有119套房源為可售狀態。

接受記者采訪的多位杭州房企人士都認為，這次德信北海公園的降價促銷總體“利大于弊”，不管是正面還是負面傳播，效果是全國范圍內的轟動，并且換來的是尾盤出清。

杭州東田房地產公司營銷總監韓劍告訴記者，對于尾盤銷售而言，即使項目折讓了一部分利益，但從整個價格體系來看依然是“穩賺不賠”的買賣。據他分析，根據海德北海公園實際成交價格測算，其實際的降價在每平米2000元左右，并沒有宣稱的三四千元；如果按照一年時間和在一個月內清盤的財務成本相比，前者遠不止2000元。相當于降價10%，而根據目前的信托融資成本，就可以達到20%甚至更高，這樣折算下來，用有限的降價空間換取時間成本，很合適。

被透支的大橋西板塊

此次傳出直降數千元的兩個項目，均位于杭州市城北的拱墅區，多年來知名房企的相繼進駐，品牌聚合效應讓祥符區域進一步擴大，成為杭州房地產市場上炙手可熱的大橋西板塊。

據杭州地產界一位資深人士介紹，2010年，德信地產以10047元/平方米的樓面價拍下了德信北海公園地塊，以區域樓王的姿態震驚業內，這個區域開始受到關注。之后，全國龍頭房企萬科、杭州本土巨頭濱江相繼進入這一板塊。就在去年3月，萬達以14.26億元競得祥符東一地塊，將進入杭州的第一個萬達廣場定在了這一區域，讓剛剛進入平穩期的橋西板塊再度沸騰。樓市均價也從之前的15000元/平方米一路飆升至接近20000元/平方米。

值得一提的是，根據官方數據顯示，拱墅區政府僅在2011年就開工建設82萬平方米、竣工87萬平方米拆遷安置房，連續兩年開竣工總量在主城區位居榜首?！熬薮蟮墓亢颓皟奢喌臒岢?，已經讓這個板塊之前的價格沖上了高點?！?在杭州東田房地產公司營銷總監韓劍看來，今年年初該區域的震蕩，與其說是降價，不如看作是合理回歸；韓劍表示，大橋西板塊的合理價位應該在15000元/平方米左右。

而另一位不愿具名的杭州房地產資深人士向記者透露，去年杭州樓市銷售排名靠前的項目都出自大橋西板塊，實際上已經去化了大多數存量，目前不少項目已進入尾盤階段，因此后續出現“再降”的可能性在短期內并不大。

跟風降價尚不具備“條件”

既然德信北海公園的以價換量被杭州地產業內普遍看作是一次成功的營銷案例，但明確表示跟風的項目，截止到目前僅有天鴻香榭里一個。到記者截稿日，仍未接通天鴻香榭里相關負責人電話，但據公開資料顯示，此次降價當天，項目所推房源便實現去化九成。

記者通過多方了解到，天鴻香榭里入市三年，銷售情況并不樂觀，在較高的地價和持有成本下，直面和近鄰萬科北宸之光、濱江萬家名城正面競爭，無論從品牌價值還是產品打造能力，天鴻都無法與后者抗衡，因此銷售壓力巨大?！熬褪墙柚鴧^域項目降價的契機，天鴻做了跟隨策略。而且相比德信北海公園所做的成本價差，天鴻是真的降價。13800元/平方米僅僅是個成本價。”一位不愿透露姓名的房企人士坦言。

在悅尚售樓處內，一位前來看房的張姓購房者告訴記者，杭州核心區的很多樓盤早已突破2萬，拱墅區的價格相對較低?！拔磥砝^續降的空間也不會太大了，畢竟也有成本?！睆埾壬J為。

杭州中天房地產副總經理金偉成也告訴記者，從去年整體來看，外來的開發商去年銷量都不錯，本土房企去年都極少拿地，資金量并不存在問題，也就不需要通過降價來彌補或者維持現金流。如果真的存在這個問題，大家都跟著降價，那市場才是真的進入拐點。

據杜盛介紹，德信地產2013年集團銷售額實現60億元，未來兩年內的目標是達到百億的銷售規模，僅在杭州，年內還將會有3個項目陸續開盤，而當記者詢問德信目前在售的其他項目，是否會繼續跟進德信北海公園的調價動作時，他表示：“所有在售項目銷售情況符合預期，目前并未得到集團明確的消息。”

庫存激增存隱憂

盡管目前杭州市場并沒有出現大面積的降價潮，但隨著房企在杭州土地市場上大規模地開疆拓土，進一步放大了未來樓市的供應量，已成為杭州業內人士普遍擔心的問題。

某國內龍頭房企杭州市場相關負責人就告訴記者，橋西板塊個別的項目降價對位于蕭山區的自家項目沒有任何影響，但隨著地塊的陸續增加，未來是否會造成市場層面的競爭壓力，并不好說。

而該人士的擔心并非沒有來由，據相關統計，整個春節，杭州主城區的成交記錄僅有兩套。整體成交量的大幅萎縮，高企的庫存與洶涌而至的新房，都使得今年的杭州樓市“壓力山大”。

金偉成也認為，2012年以前的杭州市場供需關系一直處于較為良性的發展狀態，隨著全國性品牌房企的扎堆進駐，抬升了地價成本的同時，也加大了樓市供應?！艾F在杭州和國內許多供應量較大的城市表現出的問題一樣?！苯饌コ烧f。

也有業內人士指出，庫存量大小還不是問題的關鍵，“最主要的是交易量才是影響庫存的最直接因素，如果交易量發生變化，不到半年的時間，庫存就會成倍的增減。”一位不方便透露姓名的品牌房企人士認為，2014年樓市不會像之前那么火爆，但也絕對不會有“崩盤”那么嚴重。