深度轉型

對于萬科這樣一家千億公司來說，最大的難題是給公司確立未來的發展方向。在郁亮看來，萬科在五年內，沒有什么特別大的挑戰，“我們現在要做的事情，就是五年之后，如何轉變的問題，畢竟，船這么大”。

面對新的環境，郁亮如此解釋近期頻繁的幾次探訪：“我們需要用新的思維來改造我們自己，我們去阿里、騰訊，并不是為了學習移動互聯網工具，我們缺的不是工具，缺的是思維?！?/p>

也許，之前的小動作僅僅是開始，在房地產的下半場，萬科將更好地運用互聯網工具和互聯網思維進行深度轉型。

轉型城市配套服務商

第四個十年，萬科面臨的不僅是行業“天花板”逼近，還有保利、綠地、萬達、恒大、碧桂園、中海7家跨過千億門檻的“追兵”，更要面對互聯網改變傳統產業的浪潮。

面對新的行業形勢萬科不得不思索新的思路和方向。早在幾年間，萬科進軍商業地產、養老地產、揮師海外，這些細微的變化已經在悄無聲息地進行。

到了2014年的2月4日，曾聲稱要從棺材里伸出手阻撓多元化的王石也對外坦言：萬科“再次由專業化向多元化過渡”，未來會建醫院、學校等城市配套，從一個重資產公司轉變為一個輕資產重運營的公司。

“萬科的主業還是房地產開發?！泵髴c強調說，萬科將形成“一體兩翼”的戰略布局，一體是住宅，兩翼是住宅產業化和城市綜合配套服務商，尤其是做服務商是萬科今后的方向。這即是去年 6 月末，郁亮提出要轉型為“城市配套服務商”的戰略目標。

“今后在社區的服務力度會更大。比如在北京，以前很多朋友說要看第五食堂，我說那你就去長陽半島吧，很無奈，因為只有長陽有。”毛大慶說，但在今年會開五六個鄰里家、第五食堂。還會在社區大量推出社區養老和醫療服務。

但與以往不同的是，在這一輪多元化發展中，不論萬科做商業地產、養老地產，或是建醫院與學校，在大數據時代，互聯網都將會深層次的介入房地產的流程，如房產金融、電商營銷、物業運營。

萬科利用大數據進行定位推廣和運營的嘗試更多了，如萬科物業在部分萬科社區設立了“幸福驛站”，為業主解決末端配送問題，萬科還表示今年將會試水建立在大數據體系上的物流園。

這一轉型舉動，在杭州良渚文化村這個大實驗田中或許可以看到更為大刀闊斧的革新。萬科在此設立一卡通，推進小鎮驛站，開通社區APP “新街坊”，試圖通過社交、O2O等方式將業主與社區周邊的商戶更緊密地聯系起來。

用好這張“網”

“當新時代的大幕揭開時，傳統企業應該做的，不是遠離自己熟悉的領域，而是理解新的規則，尋找新的伙伴，運用新的工具，將原有的業務做得更好。”萬科在2013年年報中說的這句話，足以證明其在尋找和互聯網的結合點。

“郁總自己說過，與其讓他來講互聯網有多重要，不如帶隊讓大家親身體驗一下?！比f科內部人士說，盡管現在萬科還沒有很明確的一條路，但路總是要一步步嘗試出來的。

在丁祖昱看來，在房地產的上游開發環節，互聯網對其影響并不大，主要影響發生在房地產的營銷、物業管理和地產金融等方面。從營銷層面來看，一些開發商利用電商蓄客的方式已相當嫻熟。在后期運營服務方面，花樣年和龍湖、世茂、綠城等很多企業都在嘗試搭建網絡平臺，這些都是萬科可以深入嘗試的地方。

馮侖就提出，從長遠看，互聯網會改變一切傳統行業，甚至有可能消滅酒店。他提出，有網站簽約了非常多可供短租的房子，有服務人員，也可以居家做飯，價格比酒店還便宜，這將深刻影響傳統酒店發展。王石也說：“在大數據時代，完全不懂房地產的人也可以用新的載體和方式來顛覆，搞房地產銷售?！?/p>

或許，萬科需要更大膽的嘗試。近日，有萬科粉絲寫了一封《致萬科高層的萬言書》，建言“萬科如何轉型，如何顛覆房地產行業”，這名粉絲建議萬科要植入互聯網基因，可以成立一家子公司——“樂家園”，以互聯網的思維來開發房地產。

這名萬科發燒友說，樂家園可以引進一批優秀的互聯網相關人才，建立起幾支專業的房地產網絡運營團隊?？梢宰尶蛻魠⑴c到房子的設計及建造中來，接下來建立樂家園的官網、論壇以及官方微信、微博。

毛大慶對此評價說，“公司很多人都看過這篇文章，讓人印象深刻”。盡管萬科是否會去實踐還存疑，但萬科高層顯示出更加開放的思維。在萬科公司年會的講話中，郁亮提到一家企業房地產導購網站“房多多”，他說：“雖然這家企業成立不到3年，體量也不是很大，但它已經找到了與互聯網的結合點”。

世茂集團副總裁蔡雪梅此前就告訴記者，受到移動互聯網技術影響，行業壁壘將被打破，過幾年后可能會有一些全新的地產商業模式誕生。她的判斷是，2014年大家仍處于摸索階段，還不會有成果性的東西出來。但世茂開始大力摸索，推進云服務等網絡手段，并轉型生活方式服務商。

社區革命

“我們過去說蓋有人住的房子，現在改成有人用的房子”，郁亮如是道。

從2013年10月底開始，萬科在與投資人交流時，最常提到的一個數據是48萬套——這是萬科1999年以來竣工物業的套數，而萬科為其中大多數提供物業服務。而在未來5年，萬科服務的社區可能增加到500個至600個，其中包含了100萬住戶、約800萬的人口規模。

在這一年，萬科開始提出社區服務全面升級。北京房山區的中糧萬科長陽半島建立起社區菜市場、第五食堂、華潤萬家、洗衣店、藥店、銀行，這被萬科戲稱為“五菜一湯”。毛大慶則表示，今后服務還將更加細化，今年會突出關于社區醫療和社區老人的居家護理。

僅如此還遠遠不夠，越來越多的開發商利用互聯網進一步提升社區運營，使之成為可持續贏利的平臺。萬科確實一直在做著打通社區上下游服務鏈的事：整合業主和商戶資源，將社區配套推向線上，開發APP入口，增加“支付”環節，完善生態融合。

當萬科興致勃勃地向阿里巴巴、騰訊、小米、海爾學習互聯網的時候，它手里已經有了一款前衛的移動互聯網產品——“住這兒”APP。去年光棍節那天，這款萬科業主專屬軟件已經上線。

此款App可以報修、咨詢、查詢等，比如投訴隨便放人進小區的保安，預約漏水管道的維修，給火鍋店“補血”（點贊）或者“砍一刀”等等。毛大慶表示，萬科今后會和互聯網公司合作，將金融服務變得更加便利化、互聯網化，符合現代消費趨勢。

上述萬科內部人士還透露，萬科在今后的社區運營商，會更加重視網上平臺，北京萬科近期就將和淘寶旗下的移動餐飲服務平臺“淘點點”展開合作。淘點點主要提供外賣和點菜兩大功能，可以方便地搜索到附近的盒飯、水果、飲料、蛋糕等外賣信息，消費者可以隨時隨地自助下單、付款，享受外賣服務。

另一家南派開發商花樣年在社區上的嘗試最為大膽，花樣年將重心傾向于其物業服務“彩生活”、社區金融等板塊，物業不收費通過社區O2O來獲取運營利潤。

構建生態系統與平臺

在拜訪一圈回來之后，萬科傾向于像阿里、騰訊和海爾一樣，構造屬于萬科的新生態系統。

在住宅開發時代，萬科的生態系統比較單一，圍繞著住宅開發環節的，無非是融資、買地、建筑設計、銷售、物業服務，在生態鏈中，涉及金融機構、政府，以及作為上游的建筑設計商、材料供應商和下游的業主。

當萬科向城市配套服務商轉型后，所面臨的局面已經不同，萬科要做商業地產必須對接商戶，做養老地產要對接醫療機構，尤其在下游運營部分，面對48萬套住宅的客戶、社區8000家供應商這一大規模的自有物業數據，萬科必然要構建一個新生態系統，牢牢掌握上下游產業鏈。

盡管今后的路還很長。但可以肯定的是，要成為一個具有黏性的平臺，不可不做金融。萬科的戰略已經非常清晰，建立一個金融平臺，整合房地產產業鏈上下游各個環節。

萬科入股徽商銀行，表明萬科轉身金融平臺的決心已定。關于這一點，毛大慶就聲稱，萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網絡等的商業模式如出一轍，將產業鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，吃定供應商和業主，以獲得更高的利潤。

或許，這只是萬科轉身金融的一小步，國內某商業雜志（《商業價值》）甚至評價說，這是萬科學習美國鐵獅門“地產運營公司——到服務公司——再到投資公司”的發展路徑的第 2 步的開始。因為步入存量房交易時代后，按照王石的說法，房地產做到最后就是金融。

郁亮把萬科的未來稱之為沒有終點的馬拉松，跑得太快可能會很快崩潰，跑得太慢將會被別人趕超，他需要給萬科找到最佳方向和配速。

沒人知道這些轉化最終將帶著萬科走向何處，但隨著萬科轉型的深入，其發展模式、經營思路、組織結構和企業文化或許都將面臨更深層次的變革。