關于地鐵出入口與周邊商業地產地下接駁管理的探討

賈興明　趙小輝

摘 要：近幾年來，隨著全國許多大中型城市的地鐵項目（包含城市軌道交通項目）的大規模上馬，有關地鐵的交通接駁和地下空間利用開發日漸受到社會關注。在調研國內地鐵建設地下接駁管理的基礎上，以杭州地鐵為例，分析地鐵車站出入口設置與周邊商業地產主要通過地下聯絡通道的無縫接駁管理問題，對其規劃、建設、權屬、費用分擔、地下空間利用開發等進行探討。

關鍵詞：地鐵；出入口；接駁；管理

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）09-0209-02

緒言

軌道交通（地鐵）作為城市客流運輸的骨干，承擔了大量客流，同時，它需要其他交通方式的有效接駁，包括地面公交、出租車、小轎車、自行車、步行等方式，以最大限度發揮軌道交通作為公交骨干的作用。在與地鐵接駁上，需要考慮有關公交線路、停靠站點、公共停車場設置，以及合理布局、科學配置資源等內容，以方便乘客、最大限度疏散客流。本文主要討論地鐵車站建設中，車站出入口設置與周邊商業地產主要通過地下聯絡通道的無縫接駁管理問題，對其規劃、建設、權屬、費用分擔等進行探討。

隨著城市土地資源稀缺與城市發展需求矛盾日益突出，地下空間資源開發利用規模日益擴大，規范城市地下空間開發管理的呼聲日漸強烈，合理和科學有效利用城市地下空間成為城市實現可持續發展的必由之路。有關城市地下空間開發利用一直是社會關注的熱點。隨著杭州市如火如荼的地鐵建設，地鐵沿線城市地下空間資源開發中如何妥善、有效解決地下空間資源浪費、協調分擔地下空間開發的成本和享受收益等日漸急迫。

一、有關城市地下空間資源開發的現行政策法規

1997年國家建設部令（第58號）頒布了《城市地下空間開發利用管理規定》，作為地方政府的杭州市，在2009年出臺了《杭州市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》，對杭州市區國有土地范圍內地下空間建設用地項目的用地審批、供地方式、土地登記等方面做了規定。有關城市地下空間資源開發的現行政策、法規，為促進節約集約用地，引導地下空間資源最大限度利用，規范地下空間建設用地管理、保障地下空間土地權利人合法權益提供了法律依據。

（1）城市地下空間的開發利用應貫徹統一規劃、綜合開發、合理利用、依法管理的原則，堅持社會效益、經濟效益和環境效益相結合。（2）縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內城市地下空間開發利用的管理工作。（3）城市地下空間規劃是城市規劃的重要組成部分。各級人民政府在組織編制城市總體規劃時，應根據城市發展的需要，編制城市地下空間發展規劃，以及具體的城市地下空間建設規劃。（4）城市地下空間開發應堅持因地制宜，遠近兼顧，全面規劃，分步實施，使城市地下空間的開發利用同國家和地方的經濟技術發展水平相適應，實行豎向分層立體綜合開發，橫向相關空間互相連通，地面建筑與地下工程協調配合。（5）地下工程設計應滿足地下空間對環境、安全和設施運行、維護等方面的使用要求，使用功能與出入口設計應與地面建設相協調。（6）地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。地下空間用于商業、辦公、娛樂、倉儲等經營性用途的，應依法辦理有償使用手續（繳納土地出讓金）。

二、地鐵站出入口接駁的現狀及分析

1.城市地下空間規劃的地下接駁規劃粗略、滯后。按照《城市地下空間開發利用管理規定》，城市地下空間規劃是城市規劃的重要組成部分。各級人民政府在組織編制城市總體規劃時，應根據城市發展的需要，編制城市地下空間發展規劃。實施城市地下空間規劃，有關建設單位應根據城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件，編制具體的城市地下空間建設規劃。堅持因地制宜，遠近兼顧，全面規劃，分步實施。

筆者調研國內主要的地鐵建設城市，基本都存在已建地鐵線路的沿線地塊的地面開發建設已成熟，導致商業地產與地鐵車站出入口的地下接駁條件非常有限；待建線路規劃重點主要關注交通疏解和地面開發，對地下接駁的規劃較為粗略、滯后。

2.地下空間有限資源集約化建設程度不高，造成資源浪費。城市地鐵不僅具有緩解城市交通壓力、人民防空的功能，還具有城市地面、地下空間商業開發的功能。各城市的后建地鐵線路都比較重視地鐵站點出入口與周邊建筑的接駁，注重地鐵的地下空間商業功能。杭州地鐵一期工程，也規劃了地鐵站點出入口與周邊建筑的接駁或接駁條件預留，但因為多數地鐵站點周邊土地的開發在前，極大部分商業地產的地下室都作為地下停車場使用，對與地鐵的地下接駁積極性不高；又因部分后建商業地產的規劃缺乏前瞻性，對地鐵周邊尤其是地鐵出入口地下接駁的商業價值認識不夠等原因，導致地下空間有限資源集約化建設程度不高，造成資源浪費。

3.缺乏協調機制，地下接駁難以同步建設完成。杭州地鐵建設中，有關地鐵站點地下接駁，主要由周邊商業地產自主提出，按照地鐵建設的工期及施工條件考慮接駁問題，缺乏必要的協調機制和管理規定。周邊商業地產由于管理權和所有權的分離，導致接駁申請不積極，以及在接駁建設成本分擔、商業開發的收益分配等等缺乏必要的配套管理辦法，現杭州市地鐵出入口與周邊商業地產的地下接駁率非常低。在部分地鐵站點雖然作了接駁條件預留，但如在地鐵運營后再進行接駁建設，必將增加建設成本，并影響地鐵運營。有關地鐵接駁管理問題，現尚無全國性或地區性的地鐵接駁配套管理辦法。

三、完善地鐵站地下接駁管理的具體舉措

1.完善地下空間發展規劃，尤其是待建地鐵線路沿線的地下空間發展規劃。以杭州地鐵為例，根據杭州市政府2011年6月批復同意的《杭州市軌道交通線網規劃（修編）》，未來杭州的軌道交通線網由10條線路組成，總長約375.6公里。待建線路長、范圍廣，相當數量地塊的商業開發還不成熟，非常有條件因地制宜，遠近兼顧地進行統一規劃，分步開發，為后續地鐵線路的作地下接駁的條件預留，并提升地塊的商業價值。endprint

2.適時制定地鐵車站出入口地下接駁的管理辦法。進行地鐵周邊地下空間開發的管理制度研究，尤其是制定地鐵車站出入口地下接駁的管理辦法，比如產權歸屬、建設實施范圍、建設成本分擔、維修維護責任等等，依據“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”，地下空間開發有償使用的原則，協調各方的責、權、利，落實配套管理制度出臺，努力實現地鐵出入口與周邊商業地產的地下接駁，開發地鐵邊際社會效益和經濟效益。

3.在后建地鐵地產開發中，提前規劃，積極建設城市地鐵上蓋物業綜合體。香港地鐵成功盈利主要依靠“地鐵和物業綜合發展經營”模式，與香港軌道交通為先導的城市開發不同，杭州地鐵線路規劃較晚，政府又沒有對沿線土地進行預控，到地鐵動工建設時，沿線可交給地鐵開發的土地已經非常有限。后期地鐵開發中，對土地尚未被瓜分的郊區地鐵線路，急迫需要提前規劃，積極建設城市地鐵上蓋物業綜合體，學習香港地鐵“地鐵+地產”模式，即以地鐵為核心，沿線開發新的商業綜合體及購物中心，相互配合，在提升地塊價值的同時，又能積聚更多的客流，增加地鐵運營的票務收入，形成一種良性循環。建設城市地鐵上蓋物業綜合體，實現地鐵出入口與商業地產的無縫對接，最大限度發揮地鐵建設帶來的區域性商業價值。

4.統籌規劃，有序開發，努力做到地鐵建設與商業配套同步建設，以節約建設成本和滿足系統兼容要求。地鐵建設與商業配套開發，應堅持因地制宜，遠近兼顧，全面規劃，分步實施。尤其是杭州地鐵后續線路的建設，在與相應的商業配套開發上，努力使地下接駁聯絡通道同步建設完成，并由地鐵建設單位在有償使用原則下進行統一建設管理，以節約建設成本和滿足空調、通風、消防、應急疏散、控制系統等的兼容要求。

結束語

有關地鐵車站出入口設置與周邊商業地產主要通過地下聯絡通道的無縫接駁管理問題，涉及規劃、建設、權屬、費用分擔、地下空間利用開發等等方面，急迫需要進行地鐵周邊地下空間開發的管理制度研究，制定地鐵車站出入口地下接駁的管理辦法，以便遠近兼顧地進行統一規劃，分步開發，為后續地下接駁預留條件，最大限度開發地鐵建設的邊際社會效益和經濟效益。

參考文獻：

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[7] 蔡庚洋，姚建華.城市地下空間開發利用的若干思考[J].地下空間與工程學報，2009，（6）.

[責任編輯 王玉妹]endprint