海外學區房 沒你想的那么美

劉磊

實在搞不懂，為什么國內的投資者選擇海外物業投資的時候，總是把最不受市場歡迎的學生租客放到了首要位置？本末倒置的判斷和思維方式，最終導致海外房產投資結果不盡如人意。

真正“失敗”的原因就是，忽略澳洲、新西蘭、英國、加拿大、美國等這些成熟市場中業已形成的租賃市場的判斷依據、篩選優質租客的標準，單純依賴自身固有觀念來判斷租賃市場、選擇租客而造成的。

為何片面認為投資學區房的收益高（租金回報率高，升值更快）？我個人認為，這種觀念形成有它的背景。海外發展商來國內推銷公寓產品的宣傳重點人群就是子女在海外留學的家長，因此總是以近交通、近大學、學區房概念作為吸引眼球的宣傳口號。由于國內優質教育資源的匱乏及按照就近入學的規定實施，好口碑的幼兒園、小學、中學、高中附近的房價比周邊其他區域更高的現實情景，讓國人對海外房產市場中靠近大學周邊的學生公寓項目情有獨鐘。

而事實情況卻可能與大多數人的想象相反，即很多大學周邊的學生公寓、高層公寓的房價增長緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。具體原因分析如下：

首先，大學周邊區域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租給外來的留學生群體了，用換來的高租金，租住到更有生活氛圍的其他區域。久而久之，大學周邊變成了海外留學生們生活和居住的區域，而本地的生活氛圍被涌入的外來人口所改變。

其次，留學生扎堆居住區域的治安狀況、衛生環境等相對較差。留學生群居與合租房子成為一種留學生活方式，而這樣的生活產生了大量的學生垃圾品（破桌爛凳堆積、廢舊電視和電腦隨處可見），周末夜晚則是歌聲依舊，燈火通明，因為學生們都在租住的家里搞Party。由此，也造成學生扎堆區域的犯罪率高企，衛生標準的降低。試問國內的房產投資者，連海外市場的本地人都盡量不去居住的外來人口扎堆的區域，您會去居住嗎？

第二，留學生租客的增加和減少，受到留學及移民政策調整的巨大影響。留學生簽證標準的改變，留學生技術移民政策的更新，無不牽動著無數在海外奮斗拼搏的學子之心，甚至匯率的波動都會影響到海外大學入學的留學生人數，因此，學生租客類是受諸多社會因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩定租客人群。國內投資者在選擇海外投資物業時，切莫把物業出租的焦點集中在學生類租客，更應該把目光集中在租賃市場的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪階層上。

講到最后，那么投資“學區”房是不是已經淪為了一句空話？該如何正確判斷和選擇真正意義上的學區房？筆者通過自身的海外房產投資實踐，給出如下的答案，供大家參考。

選擇一：投資到精英高中或者優質私立學校的周邊，而非大學旁邊。因為對于進入該類學校的學生而言，他們的家庭為了更好地照顧其子女（通常都是未成年），會在周邊租房子、購買房子，來滿足孩子教育需要。這種由家庭組成的學區氛圍，才是投資所謂學區房的價值體現。

選擇二：投資到大學新的校區規劃的潛力區域。舉例而言，墨爾本大學要在Geelong的某個新區開設新的5個學科的全新校區，且已經獲得當地的批準。可以考慮在大學分校區建立之前進行投資，而不是投資到已經成熟的學校周邊。

時刻銘記：投資到有發展潛力的位置，而非已經成為大家公認的好位置的“位置”。用美國地產界的行話講：要為您所看到的“好位置”付出代價和支付成本。