黑龍江省房地產融資機制的創新

吳治成　郭秀穎

摘要：隨著我國經濟社會的飛速發展，房地產業也隨之得到迅猛發展，由于受到政策和體制等因素的影響，黑龍江房地產業還存在一定的問題，阻礙了黑龍江房地產業和融資機制的發展。本文就黑龍江房地產業的發展現狀和融資機制的現狀進行細致的分析，針對存在的問題，有針對性地進行探討，在房地產融資機制方面進行創新，以便促進黑龍江房地產事業的健康穩定的發展。

關鍵詞：黑龍江；房地產；融資機構；創新

注：本文為2010年度黑龍江省哲學社會科學規劃扶持共建項目《黑龍江省房地產市場調控研究——基于實體經濟、產業經濟與虛擬經濟的三維視角》研究成果（課題編號：10E083）

房地產業是我國國民經濟的重要支柱性產業，房地產業的發展直接關系到國民經濟的發展。改革開放以來，我國經濟發展進程不斷加快，黑龍江省的房地產業也隨之蓬勃發展。在經濟發展中房地產業發揮出其重要性，并且房地產業擁有較廣闊的發展前景。目前我國房地產融資的主要渠道是根據銀行貸款來解決資金需求，還有少數的房地產企業通過上市進行融資。但這些融資模式不能夠及時解決房地產業對于資金的需求，在房地產融資機制上的創新是十分迫切的。

1.黑龍江房地產業發展的現狀

其一，房地產行業的發展特點。（1）區域性比較強。由于各企業之間的競爭是不完全性競爭，大多外地的房地產企業很難進入到黑龍江當地的房地產市場中。（2）受到土地和資金的限制。黑龍江的房地產企業發展比較快，對土地的需求也越來越大，有的市區發展到了寸土寸金的地步[2]。由于大多房地產企業都是民營企業，自身的資金和實力不夠強大，隨著我國房地產政策的變化，房地產行業融資渠道受到各種限制，開發資金比較緊張，土地和資金制約著黑龍江的房地產業的發展。（3）房地產業風險比較大。房地產業需要大量的資金投入，由于大多房地產企業是民營企業，資金實力不夠雄厚，經常通過負債的方式進行開發，使得房地產業具有較高的風險。（4）房地產開發投資持續增高，住宅投資有所下降。根據相關調查表明，在2013年，黑龍江省完成城鄉建設總投資為2213億元。其中房地產投資開發資金為1300億元，比上年同比增長38.5%，住宅總投資為980億元。詳細情況如圖1所示。

其二，黑龍江房地產市場的需求分析。隨著2008年金融危機的影響，使得全球房地產市場比較低迷，我國經濟也受到影響，房地產投資有所下降。黑龍江的房地產市場也隨之受到影響。隨后，通過采取一系列的措施，房地產業逐漸恢復，但由于2010年我國出臺相關房地產調控政策，黑龍江的房地產業再次受到影響。主要體現在房地產市場需求低迷，群眾自主購房的積極性有所降低，成觀望態度等方面。國家出臺的房地產調控政策，使得房地產投機性需求急劇下降。在12年下半年之后，房地產業的市場需求逐漸回升，在短時間內又形成了房地產熱潮。

2.黑龍江省房地產融資機制的現狀

其一，房地產業融資方式比較單一。黑龍江的房地產業開發融資方式大多以銀行貸款為主，忽視了直接融資的方式。在我國現有的經濟體制下，房地產開發、消費等都離不開銀行的支持。黑龍江房地產金融市場化的程度不夠高，有關房地產的貸款方式也需要進行創新和改進。

其二，黑龍江房地產業的融資工具組合比較簡單。大多房地產業缺少對自身生命周期進行判斷，沒有做好融資策略。融資工具使用方面存在一定的不足，大多數房地產業的融資工具的使用比較被動，即使在實際應用中采用了多種融資工具，但由于整體的思考和籌劃不夠完善和細致，不能夠將其認為是融資工具的組合。融資方式比較簡單，缺乏科學理論的支持，在融資方面還缺少靈活性和預見性，從而使得融資結果不能夠達到預想的效果。

其三，大多房地產企業不夠重視自身資金的積累。近年來，隨著房價不斷地上漲，房地產業成為了一大投資熱點，黑龍江房地產業在不斷地加大規模，越來越多的企業加入到房地產業當中，使得房地產業的競爭不斷增加。另外，由于海外資本和民間資本的大量涌入，不斷加快了房地產業的發展，使得競爭進一步加劇。大多房地產業未考慮到自身的資金積累，過多地依賴銀行貸款或民間資本，使得內部融資不能夠滿足房地產業發展的需求。

3.在房地產融資機制上的創新策略

3.1融資基本思路的創新

想要大力發展房地產行業，就需要建立商業房地產開發融資體系，商品房地產投融資體系相結合的復合型多元化的融資體系。

其一，需要加強直接融資的方式。目前國際資本市場的發展趨勢是融資方式逐漸由間接融資轉變為直接融資。但我國目前房地產業的直接融資比例比較小，其中商業銀行的資金主要來源是短期儲蓄存款，提供的貸款方式主要為短期流動貸款，無法適應房地產業長期的發展需求，對房地產事業的發展具有一定的限制作用[5]。因此，就需要加大開發直接融資的方式，擴展銀行融資機制和業務范圍，創造新的融資產品，擴展市場的空間。以便增加資金來源的渠道，降低資金投資的風險，建立比較全面的房地產融資體系。

其二，引入長期資金到融資機制中。首先就要大力推進房地產證券化，不斷地向社會籌集開發資金。黑龍江的證券上市融資房地產企業少之甚少，有關監管部門需要放寬房地產企業的上市限制，擴大融資渠道，不斷對房地產投資權益進行證券化。其次，需要建立長期的投資基金組織。根據國外發達國家的房地產融資方式來看，需要加快我國融資渠道多元化的建設，大力引進長期投資基金，發揮出其規模優勢，促進房地產的快速發展，優化房地產業的內部結構，對資源進行合理的配置，提供一條新型的融資渠道。最后可以將海外資金引入到融資當中。目前海外資金的加入是經濟全球化的發趨勢，將海外資金引入到房地產融資當中，可以將資金的優勢發揮出來。另外，還需要避免熱線涌入過多，所帶來的房地產過度的投機。

隨著我國經濟的發展，經濟體制和住房制度的改革發展，房地產業的融資機制將會隨之改變，尤其在融資的規模、結構、渠道等方面進行改變。從而使得融資規模不斷擴大，結構不斷合理化。

3.2建立房地產業投資基金

房地產業的投資基金是專門、直接投資于房地產業的基金。建立房地產業投資基金，首先就需要借助市場的功能。由于我國中央銀行實行緊縮銀根的措施，房地產開發商難以尋求融資來源。就需要借助市場的作用，加強房地產投資基金建設。如果房地產業獲取商業投資基金的投資，就可以極大地減少房地產企業對銀行的依賴性，能夠促進企業良性發展。另外，投資渠道過于狹窄，現階段的基金規模比較少，通過建立商業投資基金，可以隨著銷售的實現，將投資完全退出，使得投資風險較小，比較穩定[7]。其次，建立有效的房地產投資基金，能夠為房地產企業帶來更多的收益。房地產投資基金的加入，能夠使得房地產業的債務有所減少，能夠促進企業的規范運作，另外還可以優化房地產業的內部結構。最后，房地產投資基金能夠為房地產業提供一個新型的融資渠道。

3.3加大發展房地產信托

房地產信托指的是以房地產和相關資產為投向的資金信托投資方式，信托公司以房地產資金運用而發行的集中式的信托，不僅可以給投資者帶來投資房地產的機會，還可以為房地產開發商帶來資金的支持。房地產信托能夠較好的分散投資風險，可以直接介入到房地產的專業性監管當中，對信托資金可以進行隨時跟蹤。房地產信托具有安全、靈活、合法、管理有效、收益較穩定等特征，能夠較好的擴展融資渠道，有效地緩解風險和壓力。隨著房地產信托的作用不斷地發揮出來，在房地產信托投資比例上隨之增加。表1為2013年黑龍江省房地產信托分類和比例情況分析。

房地產信托融資的發展模式可以分為以下幾大類：股權類信托、債券融資類信托、交易類信托、物業類投資信托。其中股權類信托主要針對自有資金比例不夠30%，且存在一定資金缺口，不符合商業銀行貸款的要求的房地產企業，信托公司以股權的信托方式，給予房地產企業資金支持，使得自有資金達到35%以上。債券融資類信托主要是和銀行聯手合作，形成一個比較完整的資金鏈。主要針對自有資金達到35%的要求，但由于各種原因導致的短期資金短缺的房地產企業，信托公司給予房地產企業一定的資金支持，補上資金缺口。交易類信托主要針對房地產企業由于開發和銷售期間需求較大數量的資金，出現資金緊張的時候，信托公司通過交易信托的功能，為開發商提供資金支持。物業類投資信托主要針對比較成熟的房地產物業進行。總的來說，房地產信托融資的資金成本比較低，風險較小，操作方式比較靈活多變，能夠滿足大多數投資者的需求，具有一定的優勢。

3.4對階段性股權融資模式進行有效的創新

階段性股權融資指的是階段性的資金拆借，通過股權的形式，對房地產企業投資資金。階段性股權融資的優勢在于不會增加負債率。如果房地產業的負債率過高，財務報表就會有一定的影響，在后期貸款的時候，將會比較困難。通過階段性融資可以解決這些問題。階段性股權運行的方式主要是投資者以股權的投資方式向房地產企業進行投資，獲取企業的股權，并在此過程中， 投資者可以將所有的股權委托原來的股東進行管理，并且簽訂股權回購協議，最后原有股東根據協議要求，從房地產企業中獲得相應的資金回報。在階段性融資的運營過程中，會面臨著股權融資后，房地產商對企業或者項目的控制權發生變化的接受程度問題，針對這類問題，需要從兩個方面進行考慮。其一，投資方和房地產商進行協調商量，可以委托雙方都可以接受的第三方專業團隊進行負責管理。其二，將投資和管理進行分開，可以通過委托及代理的制度進行解決。投資方可以和房地產商在合同中可以設定固定的利息回報，不干涉和管理項目中的具體事物，只參加中大財務安排和人事安排的活動。通過對階段性股權融資模式進行創新，有利于房地產業融資機制的創新。

總結

隨著我國經濟飛速的發展，房地產業迎來了前所未有的發展機遇。根據國內外房地產業的發展形勢來看，房地產業的融資多元化發展是必然的發展趨勢。根據黑龍江房地產業和融資機制的發展現狀進行分析，根據黑龍江當地的實際情況進行研究，在融資機制方面進行不斷地創新和改進，能夠使得黑龍江房地產業長期健康穩定的發展，帶動黑龍江當地的經濟，從而促進我國國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]陳潔，胡九錫，張紅.房地產投資信托收益以及影響因素分析[J].中國房地產金融，2013.12

[2]孫靖，方建慈.房地產投資信托基金的海外經驗及在中國的適用性探討[J].中國房地產金融，2012.34

[3]陳太珠，楊和禮.房地產信托融資分析與研究[J].建筑管理現代化，2013.13

3.2建立房地產業投資基金

房地產業的投資基金是專門、直接投資于房地產業的基金。建立房地產業投資基金，首先就需要借助市場的功能。由于我國中央銀行實行緊縮銀根的措施，房地產開發商難以尋求融資來源。就需要借助市場的作用，加強房地產投資基金建設。如果房地產業獲取商業投資基金的投資，就可以極大地減少房地產企業對銀行的依賴性，能夠促進企業良性發展。另外，投資渠道過于狹窄，現階段的基金規模比較少，通過建立商業投資基金，可以隨著銷售的實現，將投資完全退出，使得投資風險較小，比較穩定[7]。其次，建立有效的房地產投資基金，能夠為房地產企業帶來更多的收益。房地產投資基金的加入，能夠使得房地產業的債務有所減少，能夠促進企業的規范運作，另外還可以優化房地產業的內部結構。最后，房地產投資基金能夠為房地產業提供一個新型的融資渠道。

3.3加大發展房地產信托

房地產信托指的是以房地產和相關資產為投向的資金信托投資方式，信托公司以房地產資金運用而發行的集中式的信托，不僅可以給投資者帶來投資房地產的機會，還可以為房地產開發商帶來資金的支持。房地產信托能夠較好的分散投資風險，可以直接介入到房地產的專業性監管當中，對信托資金可以進行隨時跟蹤。房地產信托具有安全、靈活、合法、管理有效、收益較穩定等特征，能夠較好的擴展融資渠道，有效地緩解風險和壓力。隨著房地產信托的作用不斷地發揮出來，在房地產信托投資比例上隨之增加。表1為2013年黑龍江省房地產信托分類和比例情況分析。

房地產信托融資的發展模式可以分為以下幾大類：股權類信托、債券融資類信托、交易類信托、物業類投資信托。其中股權類信托主要針對自有資金比例不夠30%，且存在一定資金缺口，不符合商業銀行貸款的要求的房地產企業，信托公司以股權的信托方式，給予房地產企業資金支持，使得自有資金達到35%以上。債券融資類信托主要是和銀行聯手合作，形成一個比較完整的資金鏈。主要針對自有資金達到35%的要求，但由于各種原因導致的短期資金短缺的房地產企業，信托公司給予房地產企業一定的資金支持，補上資金缺口。交易類信托主要針對房地產企業由于開發和銷售期間需求較大數量的資金，出現資金緊張的時候，信托公司通過交易信托的功能，為開發商提供資金支持。物業類投資信托主要針對比較成熟的房地產物業進行。總的來說，房地產信托融資的資金成本比較低，風險較小，操作方式比較靈活多變，能夠滿足大多數投資者的需求，具有一定的優勢。

3.4對階段性股權融資模式進行有效的創新

階段性股權融資指的是階段性的資金拆借，通過股權的形式，對房地產企業投資資金。階段性股權融資的優勢在于不會增加負債率。如果房地產業的負債率過高，財務報表就會有一定的影響，在后期貸款的時候，將會比較困難。通過階段性融資可以解決這些問題。階段性股權運行的方式主要是投資者以股權的投資方式向房地產企業進行投資，獲取企業的股權，并在此過程中， 投資者可以將所有的股權委托原來的股東進行管理，并且簽訂股權回購協議，最后原有股東根據協議要求，從房地產企業中獲得相應的資金回報。在階段性融資的運營過程中，會面臨著股權融資后，房地產商對企業或者項目的控制權發生變化的接受程度問題，針對這類問題，需要從兩個方面進行考慮。其一，投資方和房地產商進行協調商量，可以委托雙方都可以接受的第三方專業團隊進行負責管理。其二，將投資和管理進行分開，可以通過委托及代理的制度進行解決。投資方可以和房地產商在合同中可以設定固定的利息回報，不干涉和管理項目中的具體事物，只參加中大財務安排和人事安排的活動。通過對階段性股權融資模式進行創新，有利于房地產業融資機制的創新。

總結

隨著我國經濟飛速的發展，房地產業迎來了前所未有的發展機遇。根據國內外房地產業的發展形勢來看，房地產業的融資多元化發展是必然的發展趨勢。根據黑龍江房地產業和融資機制的發展現狀進行分析，根據黑龍江當地的實際情況進行研究，在融資機制方面進行不斷地創新和改進，能夠使得黑龍江房地產業長期健康穩定的發展，帶動黑龍江當地的經濟，從而促進我國國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]陳潔，胡九錫，張紅.房地產投資信托收益以及影響因素分析[J].中國房地產金融，2013.12

[2]孫靖，方建慈.房地產投資信托基金的海外經驗及在中國的適用性探討[J].中國房地產金融，2012.34

[3]陳太珠，楊和禮.房地產信托融資分析與研究[J].建筑管理現代化，2013.13

3.2建立房地產業投資基金

房地產業的投資基金是專門、直接投資于房地產業的基金。建立房地產業投資基金，首先就需要借助市場的功能。由于我國中央銀行實行緊縮銀根的措施，房地產開發商難以尋求融資來源。就需要借助市場的作用，加強房地產投資基金建設。如果房地產業獲取商業投資基金的投資，就可以極大地減少房地產企業對銀行的依賴性，能夠促進企業良性發展。另外，投資渠道過于狹窄，現階段的基金規模比較少，通過建立商業投資基金，可以隨著銷售的實現，將投資完全退出，使得投資風險較小，比較穩定[7]。其次，建立有效的房地產投資基金，能夠為房地產企業帶來更多的收益。房地產投資基金的加入，能夠使得房地產業的債務有所減少，能夠促進企業的規范運作，另外還可以優化房地產業的內部結構。最后，房地產投資基金能夠為房地產業提供一個新型的融資渠道。

3.3加大發展房地產信托

房地產信托指的是以房地產和相關資產為投向的資金信托投資方式，信托公司以房地產資金運用而發行的集中式的信托，不僅可以給投資者帶來投資房地產的機會，還可以為房地產開發商帶來資金的支持。房地產信托能夠較好的分散投資風險，可以直接介入到房地產的專業性監管當中，對信托資金可以進行隨時跟蹤。房地產信托具有安全、靈活、合法、管理有效、收益較穩定等特征，能夠較好的擴展融資渠道，有效地緩解風險和壓力。隨著房地產信托的作用不斷地發揮出來，在房地產信托投資比例上隨之增加。表1為2013年黑龍江省房地產信托分類和比例情況分析。

房地產信托融資的發展模式可以分為以下幾大類：股權類信托、債券融資類信托、交易類信托、物業類投資信托。其中股權類信托主要針對自有資金比例不夠30%，且存在一定資金缺口，不符合商業銀行貸款的要求的房地產企業，信托公司以股權的信托方式，給予房地產企業資金支持，使得自有資金達到35%以上。債券融資類信托主要是和銀行聯手合作，形成一個比較完整的資金鏈。主要針對自有資金達到35%的要求，但由于各種原因導致的短期資金短缺的房地產企業，信托公司給予房地產企業一定的資金支持，補上資金缺口。交易類信托主要針對房地產企業由于開發和銷售期間需求較大數量的資金，出現資金緊張的時候，信托公司通過交易信托的功能，為開發商提供資金支持。物業類投資信托主要針對比較成熟的房地產物業進行。總的來說，房地產信托融資的資金成本比較低，風險較小，操作方式比較靈活多變，能夠滿足大多數投資者的需求，具有一定的優勢。

3.4對階段性股權融資模式進行有效的創新

階段性股權融資指的是階段性的資金拆借，通過股權的形式，對房地產企業投資資金。階段性股權融資的優勢在于不會增加負債率。如果房地產業的負債率過高，財務報表就會有一定的影響，在后期貸款的時候，將會比較困難。通過階段性融資可以解決這些問題。階段性股權運行的方式主要是投資者以股權的投資方式向房地產企業進行投資，獲取企業的股權，并在此過程中， 投資者可以將所有的股權委托原來的股東進行管理，并且簽訂股權回購協議，最后原有股東根據協議要求，從房地產企業中獲得相應的資金回報。在階段性融資的運營過程中，會面臨著股權融資后，房地產商對企業或者項目的控制權發生變化的接受程度問題，針對這類問題，需要從兩個方面進行考慮。其一，投資方和房地產商進行協調商量，可以委托雙方都可以接受的第三方專業團隊進行負責管理。其二，將投資和管理進行分開，可以通過委托及代理的制度進行解決。投資方可以和房地產商在合同中可以設定固定的利息回報，不干涉和管理項目中的具體事物，只參加中大財務安排和人事安排的活動。通過對階段性股權融資模式進行創新，有利于房地產業融資機制的創新。

總結

隨著我國經濟飛速的發展，房地產業迎來了前所未有的發展機遇。根據國內外房地產業的發展形勢來看，房地產業的融資多元化發展是必然的發展趨勢。根據黑龍江房地產業和融資機制的發展現狀進行分析，根據黑龍江當地的實際情況進行研究，在融資機制方面進行不斷地創新和改進，能夠使得黑龍江房地產業長期健康穩定的發展，帶動黑龍江當地的經濟，從而促進我國國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]陳潔，胡九錫，張紅.房地產投資信托收益以及影響因素分析[J].中國房地產金融，2013.12

[2]孫靖，方建慈.房地產投資信托基金的海外經驗及在中國的適用性探討[J].中國房地產金融，2012.34

[3]陳太珠，楊和禮.房地產信托融資分析與研究[J].建筑管理現代化，2013.13