網上賣房

鄺新華

“設計費你得先出了，1平方米60塊錢，5萬平方米就是300萬。但你也可以分階段付，你要跟設計院談，總之是要付完。”剛坐下來，萬通集團董事長馮侖就開始鼓動某記者去當開發商，“可以做大也可以做小，甚至可以只做一棟樓，一棟樓可能100多萬就夠了。你自己出一點，我們借給你一點。但是，房價是你定的。”

4月23日，馮侖在北京萬通中心發布了一個互聯網產品“自由筑屋”，要以開淘寶店的模式來讓網民開發樓盤。這讓房地產業與互聯網業間的調侃變成實質的商業行為。

自從兩年前與萬達集團董事長王健林對賭以后，馬云一直沒有放下這個話題，去年雙十一后，他還在杭州放言：“我就是想讓房地產商感到震撼。希望借助市場的力量將房價打下去。”

王石有一段流傳很廣的話：“淘汰你的不是互聯網，是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來，最終淘汰你的還是你的同行。”今年年初，郁亮帶著萬科管理團隊走訪了阿里巴巴、騰訊、海爾和小米，以期“接上云端，用互聯網新的思想武裝自己”。2013年年底，郁亮在一次內部演講中說，他擔心房地產行業出現類似“小米”的攪局者，以互聯網模式打破舊秩序，甚至威脅萬科所代表的行業模式。

半年后，馮侖站出來了。

“你可以通過移動互聯網來按照你的心愿制造一個自己的房子”

馮侖走下“開發商天貓”這一步棋，是基于兩個因素的刺激。

第一是互聯網出人意料的迅猛發展讓馮侖“花心思去研究這個事”。馮侖把目前房地產行業的互聯網模式分成三類：電商服務、銷售家居產品和社區生活服務。電商服務最成熟，包括樓盤銷售和團購，甚至直接在互聯網上完成房屋租賃交易。大部分房地產開發商的互聯網化舉措專注于社區生活服務App，“從入住到衣食住行、買水、看病、小孩上幼兒園，都可以在上面完成”。

“我們是第四種，要用互聯網再造房屋制造環節，只有這個環節現在還沒有突破。”馮侖說，“你可以通過移動互聯網來按照你的心愿制造一個自己的房子。你還可以跟幾個人合伙把這一棟大樓、一個社區蓋起來。自己買地，自己設計，自己定價，自己銷售。”

第二個刺激是資本市場對房地產企業估價的漠視。馮侖舉萬科為例：“30年的企業，現在的市值大概800億左右。如果把所有的房子都賣完，賣到2000億，現在市場給的市盈率也就5—7倍。為什么美國很多開發企業都不上市呢？估值太低了，股票價格跟凈資產差不多，甚至低于凈資產，那你上什么市？”馮侖再舉同樣30年的嘉里中心為例：“只經營一個商業樓宇資產，市盈率是15—20倍，因為它是服務業。而美國一家只做了三四年的在線房屋交易企業，市盈率可達30倍以上，因為它是互聯網業。”

“我一直想把萬通在價值鏈上重新擺一下。這幾年我們一直在折騰這個事。所以才研發出這樣一種虛擬開發商平臺。”馮侖說，“平臺模式，邊際成本非常低，邊際收益非常高。所以未來的估值才高。這會是一個新萬通。”

按照天貓的模式，開發商應該是這個平臺的核心角色。但在房地產業，土地永遠最重要。

馮侖的先鋒是劉剛。“劉剛一看就不是開發商出身，不像那種喝了幾噸酒下去的人，我們把他一腳踢出萬通中心，讓他自己出錢跟我們一起創業。”馮侖希望用成立新公司的方式進行萬通的變革。

去年下半年以來，在萬通品牌部工作多年的劉剛帶著幾個人開始開發“自由筑屋”平臺以及整合線下的地產開發資源。“非常感謝郁亮和雷軍幫我們進行市場啟蒙。”劉剛說，“自由筑屋平臺上已經有西安、溫州兩個‘立體城市各500萬平方米的土地資源可供開發。”

理論上，所有人都可以在網絡上與劉剛簽約，成為立體城市的開發商。“我們有六個線下平臺提供服務，包括工程管理平臺、設計平臺、城市管理平臺、金融服務平臺。你需要土地，土地會跟你簽約，需要規劃，規劃會跟你簽約。”馮侖說，“你需要銷售許可證，在簽約時這個平臺會給你承諾什么時候能把銷售許可證辦下來。”

“人人都是開發商。你賣完了，房產證我們幫著辦給業主。你要做的只是研究產品，然后去跟市場博弈。”馮侖說，成為一個開發商的成本，只是墊付樓盤設計費用。“你賣出去，收到客戶的錢，一結算，該給土地的給土地，該給施工單位的給施工單位，全都給完了，剩下的就是你的。你有什么風險？一套都賣不出去！你也沒買地，也不用開發貸款，你連這點風險都不擔，那就沒有辦法了。”

按照天貓的模式，開發商應該是這個平臺的核心角色。但在房地產業，土地永遠最重要。

12年前馮侖曾經做過“筑巢網”，以期自由定制房屋，但最終因為土地資源不足以及互聯網環境不成熟而倒閉。這一次，馮侖雖然有不少萬通的土地資源儲備，但他更希望自由筑屋成為一個開放的平臺，讓別人也把閑置土地放上來進行互聯網式的協同開發。

馮侖說，如果這個模式成功了，“會改變整個住宅和房地產開發的游戲規則，最直接的就是價格”。

萬科到訪小米時，雷軍給郁亮提了一個互聯網式的問題：“你們蓋的房子價格能不能跌一半？”郁亮被問住了。

馮侖希望劉剛是解答這個問題的人。

劉剛說：“房子是訂單化生產，價格會經過博弈提前鎖定，而不會像傳統模式里，一千套房子一萬個人買，開發商就把價格提高30%。至于便宜多少，要看具體項目，是六折、七折還是八折，也要看定制的程度。”

馮侖的心理價位是“至少市場價格七折、八折的樣子”，才能有優勢。馮侖說：“我們會追求合理低價，不去追求暴利。”因為這個平臺還可以“獲得服務收益”。

這些，都還只是馮侖商業計劃里的一個構想，但馮侖確信，他已經學到了馬云的互聯網精神。“有一次我跟馬云吃飯，有個教授突然問他：這個事你怎么規劃得那么好？一下子把馬云問愣了，他想了一下就說：‘活著，就是為了活著，不這樣活不了。剛開始只是在西湖邊一手交錢一手交貨，后來才有了支付，有了支付以后發現物流也是問題，就去搞物流，物流做好了，又發現軟件是問題，然后就去搞云。”馮侖說：“我們也是這樣。最大的問題是把線下的開發流程組織好，另外還要有足夠的土地資源。”對于互聯網而言，土地資源、政府關系都是高門檻。

“誰可以跟我們競爭？成熟的開發商。”馮侖說，“沒有誰能阻擋別人的進入，如果別人拷貝了，做得比我好，那是沒辦法的。就相當于參加運動會，你總是朝著冠軍去的，但跑了最后一名，你也得接受這個事實，企業家都是這樣。”endprint