香港缺房 為何卻反對開發土地

梁海明

內地眾多地方政府年年都在起勁甩賣土地的同時，香港特區政府卻總是因為寸土難尋而焦頭爛額。說房子在香港是必需品，不如說是“急需品”，就算不去管每年幾萬對結婚新人要買房的需求，光是特區政府公屋（類似廉租房）輪候冊上，就有超過25萬低收入人士在排隊等候。

是香港缺乏土地嗎？非也！香港至今只開發了不到30%的土地，大部分集中在港島、九龍，還有超過70%的土地尚未開發，它們主要集中在新界，從衛星圖片上看，新界還完全像是一個還沒開發的農村。

新界東北地區的廣袤沃土，只要開發500公頃就可解決數十萬人居住、就業問題。特區政府籌劃開發新界東北也已超過16年，但近日依然遭受大批市民抗議而寸步難行。

這讓不少人看不懂，土地、房屋供應均奇缺的港人，為什么自己與自己作對，反對開發新界東北地區，建設新市鎮呢？

港人反對開發土地

港人的“反常”，一般被歸結為三個原因。

首先是環保因素。環保與發展的矛盾早已成為全球性難題，香港的環保勢力同樣強大，以至于特區政府要填海造地，要問白海豚反不反對；特區政府征收農田，要問莊稼同不同意。自認為能與白海豚、莊稼“直接溝通”的環保組織，以開發新界破壞耕地資源為由，一直極力反對特區政府的發展計劃。

原因之二是微妙的反“自由行”情結。新界東北開發計劃不但涉及建房用地、商業研發和發展用地，同時還涉及建設內地“自由行”邊境購物城用地，以及大陸香港經濟合作區。有些反對者擔憂這將容易導致新界東北地區，最終成為內地民眾不用簽證就可以進入的“特區之特區”，帶來更大內地游客壓力。

原因之三是對于開發計劃涉及官商勾結的懷疑。特區政府的發展新界東北地區計劃籌劃已久，不少開發商過去多年不斷買入、囤積新界農民手中的土地。同時，新界東北未來的建設中，也不可排除地有多家開發商加入，部分港人因此批評政府“利益輸送”、“官商勾結”。

三原因背后的隱情

不過，如果我們仔細推敲以上三個因素的細節，可以輕易發現反對背后的隱情。

其一，新界地區并非全是耕地，多達數千公頃土地甚至長年荒廢，雜草叢生。而且根據統計，香港市場上的農產品來自新界東北地區的也只有3%左右。香港作為全球進出口貿易最活躍的城市之一，這3%的農產品顯然不是無法取代的。

其二，雖然多個反對團體高舉“保衛新界東北”的旗幟，但大多數反對團體并非新界原居民，例如由當年反高鐵人士“舊酒裝新瓶”成立的“青年重奪未來”團體，與香港不少激進反對黨派有著千絲萬縷的關系。

所謂“一朝學得胡兒語，登上城頭罵漢人”，這些并非新界原居民的反對者家住新市鎮，卻反對興建新市鎮，猶如此前他們坐著地鐵去立法會前反修建高鐵，站在會展中心反對填海，這種自我矛盾的行為，背后原因不難推斷。

其三，特區政府真的勾結開發商嗎？并非如此。早在香港成為英國殖民地之時，雖然英國國王擁有香港主權，但卻受制于割讓條約中一條款：“保障原居民利益”，新界的土地依然由原住民擁有。對此，英國陸續推出了所謂的“土地使用條例”，規定雖然新界原居民擁有土地，但土地只能用來做農田，不能有其他用途，要修改用途，例如建屋，需要港英政府批準，以此限制原居民的利益。

1972年港英政府更出臺了“新界小型屋宇政策”，也就是俗稱的“丁屋政策”，規定每名男性新界原居民，年滿18歲均可向政府申請土地，興建一棟不高于3層，每層不超過700平方英尺（約65平方米）的住宅，無需補地價。這一政策讓原居民不害怕失去土地，港英政府因此順利地在新界多個地區征得了土地完成新區開發。

這個政策在1997年香港回歸中國后，按照《基本法》的規定被延續下來。在這個“丁屋政策”下，不少“男丁”眾多的原居民家庭，以及不準備自己興建“丁屋”的原居民，在新界各村落的村長、鄉紳們牽頭之下，與開發商合作，收集原居民的“丁權”后可建成豪宅出售。這對原居民而言，可獲得賣地的收入，村長、鄉紳們可得豐厚中介費，對發展商而言，則獲得了較低價的土地。

這種買賣土地形式，在香港有個很形象的比喻：開發商是“蛇頭”，鄉紳當“貓狗”，“貓狗”勸原居民賣地給中介公司，土地最終落入“蛇頭”手上。因此，開發商囤積的新界東北土地，實際上是向新界原居民購買所得，一個愿賣一個愿買，這恐怕應該說是“紳商勾結”，而非“官商勾結”。

發展計劃亂象重重

不少人可能都留意到，新界東北開發爭議，僅僅是香港社會紛爭不斷的一個小縮影。

對于香港的基建和開發項目總是出現這種亂象，不少內地媒體的報道、評論以“香港不再香”、“香港被邊緣化”，乃至以“香港經濟將死”等為題，認為在外部勢力的介入下，加上香港自身紛爭不斷，香港的前景已越發模糊混亂，發展失去方向感。

不能否認的是，這些報道、評論說對了一部分，香港當前的亂象，確有外部勢力介入的跡象。但在這里不能不說的是，這些論斷往往沒有意識到香港社會各種紛爭背后的根源，其實反映了許多香港人心態的轉變。

雖然經濟增長創造就業，避免衰退，成為20世紀衡量進步的普世價值，被包括香港政府之內的多個政府當作績效標桿，但是越來越多人也發現到，經濟快速發展，未必能帶來普遍的富足。

英國一個研究機構在大量分析聯合國人類發展報告數據后指出，當一個地區的人均收入增加到1.5萬美元以上之后，經濟增長所帶來的人均壽命增長、教育參與率以及各種“富足感”指標就不顯著增長。

例如在美國，自1950年以來實際平均國民所得增長了3倍，但自認為“非常快樂的人”，其比例幾乎毫無增長，1970年代中期開始還反而減少了。再從一個反例來看，日本雖然經濟已經“迷失廿年”，期間更遭遇亞洲金融危機、歐債危機、環球金融風暴沖擊，但日本民眾的生活滿意度幾十年來也沒有什么下滑的情況，而且，現今日本民眾平均壽命的上升速度，卻比前20年任何時間來得快。

況且眾多調查也都顯示，經濟增長所帶來的財富，只是進入了少數人的口袋，造成越來越大的貧富差距，更多的民眾的生活愈加困苦，經濟增長的假象只富足了富人。

所以，在貧富差距特別顯著的香港，不少人對特區政府提出的發展計劃并不賣賬，認為這里就業率極高，福利保障也相對完善，即使經濟增速不高，民眾依然可以安居樂業，各種讓經濟“快速發展”的措施，既難讓自己得益，反而擾亂了許多寧靜的生活。

這些港人更深層次的想法則是，希望香港的未來發展能夠更加節約與平衡。不少港人認為，雖然香港仍有大量的土地資源尚未開發，但政府并非全無辦法，而是可以選擇在現有的土地儲備和舊區改造中優化資源的利用，把有限的資源留給下一代。只有節約資源，才能在未來應對更多的難題乃至危機。

一位曾在港工作多年的內地高官曾說，香港是一本難以讀懂的書，需要花很長時間來讀。我還想說，香港這本書雖然看似以漢字書寫，但其實暗藏晦澀的符號語言。一些內地朋友今天從書中“讀”到的紛亂、內耗、原地不前，但對香港民眾而言，卻可能是歸屬感、責任感和追求可持續發展的一部分。隨著內地和香港經濟差距越來越小，民眾的追求愈來愈趨同，今天的香港，明天，你或許就能讀懂了。endprint