房貸的問題卡在哪?

文 / 董希淼

各家銀行并不會因為央媽喊話就進行實質性的調整，最多是利率上浮溫和一些，審批速度加快一些，搭售產品低調一些，僅此而已。

對于購房者而言，房貸在近期成了一個大麻煩。

其實自去年下半年以來，全國個人住房貸款市場就出現了一些苗頭性、趨勢性的變化。準購房者們普遍感受到“房貸難、房貸貴”的問題，好像突然之間一些銀行取消住房貸款業務一樣。正常情況下一個星期到半個月就能批下來的住房貸款，現在從申請到放款普遍要三個月以上，而以前常見的8.5折優惠更是滅絕。

一向被商業銀行視為“香餑餑”的住房貸款，何以淪落到如此地步？應該說，這些問題是近年來國內房產市場、資金市場不斷變化的集中體現，也是商業銀行主動調整資源配置的結果。

更大的風險

這首先是銀行出于戰略考慮的信貸結構調整。傳統的個人住房貸款，是銀行吸引個人客戶的重要產品，多年來一直備受青睞。但近年來，部分銀行調整了業務發展戰略，對住房貸款的定位有所轉變。如平安銀行，2012年來對零售貸款業務進行了戰略調整，明確控制和壓縮個人住房貸款業務占比，全部將分行住房貸款的審批權上收到總行，大幅調低對住房貸款業務的考核激勵力度。與此同時加大對小微企業、個人經營性貸款等業務的投放力度。2013年，該行個人住房貸款在全部零售貸款中的占比從近40%猛降至27.2%。不只是平安銀行，多數全國性股份制商業銀行如中信、浦發、民生等，也都將零售貸款的重點轉向收益更高的小微企業貸款，住房貸款不再列為發展重點，少數銀行則干脆暫停了住房貸款業務。蘿卜青菜各有所愛，商業銀行實施差異化的發展戰略，不足為奇。

另外，銀行迫于成本上升提高利率水平。近年來，隨著國內利率市場化步伐的持續推進，中資商業銀行最主要的資金來源即存款的成本在不斷上升，對銀行的利潤形成了一定的壓力。2013年上市銀行的年報顯示，工行、農行、中行、建行、交行等5個大型商業銀行，除中行外，其他4個銀行的凈息差都有不同程度下降，其中工行的凈息差從2.49%下降到2.40%，收窄了9個基點。在這種情況下，作為住房貸款業務的主要提供者，大型銀行普遍希望通過提高貸款利率來緩解存款成本上升帶來的壓力。五年期定期存款基準利率為4.75%，上浮10%為5.225%；而五年以上貸款基準利率6.55%，如下浮10%則為5.895%，利差僅0.67％。如果考慮業務管理費等因素，已經出現收益“倒掛”的現象。事實上，中小銀行的資金成本更高。這就不難解釋銀行房貸為什么不愿意打折了。

最為關鍵的是，銀行察覺到了更多的風險。盡管不同銀行對待個人住房貸款的態度和做法各有不同，但去年下半年以來，無論是大型商業銀行還是中小商業銀行，對個人住房貸款業務的態度都趨于謹慎。加上去年年底積壓的一批貸款，貸款審批和發放的速度也有所下降。而在國內市場上扮演“鲇魚”角色的外資銀行，之前的住房貸款利率普遍較低，現在也不約而同地收緊甚至取消了優惠折扣。如東亞銀行，不但對貸款客戶條件要求苛刻，首套房貸利率更是要求上浮20%。

應該說，大型銀行在個人住房貸款方面的政策是相對穩定的。如市場份額第一的建行，2013年底個人住房貸款余額高達1.88萬億元，比上年增長了3515億元，占全部零售貸款四分之三以上。過去，個人住房貸款經營風險極低，資產質量較好，盡管收益率相對不高，商業銀行也一直視其為優質資產。但隨著去年以來國內房地產市場走向疲軟，房價下降從少數城市蔓延至局部地區，個別地方甚至出現了不同程度的“棄房”現象。

盡管不存在“崩盤”，但事實上住房貸款潛在的違約風險在增大。而對多數銀行而言，住房貸款的比重仍然很高。因此，適當壓縮住房貸款的規模，成為銀行防范經營風險的自然之策。在這種情況下，銀行會根據不同地區、不同樓盤、不同客戶的情況，采取差別化的政策，至少不會再像以前一樣一窩蜂地爭搶住房貸款了。

央媽管用么？

針對這些問題，5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，對商業銀行提出了指導意見：合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放符合條件的住房貸款。

應該說，央行這次采取“窗口指導”方式，手段柔軟，僅僅通過會議對銀行進行道義上的勸告。之所以如此，一方面是因為個人房貸與消費者切身利益息息相關；另一方面，房地產市場的確積聚了一定風險，個人住房貸款整體不良率呈現上升趨勢，因此不宜要求銀行一味加大貸款投放。相反，央行在會議上提醒銀行要嚴格執行各項管理規定，加強對住房貸款風險監測，還要求建行以溫州地區為樣本了解是否有大規模的“棄房”現象。

央媽一發話，商業銀行多少得給點面子。多家商業銀行紛紛表態將進一步重點支持首套房貸，并加快貸款審批速度。但對是否擴大住房貸款的新增規模，相關銀行要么三緘其口，要么語焉不詳。

這其實也反映出銀行的真實態度：央媽的面子是要給的，但我的貸款還是我做主。因此，對于房貸政策，各家銀行并不會因為央媽喊話就進行實質性的調整，最多是利率上浮溫和一些，審批速度加快一些，搭售產品低調一些，僅此而已。對于房貸規模，一般而言在年初就已經安排好了，現在進行大幅度調整可行性也不大。至于那些已經暫停房貸的銀行，照樣也不會重出江湖。

可以預見的是，“房貸難”還將繼續。

對商業銀行來說，他們應該看到住房消費的需求與貢獻，繼續予以支持。對央行來說，應該定向降低存款準備金率，提高銀行積極性。而對那些攥著首付款的購房者來說，恐怕也要適應個人住房貸款利率走高的“新常態”。消費者總是希望通過“余額寶”等理財產品來提高投資收益，又要求在貸款方面享受更低的利率。

可殊不知，這是一個悖論。