海景度假房，適合中長(zhǎng)期投資

金姬

1945年夏，法國(guó)音樂(lè)人夏爾·特雷內(nèi)（Charles Trénet）在藍(lán)色海岸邊的某個(gè)小酒館里度過(guò)一個(gè)慵懶的下午，突然有了創(chuàng)作靈感，20分鐘就寫下傳世名曲《大海》（La Mer）。隨后，這支曲子傳遍世界各地，在習(xí)慣于海邊度假生活方式的西方人中引起了共鳴。

聯(lián)合國(guó)一項(xiàng)調(diào)查表明，全世界80%的人喜歡在海邊度假，50%的人有在海邊置業(yè)的夢(mèng)想。隨著生活水平的提高，越來(lái)越注重生活品質(zhì)的中國(guó)百姓也如同歐美民眾那樣熱衷去海邊度假，而到海邊養(yǎng)生甚至養(yǎng)老的人也漸漸多了起來(lái)。問(wèn)題是，投資海景房這樣的度假地產(chǎn)，投資價(jià)值究竟在哪些方面？

海景房概念細(xì)細(xì)剖析

在易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái)，“海景房”一詞，源于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷術(shù)語(yǔ)。

顧名思義，海景房應(yīng)該是看得見(jiàn)海景的房子。但開發(fā)商又把海景房分門別類，制造不同的概念。如“一線海景房”通常定位在距海300米以內(nèi)，可以直接觀海的房子；“二線海景房”通常定位在距海800米以內(nèi)，走到海邊5分鐘左右的房子；800米開外的均可歸為 “三線海景房”。而陽(yáng)臺(tái)距離大海僅僅百米左右，躺在陽(yáng)臺(tái)就能全景收攬大海沙灘的，又被稱作“無(wú)敵海景房”。嵊泗的“上海17英里”就屬于此類。海景房根據(jù)用途又分為酒店式公寓、養(yǎng)生住宅、觀景豪宅……如此細(xì)分，是凸顯賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者。

海南錦誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路在地產(chǎn)界已經(jīng)摸爬滾打了20年，也是國(guó)內(nèi)最早做度假地產(chǎn)咨詢服務(wù)的人之一。他對(duì)《新民周刊》坦言：“一般而言，海邊住宅用于常住的話未必合適，最合適的當(dāng)然是度假。”

對(duì)許多城市中產(chǎn)家庭而言，在市中心擁有一套舒適、便利的公寓住宅早已實(shí)現(xiàn)。但“第二居所”選在哪兒？日日處于競(jìng)爭(zhēng)壓力下的白領(lǐng)、金領(lǐng)們，渴望遠(yuǎn)離嘈雜喧囂，私享藍(lán)海、沙灘、美食、寧?kù)o成為日益迫切的“剛需”。能說(shuō)去就去海邊度假，擁有一套有藍(lán)海、沙灘，又有美食、清涼的海景房，白天逐浪夜晚枕濤，愜意且浪漫。這是優(yōu)質(zhì)海景房的首要價(jià)值。

但對(duì)海景房精神層面價(jià)值的再發(fā)現(xiàn)，并非始于海邊原住民。海景房的房?jī)r(jià)扶搖直上，一開始也是非本地人炒起來(lái)的。復(fù)聯(lián)集團(tuán)嵊泗列島旅游發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理朱志勇早年移民澳大利亞，他向《新民周刊》透露，澳大利亞海景房就是1997年香港人開始過(guò)去購(gòu)買才漲起來(lái)的。“當(dāng)年70多萬(wàn)就能在澳大利亞買套海景房，這個(gè)價(jià)格在香港只能買間廁所。”

王路介紹說(shuō)，海南的度假地產(chǎn)是中國(guó)內(nèi)地最早開始發(fā)展起來(lái)的，大概2006年開始建成。“海南是島外客戶主導(dǎo)的市場(chǎng)，除了海口是本地需求，可能50%的海景房是本地人購(gòu)買之外，其他像三亞、博鰲等城市都是90%-95%的島外置業(yè)者。”

海景房的概念也從那時(shí)成為海南新一輪地產(chǎn)開發(fā)的主題詞。

在1999年“黃金周”出現(xiàn)之前，中國(guó)人基本沒(méi)有度假的概念，本來(lái)每年的假期就少，無(wú)論是出境游還是長(zhǎng)途旅游，當(dāng)年都是耗時(shí)費(fèi)錢的事。那時(shí)候，“海邊度假”委實(shí)是一種奢侈，在老百姓心目中，只有相當(dāng)級(jí)別的人才有去北戴河療養(yǎng)的資格。1992年春晚小品《秧歌情》中，宋丹丹飾演的老太太就揶揄黃宏飾演的老伴，說(shuō)過(guò)六十多回北戴河療養(yǎng)的事，“不就是洗海澡，曬太陽(yáng)；吃螃蟹，住樓房；睡了兩天沙發(fā)床，回到家就想往那火炕上面安彈簧。拉倒吧！”

隨著“黃金周”的出現(xiàn)，海南房地產(chǎn)的再發(fā)力，“海景房”的概念由此吸引更多有錢人的眼光，即便是那些三四線城市的“海景房”，也漸漸熱銷起來(lái)。

海邊置業(yè)很奢侈嗎？

人們總以為，海景房易腐蝕。“以現(xiàn)在的建筑技術(shù)，其實(shí)房屋腐蝕沒(méi)有想象中厲害。而且海岸線房屋由于資源稀缺，確實(shí)有一定的投資價(jià)值。”上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍指出，“海岸線本來(lái)就十分有限，適合造房的海岸線就那么點(diǎn)，開發(fā)價(jià)值是很寶貴的。”

中國(guó)大陸海岸線全長(zhǎng)1.8萬(wàn)公里，平均到人口海岸線為1.3厘米。當(dāng)中國(guó)人均海岸線進(jìn)入“厘米時(shí)代”，海景房自然就是稀缺資源。目前這一地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)仍還處于起步摸索階段，同質(zhì)化的多，有特色的少。“包括海景房在內(nèi)的度假地產(chǎn)在中國(guó)是新興行業(yè)，無(wú)論是客戶對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知，還是開發(fā)企業(yè)對(duì)行業(yè)開發(fā)，就像當(dāng)年大家做完住宅轉(zhuǎn)去做商業(yè)和寫字樓一樣，現(xiàn)在是行業(yè)前期階段，并不成熟。”王路分析說(shuō)，“中國(guó)與國(guó)外很大的差別是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外完全不同，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)很難復(fù)制，國(guó)內(nèi)只能自己摸索。”

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制，但至少值得借鑒。首先，國(guó)外有成熟的假期生活方式，像法意西等傳統(tǒng)休假大國(guó)，每年拖家?guī)Э谙硎軒郊倨谥辽?0天，其余歐洲國(guó)家也有20多天，而在工作強(qiáng)度較大的日本或者美國(guó)，年假也有十幾天。而中國(guó)每年有幾個(gè)黃金周，越來(lái)越多的中產(chǎn)者不再滿足于節(jié)假旅游，也漸漸養(yǎng)成了度假需求。這在一定程度上支撐了中國(guó)度假地產(chǎn)的發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)潛力巨大。

值得注意的是，發(fā)達(dá)國(guó)家的海景房對(duì)于普通中產(chǎn)階級(jí)而言，并非遙不可及，往往都承受得起。

以西班牙為例，被譽(yù)為“出售陽(yáng)光和海灘的國(guó)度”，長(zhǎng)達(dá)4000多公里的海岸線上分布著無(wú)數(shù)迷人的海灘。全年至少有300天可以享受陽(yáng)光的照耀，而且，溫度總是在10-30攝氏度之間。沿著地中海，從北到南有陡峭海岸、金色海岸、柑橘花海岸、瓦倫西亞海岸、白色海岸和太陽(yáng)海岸等。

旅居西班牙多年的上海姑娘KK向《新民周刊》表示，在西班牙，40歲左右的夫妻，只要雙方收入均在中等或以上，就會(huì)擁有一套海景房。“由于西班牙海岸線特別長(zhǎng)，不同的沿海地帶，根據(jù)房型大小有不同的價(jià)格，通常在6.5萬(wàn)歐元到25萬(wàn)歐元之間。”

KK說(shuō)，以前海景房和非海景房的價(jià)格差距比較大，但現(xiàn)在因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，價(jià)格有所接近。具體情況要根據(jù)地區(qū)來(lái)看。“一般海景房?jī)r(jià)格不高，多數(shù)用于夏季海邊度假，平時(shí)以日租或月租的方式出租。但如果海景房不屬于旅游區(qū)，平時(shí)租不出去，那就用來(lái)居住或租給當(dāng)?shù)厝恕！?/p>

其次，周邊配套如何與海景房升值空間息息相關(guān)。在王路看來(lái)，國(guó)內(nèi)海景房的硬件與歐洲沒(méi)有差距，軟件則有待提高。“一方面企業(yè)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知停留在初級(jí)階段，中國(guó)目前進(jìn)入度假地產(chǎn)的企業(yè)主要以住宅開發(fā)商為主，更愿意做擅長(zhǎng)的住宅開發(fā)；而國(guó)外是開發(fā)商長(zhǎng)期持有，以出租為主，考慮的是現(xiàn)金收入。國(guó)內(nèi)很少有持有經(jīng)營(yíng)的，因?yàn)橹袊?guó)金融環(huán)境不支持度假地產(chǎn)，開發(fā)商沒(méi)有辦法拿到長(zhǎng)期的低息資金，只有開發(fā)貸或者民間借貸等信托產(chǎn)品，時(shí)間短，利息高，旅游持有性物業(yè)需要運(yùn)營(yíng)，至少三五年才能成熟，所以大多數(shù)企業(yè)愿意賣房子，而不是持有而出租。”endprint

因此，目前那些坐落在自然海景優(yōu)美，來(lái)往交通便利，想去就能去，而且價(jià)格低廉，在軟件和配套上別具匠心的海景房，是值得投資的洼地，關(guān)鍵在于對(duì)其多方面因素進(jìn)行考察。

投資有門道

藝術(shù)收藏者林濤具有另一種思量，他告訴《新民周刊》，選購(gòu)海景房與選購(gòu)藝術(shù)品有相似之處，都需要獨(dú)特眼光。所謂“投資洼地”在于你是否能發(fā)現(xiàn)人所未見(jiàn)的未來(lái)成長(zhǎng)性。他認(rèn)為，當(dāng)下國(guó)內(nèi)海景房像藝術(shù)品，有的見(jiàn)水不見(jiàn)山，有的有礁巖沒(méi)有沙灘，風(fēng)姿各異。但無(wú)論中外，像“上海17英里”這般兼有藍(lán)海、沙灘的海景房，往往比單單只有藍(lán)海的更顯珍貴。當(dāng)然，海景房不適合短期投機(jī)，而適合中長(zhǎng)期投資。

王路也建議，大家對(duì)度假地產(chǎn)要有長(zhǎng)期投資心態(tài)，海景房通常都屬于中長(zhǎng)期產(chǎn)品，不像普通城市住宅，地價(jià)一炒上去房?jī)r(jià)立即跟著上去。

王路分析說(shuō)，度假地產(chǎn)分為“旅游地地產(chǎn)”和“旅游地產(chǎn)”兩種，前者如海景房等在旅游目的地的地產(chǎn)項(xiàng)目，房產(chǎn)勝過(guò)旅游，占到國(guó)內(nèi)當(dāng)下度假地產(chǎn)的九成；而后者是和旅游相關(guān)的所有地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游勝過(guò)房產(chǎn)。

如果有意入手海景房，首先要考慮利用率。北方因?yàn)楹鋾r(shí)間較長(zhǎng)，海景房的利用率相對(duì)較低，所以外地買家慎入。王路認(rèn)為海南的氣候比較適合海景房的長(zhǎng)期持有，但海南需要坐飛機(jī)去，心理距離是個(gè)問(wèn)題。它面向全國(guó)客戶，主要是小戶型的公寓為主，適合大家避寒度假。而江浙一帶的海景房，面對(duì)的主要是長(zhǎng)三角客戶，主要是針對(duì)周末全家游，需要更好的配套才適合投資。

而無(wú)論是在哪里購(gòu)買海景房等度假地產(chǎn)，都需要專業(yè)后續(xù)服務(wù)。因?yàn)楹＞胺勘旧硇枰里L(fēng)防潮等，對(duì)物業(yè)要求也更高。王路認(rèn)為目前途家網(wǎng)的物業(yè)和托管兩種服務(wù)模式讓大多數(shù)度假地產(chǎn)沒(méi)了后顧之憂。“途家網(wǎng)的物業(yè)收費(fèi)比普通住宅略貴一些，假設(shè)平常小區(qū)是每平方米每月3元，途家網(wǎng)可能收4元，因?yàn)樗扇硕ㄆ趲湍愕姆孔颖崱．?dāng)然，這還要看你的房屋形式，如果保潔成本很高，可能在物業(yè)費(fèi)之外另外收費(fèi)。此外，你的房子可以讓途家網(wǎng)托管，在你不住的時(shí)候，幫你租出去，上網(wǎng)推廣的成本由途家網(wǎng)承擔(dān)，而租金收入會(huì)和業(yè)主五五分成。”

出租海景房還有兩種模式：直接給一些常住的鄰居打理；或是一些公司直接租下轄區(qū)內(nèi)二三十套公寓在出租，價(jià)格不錯(cuò)，一般是租用毛坯房再改造房屋，把房子隔成幾間獨(dú)立的房屋。目前大多數(shù)人更傾向于途家網(wǎng)的托管模式，畢竟途家網(wǎng)會(huì)每個(gè)月把租金打給房東，還會(huì)每天提供給房主房屋的情況，是否被租用、是否需要維修等。

途家網(wǎng)CEO羅軍認(rèn)為未來(lái)度假租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)給海景房租賃帶來(lái)更多的商機(jī)。“目前在國(guó)外，度假租賃已經(jīng)占據(jù)整個(gè)住宿業(yè)37%的市場(chǎng)份額，在中國(guó)，目前比例還非常小，市場(chǎng)空間巨大。度假租賃比起酒店來(lái)價(jià)格上很有優(yōu)勢(shì)。例如海南淡旺交替的時(shí)候，亞龍灣的海景別墅價(jià)格是1680元一天，五星級(jí)酒店要2000元左右，但是一幢獨(dú)棟別墅可以住一家人，酒店卻只能住一兩個(gè)人；酒店由于游泳池、餐廳配套、中央通風(fēng)系統(tǒng)、裝修維護(hù)等淡季成本也很高，所以成本上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。”

國(guó)外稀缺資源的度假地產(chǎn)，也始終處于不錯(cuò)的投資回報(bào)水平。例如，被譽(yù)為“人間天堂”、“世界上最美麗島嶼”的波拉波拉島位處法屬波利尼西亞，距離大溪地約45分鐘航程。2006年6月，以奢華體驗(yàn)著稱的波拉波拉瑞吉度假村正式開張，靠近太平洋南岸的海灘別墅的15間豪華套房，每間費(fèi)用高達(dá)1.5萬(wàn)歐元一晚，仍然成為好萊塢明星度假首選之地。而度假村的業(yè)主是當(dāng)?shù)氐娜A人家族，開業(yè)8年來(lái)早就賺得盆滿缽滿。

未來(lái)：多元化發(fā)力

由中國(guó)指數(shù)研究院今年發(fā)布的《2013年在線短租行業(yè)報(bào)告》顯示，中國(guó)內(nèi)地在線短租消費(fèi)群體中，以旅游度假為出行目的的最多，占比達(dá)到60.6%；別墅作為一種新興短租業(yè)態(tài)，在2013年需求增長(zhǎng)快速。這對(duì)于國(guó)內(nèi)處于起步階段的度假地產(chǎn)而言，無(wú)疑是個(gè)好消息。

在王路看來(lái)，中國(guó)度假地產(chǎn)的服務(wù)需求很大。“現(xiàn)在社會(huì)的中流砥柱是60后70后，他們的生活習(xí)慣是圍繞一個(gè)城市。隨著國(guó)民收入增加，當(dāng)80后90后成為主力人群，度假成為一種生活方式，這些人就會(huì)圍繞不同城市而生活。再加上現(xiàn)在環(huán)境污染問(wèn)題，中國(guó)一線城市老年人的退休潮而引發(fā)的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，養(yǎng)生和養(yǎng)老方面的度假地產(chǎn)就會(huì)在未來(lái)有很大發(fā)展空間。”

在國(guó)外，度假地產(chǎn)十分成熟，多元化、個(gè)性化也成為一種潮流。例如在法國(guó)，一些旅游公司會(huì)租下整個(gè)小島或者一座城堡，號(hào)召喜歡推理小說(shuō)的人一起去度周末，然后就會(huì)在島上或者城堡里發(fā)生一起“命案”，大家一起參與破案，如同阿加莎·克里斯蒂的小說(shuō)再現(xiàn)。雖然每人幾百歐元的收費(fèi)并不便宜，但是參與者樂(lè)此不疲，因?yàn)檫@種度假體驗(yàn)是如此獨(dú)一無(wú)二。

中國(guó)地域遼闊，不像歐洲一些國(guó)家一天之內(nèi)就能跨越幾條國(guó)境線，上午還在喧囂的都市下午已經(jīng)抵達(dá)休閑的海灘，當(dāng)休假成為中國(guó)人的人生必修課時(shí)，“想走就走”可能會(huì)成為最有吸引力的賣點(diǎn)。從這點(diǎn)看，距離上海17英里的“嵊泗第一沙灘”基湖沙灘海景房，終將一房難求，身價(jià)倍漲。這樣的場(chǎng)景或許就出現(xiàn)在五年后或十年后。endprint