國外房地產市場租賃體系的探究及對我國的啟示

海南大學政治與公共管理學院 丁凌

國外房地產市場租賃體系的探究及對我國的啟示

海南大學政治與公共管理學院 丁凌

近年來，買不起房成為困擾中低層收入者的一大難題，盡管中央出臺了一系列調節房地產銷售市場的政策，但效果甚微。房地產租賃市場將成為繼銷售市場后一個值得關注的領域。本文通過對西方房地產市場租賃體系的分析，為我國租賃體系的發展提供理論依據。

國外房地產租賃市場 運行模式 共同特點 啟示

隨著城市化進程的不斷加快，我國要在2020年實現全面建設小康社會的目標，就會有數以萬計的農民涌入城市定居，與此同時，25～30歲的年輕人也將會成為城市發展的中堅力量從而入住城市。如此一來，城市里人多地少的矛盾就會進一步顯現，房價自然會水漲船高[1]。在這些人群中能夠買房的人畢竟是少數，租賃房屋必將成為大多數人的選擇。房地產市場租賃體系的改革與監管迫在眉睫。

然而，近年來我國出臺的一系列調控房地產市場的政策多用來控制上漲的房價，忽視了對房地產市場售租的總體把關，這些現狀與國外房地產市場存在較大差距。所以，也有必要從“租賃市場”、“市場結構”、“市場政策”等方面，總結國外房地產租賃市場的經驗做法，以“他山之石”為我國進一步推進房地產市場的改革提供參考。

1 國外房地產租賃市場運行機制的研究

1.1 德國模式

德國的房地產市場采取的是租售并舉，居住與投資兼容的市場制度。聯邦德國政府充分利用和發揮住宅市場的內在力量，把國家財政援助與私人房地產經濟活動融為一體，形成國家—私人房產經濟—住宅需求三角循環[2]。

1.1.1 租賃占比在房地產市場中占有突出地位

據有關資料顯示，德國住房自有率占40%左右。住房租賃市場遠遠大于銷售市場的比重，在房地產市場中占有舉足輕重的地位。住房租賃市場的發展很大程度上是由于社會中低收入階層買不起房；另一方面，很多城市流動人口由于工作的特殊性不愿意買房，需要在不同地區不定期地租房。

1.1.2 在租賃市場結構方面，體現出房源來源廣、種類構成多的特點

租賃市場供應來源和構成是：98%左右為私房，2%左右為政府公房。在98%的私房中，自然人私人出租住房占66%，合作社出租住房占22%，資金或保險公司出租住房占8%,專業建房公司出租住房占3%。

1.1.3 在租賃市場政策方面，制度完善而成熟

德國地方政府以法律、規定等手段或方式來保障租賃住房供應穩定[3]。除此以外，政府以減免稅收和生產者補貼的方式鼓勵地產開發商投資建造出租房，銀行則以無息或低息貸款的方式進行扶持。德國還特別重視房地產租賃市場中的法制建設。法規重在保障租戶的合法權益，對租房合同和租金都進行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領域的非法投資，法規明確禁止“二房東”現象[4]。

1.2 美國模式

美國的房地產市場以穩定和支持住房抵押信貸為重點，是以私人住宅投資為主的商業經營型住房市場。

(1)從租賃市場來看，大城市居民租賃住房比例較國家平均水平明顯偏高。例如，美國紐約住房自有率為35.6%，這與全國平均住房自有率69%相比存在較大偏差。由此看出，美國的大城市同樣存在大部分人買不起房，靠租賃解決居住問題的現象。

(2)在租賃市場結構方面，體現出以中低收入階層為主要服務對象的特點。如1974年美國出臺的《住房和社會發展法》的第八款就是著名的向低收入階層提供存量住房租金補貼的計劃，即租金證明計劃[1]。后來，該計劃調整為租金券計劃，即政府規定范圍內的租金與承租者拿出家庭收入30%支付租金的差額由政府發放租金券來支付。

(3)在租賃市場政策方面，美國政府充分發揮有形的手的作用。除了上述所說的立法約束以外，還對租金水平進行嚴格管理。一方面，政府確定公平市場租金并定期向消費者公開，從而限制租金波動。另一方面，直接建設廉租房和公共住房。美國還十分強調對居民租賃住房使用權的保障，租賃控制法嚴格規定，不動產的出租人或受讓人于租賃期滿時，除非為自身利益親自占有該不動產，不得拒絕承租人續約的要求[3]。

1.3 英國模式

英國早在19世紀前期就開始思考解決房地產市場中暴露出來的問題，大量財政性住宅投資和充分利用稅收杠桿是英國政府調節和干預市場的兩個突出特點[2]。

(1)從租賃市場來看，英國與美國有驚人的相似性。英國大城市的住房自有率仍然低于全國平均水平。大城市有一半的人買不起房子。

(2)從租賃市場結構來看，1997～2009年英國租賃市場中私人租賃占比較社會租賃占比，呈現出上升的趨勢。房地產租賃市場內部結構呈現不斷變化的特點。另一個顯著特點是呈現出明顯的年齡層次。例如，從1993年至2006年十多年時間內按年齡劃分的英國租賃私人住房的比例中，35歲以下年輕人中，20～24歲組、25～29歲組及30～34歲組三個群體年齡越低租房率越高，而且相差的水平在幾倍之巨[5]。

(3)在租賃市場政策方面，英國政府充分考慮到中低階層租房人對于房租的可支付性。通過嚴格的監管機制，出臺相關的法律法規來抑制房屋租金的快速上漲。除此以外，英國注重發揮政府與市場的協同調節作用。英國以稅收減免為主，資金補貼為輔。稅收減免占住房政策費用總額的61%左右。英國的資金補貼具有受益人數多、金額大的特點。

2 共同特點

2.1 具有完善的租賃體系

通過對德國、美國、英國的房地產租賃市場的運行機制總結，不難發現，這些國家雖然也存在著中低階層買不起房的現象，但相比之下，西方國家出臺了完善的法律體系并制定完善的管理措施，以保證租賃住房穩定，租住資金在租住者所負擔的范圍之內。

2.2 體現“無形之手”與“有形之手”的共同作用

西方國家在政府干預與市場調節的過程中各有千秋，都是在對本國社會發展水平、本國國民經濟發展充分分析后才制定政策。然而，不盡相同的具體做法卻有完全相同的思路，就是找尋政府干預與市場調節的平衡點與適宜點。除此以外，以上分析的三個西方國家都不以房地產產業作為國家發展的支柱產業，這與我國房地產市場現狀形成了鮮明對比。

3 國外房地產市場租賃體系對我國的啟示

3.1 調整經濟結構，恢復房地產市場的基礎產業地位

我國現階段，房地產市場在國民經濟中占有較大比重。許多地方政府的主管部門為了追求本地區GDP增長而采取賣地行為。開發商為了拿到招拍掛的土地，也只能頻頻舉牌高價買入，最后將其轉嫁給買房者。為了避免單純靠房地產市場增加地方收入的行為，就必須調整經濟結構。目前，我國的通訊、旅游、IT及與新經濟相關的行業增長勢頭強勁，為我國加快工業化和城市化的步伐奠定了基礎。因此，政府應該采取措施，加快科技進步，鼓勵高新技術產業帶動地方經濟增長，從側面抑制房地產市場的不良現象。

3.2 加快房地產市場租賃體系建設

第一是要加強法制建設，對房地產租賃市場制定詳細的法律規范。在房管部門的經費來源、運用渠道、管理績效等方面，要從立法的層面上加以督促。對于空置房屋，通過出臺法律的方式，提高稅收，從而將其推入住房租賃市場。運用法律規范承租者與出租者的市場行為，以保障中低收入階層對房屋的使用權。

第二是建立完整的財稅政策，從而保證租住者對房屋使用權的穩定性和可負擔性。一方面，通過對出租人減少稅收、提高補助來激活房屋租賃市場。另一方面，加強部門協調，在保證房屋需求量的同時，出臺切實可行的具體政策。例如，可以借鑒美國的租金券形式，也可以借鑒英國的租購掛鉤模式，其目的就在于增強居民進入租賃市場的積極性。

3.3 加強對房地產租賃市場的監管

我國目前的房地產管理呈現出多頭管理的特點，這就必然導致分工混亂、責任推諉。因此，我國可以建立專門的租房管理機構，對房屋的維修、合同的規范性、承租人與出租人的責任與義務等一系列租賃過程中可能存在糾紛隱患進行全程監管。與此同時，對于監管不力的官員實行問責。

3.4 積極引導群眾改變消費觀念

一方面，向群眾宣傳房地產租賃體系實施的優惠政策，打消群眾對于租房的種種憂慮及擔心。另一方面，通過媒體輿論，向群眾宣傳量力而行的住房觀念。通過有意識的引導，中低收入階層和年輕群體將會通過對自身實際情況的理性剖析，接受房屋租賃的觀念。

[1]陳北.從美國的“租控制(Rent Control System)”看我國的房地產租賃[J].北京房地產,2005(12).

[2]李小榮.國外的房地產市場[J].中國房地產,1996(03).

[3]紀盡善.加快中國住房制度創新步伐——德國住房制度考察啟示[J].經濟界,2007(06).

[4]施繼元.國外住房租賃管理經驗及對我國的啟示[J].軟科學,2013(27).

[5]Julie Rugg,David Rhodes.The Private Rented Sector:Its Contributionand Potential[Z].Working Paper,2008.

F293.33

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1005-5800(2014)05(a)-202-02