從經濟學的角度談房價未來趨勢

山西路橋房地產開發有限公司 崔君毅

從經濟學的角度談房價未來趨勢

山西路橋房地產開發有限公司 崔君毅

房價作為敏感話題總是牽動人們的神經。本文從經濟學的角度分析了影響房價的各種因素，在對各個因素進行甄別分析之后認為房價的決定因素分別是：貨幣發行量；政府提供的土地價格；消費者對房價的需求，重點式預期。對以上三個因素進一步分析后得出結論，房地產市場將出現分化，中西部大部分城市房價的拐點已經到來，但現在談房地產全面出現拐點還為時尚早，出現拐點的信號應該是中國出現大蕭條或者城鎮化停止，中國人口紅利消失。

房價 分化 拐點 大蕭條 城鎮化

房價作為一個敏感的話題總是爭論不休，各方從不同角度談市場，有主觀的因素更有客觀的因素，有引起各方時結論互相對立，讓公眾更加迷茫。可以說，房價已成為各方關注的焦點所在。下面本文即談談對房價的粗淺認識。

1 傳統微觀經濟學對房價的初步分析

從供給來看，影響供給的因素有：(1)產品價格；(2)生產成本；(3)生產技術；(4)預期；(5)相關產品的價格；(6)其他因素。對應房價的影響我們來一一分析。首先看產品價格，談價格必須談費雪方程式MV=PQ，其中M貨幣流通數量、V貨幣流通速度、P商品價格、Q商品總量，對這個簡單的字母公式變形可得P=MV/Q，即房價與貨幣流通數量成正相關，而與商品總量負相關。

曹建海、牛刀認為房價不可能“萬年漲”，從長期來看是非常正確的。貨幣流通數量和貨幣流通速度因為周期的存在，無論主動還是被動，都必然存在由擴張到收縮到再擴張這一過程。但是，將其放在一個短期段上來看，真理就未必是真理了。如果在財政擴張周期看空，當中國的貨幣量每月以百分之十幾的速度同比增長的情況下，談房價下跌就是癡人說夢。只有周期轉換后，進入緊縮周期，房價才會下跌。

同時，只有制造業才是中國生存發展的主業，房地產和制造業的關系就如同藤蔓纏著大樹生存一樣，房地產市場的繁榮已經傷害到了制造業，從長遠來看，將房地產業作為支柱產業如同涸澤而漁、焚林而獵，最終會引起經濟失去“造血功能”而崩盤，房地產市場的畸形蓬勃發展最終會使房地產市場失去長久發展的動力。

如果將房地產市場比作一個資金吸納的池子，將貨幣發行量看做進水，將房價的回歸價值看做放水。例如小學時有一種數學題，有一個池子，一邊注水，一邊放水，問什么時候水池會滿到溢出來，在知道兩個水量之差時會做得很快。但在不知道進水量和出水量的情況下，任何人是無法算出答案的。由于信息的不對稱，對房價只能做定性分析而不能定量，所以，只能判斷房價的池子越來越像黃河成為地上懸河或者堰塞湖，但什么時候水流傾斜而下是無法判別的。

其次看商品總量，當商品總量上去之后，房價下跌，房子所依附的土地的周期是70年，房子的生產周期是2年，如果按中國家庭的“421”結構計算，只要人數不增加或自然減少，必然會出現商品總量飽和的情況，所以從長期趨勢來看，房價必跌。增加商品總量也能降低房價，郎咸平認為保障房是最大的泡沫就源于此，保障房增加了房屋的供給數量，由于房地產在中國的比重已超過了一般國家，所以房價的漲跌對于經濟總量形成了助漲或助跌的作用。郎咸平認為，目前中國經濟到了崩潰的邊緣，制造業等實體經濟不好，地方投資主要依靠土地財政，所以，建保障房相當于助跌中國經濟，筆者認同這一判斷。

然后看成本，房價的成本是個迷，政府說開發商是暴利，開發商訴苦說地價太貴，其他隱形成本太高。先說地價，在中國廣袤的土地上，理論上土地應該是無限供給的。但是，實際上可用于城市化的土地并不多。更由于醫療、就業、教育、環境等附屬設施的不完善和戶口制度以及土地紅線、集體土地的無法上市交易等原因，土地供給被人為地限制成為一種稀缺資源，于是與其他資源一樣，土地成了財政支柱之一。如果放棄土地財政，土地達到無限供給，房價自然會降到谷底，但不現實。目前的土地供應量和房地產商的瘋狂高價拿地，至少說明，他們想維持這個局面，直到房地產行業等到新的刺激政策出臺或者撐到寒冬周期結束。

生產技術，建筑工廠化建設提了很多年，但普通住宅就是不采用這種結構。如果說用竹子代替鋼筋不算技術創新的話，筆者還未聽說有什么可以大幅節約成本的生產技術。

相關產品的價格和其他因素本文不做過多討論，價格預期在商品總量里已經討論了，對房地產市場的預期將助漲或助跌中國經濟。

再從需求來看，需求的影響因素有：(1)消費者偏好；(2)消費者的個人收入；(3)產品價格；(4)替代品的價格；(5)互補品的價格；(6)預期；(7)其他因素。

從消費者的偏好和替代品價格來說，中華文化的農耕基因導致了中國人最愛買房子住而不愛租房居住，居者有其屋是每一個人的夢想，助推了房地產行業的繁榮。剛需中丈母娘要求買房不全是笑話，至少是部分事實。與中國相類似的西班牙人也愛買房不愛租房，房屋自有率占到了81%。西班牙在這次歐債危機中，嘗到了房地產經濟崩潰的苦果，到處是修到一半的房屋和孤獨的塔吊。

其他與供給類似的暫且不提，重點討論需求預期。房價的虛高有人認為始作俑者是溫州炒房團、煤老板，也有人認為是國際熱錢導致的，郎咸平則認為是因為實體經濟不好企業只好投資房地產。也許兼而有之，但無論什么原因，說明房地產是具有投資價值的，而且預期會保值增值，所以人們才去投資房地產。在投資需求的感召下，租售比指標、空置率指標統統不管用，人家就不是按這個牌理出牌的。政府的想法也一直是要抑制房地產過快增長，而不是打壓它不讓它漲。調控的初見成效被四萬億的救市政策挫敗的一塌涂地，其行為相當于對房價做了國家背書，以至于甚至有人認為房價具備了國債性質。在四萬億的末期房價漲不動就要大跌時，政府的限購為其提升了漲價預期，于是，房價不跌反漲。在半推半就之間，一批剛需又進去買房了，房價同比增長，勢頭大好。

通過以上分析可以看出，房價的決定因素應該是：(1)貨幣發行量；(2)政府提供的土地價格；(3)消費者對房價的需求，重點式預期。

2 對于房價影響因素的進一步分析

進入2014年，像鄂爾多斯這樣的鬼城不斷出現，杭州房屋降價銷售，多地房地產市場有價無量，房價的拐點是否到來了呢？本文通過對上面三個因素的進一步分析，希望得出房價與某一個信號的關聯性，從而確定房價的拐點。

本文認為，從追求利益最大化的角度來講，政府如果將土地價格無限抬高，房價應該是永遠上漲的。但是，政府不是商人，現在，政府債務規模與房地產規模同樣處于上升中，如果有一天，債務規模的增長從推動房地產規模上升變成債務利息規模和通貨膨脹同步上升，這時就會出現經濟大衰退，從而引發大規模失業。這種情況有可能導致國家基石不穩或者決策層認為可能會導致這一情況出現，既倒逼機制產生。兩害相權取其輕，所以必須要對房地產政策進行一定的限制，例如將廉租房落到實處，針對特定人群降低土地價格，從而對特定人群進行補貼。

就貨幣發行量而言，中國政府明確表態不再超發貨幣，2014年第一次將廣義貨幣M2預期增長指標定義為13%，李克強總理在經濟公開課上也表明將不再印票子來刺激經濟。說明只要條件許可，央行不會主動超發貨幣。中國的貨幣量超發，主要還是因為中國的匯率制度造成的。按照中國的匯率制度，熱錢每流進1美元，央行就同步制造6元人民幣，一旦熱錢外逃，每流出1美元就必須要減少6元人民幣，匯率貶值時甚至減少更多人民幣。當國際熱錢有了更好的去處時，比如美元升值或者美元或其它投資利率高于在中國投資房地產的利率，導致資本外逃。那么，中國央行被驅趕著不得不緊縮貨幣，出現貨幣流通量和貨幣流通速度的同時下降。房價的升值對于貨幣而言，上漲既意味著貨幣貶值，而下跌則意味著貨幣升值。這時，房價將不得不開始降。從緊的貨幣政策將導致市場資金面的緊張，最終完全摧毀制造業，那時候將是中國的蕭條元年，房價將開始斷崖式下跌。但是變數在于，如果在本應減少的時候中國央行為了保證流動性，不僅沒有回收，反而增加了貨幣供應，那就會出現另一種走勢。如果將貨幣發行量控制在一定程度還行，但一旦貨幣發行量過大，在嚴重的通貨膨脹之下，房價短期內還會上漲，最終，通貨膨脹消耗了消費者的所有收入，剛需徹底套牢或離場后，房價就會斷崖式下降。

然后是消費者預期，從目前來看，二、三、四線城市都有成交量下降和開發商降價銷售的情況，似乎預示著房價拐點的到來。但本文認為，隨著城鎮化的有序開發，房地產市場將會出現分化。城鎮化將是大量智慧型崗位的城鎮化、去工業化的城鎮化和再建超級大城市的城鎮化。對于一線城市北上廣來說，將會成為超級大城市，珠三角、長三角、渤海灣將是城鎮化的主戰場，這些城市擁有最好的教育資源和醫療資源，吸收了周圍的剛性購房資金，周邊省市的人才將匯聚于此，解決去工業化后的存量土地，促使房價保持不變。如果政府沒有及時提供土地，甚至出現再次上漲的情況。而二、三線城市就沒有這么幸運，本身存在產能過剩，隨著年輕一輩搬入更大的鄉鎮、城市，鬼村、鬼城將一座接著一座，這些城市的房地產將出現崩盤。崩盤將使所有人對一線城市的房價預期變得悲觀，從而促使一線城市房地產投資情緒減少，所以一線城市的房價即使上賬，也是幅度有限的上漲。

從目前來看，政府主要還是想將房價穩定在一個高位，所以出臺了城鎮化政策和單獨二胎政策，增加進入城市的人口以保持其泡沫性而不會主動刺破，所以房地產崩盤將是一個被動事件。談預期時筆者還想討論一下房產稅，對于房產稅來說，很多人認為房產稅出臺將會導致二手房拋房潮，促使房價的走低。其實這是一種誤解，房產稅一種是對存量房增稅，當房租小于稅收時，存在擴大房源的情況；還有一種是對房屋增值部分增收交易稅，這會促使房屋漲價，至少會在房價應該下跌時幫助房價維持在一個高位。當房價下跌時，投資人預期房價下跌賣出房子收回資本，資本總會找到出路，如果進入股市是政府希望的，如果進入農產品市場導致CPI增高則會引起政府干預，在制造業持續蕭條的情況下是無法保證股市的繁榮的，所以，筆者判斷房產稅將會是對增值部分增收交易稅，出臺的時間將是CPI出現上漲苗頭之后，或者央行降低準備金之后，目的是凍結房地產池子里的資金。

3 結論

綜上所述，2014年房地產市場開始出現分化，對于中西部大部分城市，房價的拐點已經到來。但現在談房地產全面出現拐點還為時尚早，出現拐點的信號應該是：(1)中國出現大蕭條，例如上證綜指跌到一定的點位以下(例如1300)或者人民幣對美元匯率突破8： 1；(2)城鎮化停止，中國人口紅利消失，進入老齡化社會。

[1]劉軍洛.中國式金融魅影——地方債的危機與救贖[M].東方出版社,2014.

[2]牛刀.債務海嘯[M].浙江人民出版社,2013.

[3]曼昆.經濟學基礎[M].北京大學出版社,2010.

F293.35

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1005-5800(2014)05(a)-209-02