投資者開始拋售中國房地產

多年來，精明的投資者一直把房地產市場作為分享中國經濟盛宴的一張最穩妥的入場券。

現在，一些最知名的投資者已經開始從房地產市場撤資，至少目前如此。

去年9月份以來，被視為亞洲首富的香港大亨李嘉誠賣出了位于上海和廣州的寫字樓和商場項目。他的次子李澤楷則在今年4月初以9.28億美元價格出售了位于北京三里屯的一處綜合物業。今年2月份，SOHO中國以人民幣52.3億元的價格出售了上海的兩個寫字樓項目。

房地產私募股權投資公司MGI Pacific董事總經理博加爾（Colin Bogar）稱，目前看來，拋售房地產項目確實是明智之舉。

在中國經濟整體走弱的背景下，房地產似乎也不能獨善其身。隨著經濟學家警告房地產市場供應過剩，開發商已開始下調小城市的住宅銷售價格。在供應過剩加劇之際，許多房企還面臨信貸緊張、回報率下降、需求減少和競爭激烈的困局。

據地產咨詢公司第一太平戴維斯中國介紹，今年3月份，上海甲級寫字樓每平方米售價達到人民幣6萬元，較上年同期上漲1.4%，較2010年3月上漲65%。

但租金的上漲速度卻沒那么快。地產咨詢機構高緯環球的數據顯示，北京和上海兩地寫字樓的毛收益率（稅前年投資回報率）已較上年下降。

高緯環球駐上海的資本市場主管Kent Fong說，如此之低的租金回報已經促使部分投資者重新考慮在這一領域和地理區域上的投資選擇。

據地產咨詢公司仲量聯行稱，今年一季度，中國商業地產市場的總投資規模為30億美元，較上年同期下降18%。這是2012年四季度以來的最大降幅，當時商業地產的投資規模下降了57%。

政府公布的數據顯示，中國一季度的住宅銷售額同比下降7.7%，至1.11萬億元。

當然，有賣就有買，買方通常是將當前價格下探視為逢低買進機會的投資者。私募股權投資公司基匯資本執行合伙人彭慶邦表示，他們認為現在是買入良機。

基匯資本4月從李澤楷手中購買了位于北京三里屯的零售、辦公、酒店式公寓項目盈科中心。

房地產賣家過去也遇到過好時機。2004年，李嘉誠旗下的和記黃埔開發了40層的上海世紀商貿廣場，并于2008年6月以49億元的價格將其出售給香港私營投資公司亞太置地。SOHO中國2011年收購前述兩個項目時共出資40.7億元，這兩個尚未完工的項目今年2月份的售價為52.3億元。

SOHO中國CEO張欣說，有更多的房地產開發商正在到國外尋求更高利潤率。在4月舉行的一個論壇上，她強調了中國目前很高的融資成本。她說，北京和上海房地產項目的租金收益率僅為5%，而銀行貸款利率為7%。

她補充說，在曼哈頓，租金收益率為5%，但融資成本僅為2%。去年，張欣和來自巴西的合作伙伴收購了曼哈頓通用汽車大廈的股份。

張欣此前表示，SOHO中國共計有220億元現金，正在等待市場出現調整。她說，去年夏天看到了第一輪信貸緊張行情。該公司已經感覺情況會變得更糟，流動性將會枯竭。

2013年10月，李嘉誠通過旗下和記黃埔和長江實業以11.6億美元的價格將上海陸家嘴31層樓的東方匯經中心賣給了交通銀行和光大集團。此前一個月，和記黃埔和長江實業表示將以30億港元出售廣州購物中心西城都薈。

并非所有人都認為房地產價值已經見頂。基匯資本的彭慶邦說，盈科中心9.28億美元的價格相當于每平方米不到人民幣3.4萬元。他說，在相同地理位置上找不到另一塊地有同樣的價格。他補充說，他的公司善于提取價值。