試論城鎮住房用地分戶登記及評估

王琳卿++楊云++李永明

隨著我國房改制度的深入，絕大多數公房均已進行房改，房主取得了房產證，但由于多種原因，其中很大一部分未取得相應的土地證書，為此，國土資源部下發了《關于進一步加快城鎮住房用地登記發證工作的通知》，要求各省限期完成。時至今日，居民住房持有土地證越來越多，交易隨之也越來越多，這就涉及到稅費交納等相關事項，從而需要核定地價。筆者結合工作實踐發現，由于受時間及各項因素制約，個人住房土地證登記時存在先天不足，為土地估價帶來了難度。本文試圖從土地的登記入手，分析個人住房用地分戶登記的特點，從而為地價評估中技術路線的選擇及評估方法的確定提供支持。

一、城鎮住房用地土地分攤登記

（一）范圍

城鎮住房用地土地登記發證包括城鎮商品房、已購公有住房、經濟適用房及其他城鎮住房用地。

（二）作用

一是保護住房用地產權人的合法權益。二是保證法律的嚴肅性，現實中房屋權利主體和土地權利主體不一致，帶來了管理上的混亂，造成了土地權屬糾紛不斷，現實要求加強登記來明析產權。如開發商私自將小區公建、改建、出售等。三是有利于規范房地產市場。

（三）特點

一是土地以宗地為單位進行分攤登記。二是兩個以上土地使用權人共同擁有產權。三是宗地位置明確，但個人分攤土地一般無明確坐落。四是分攤面積種類多且不規范：有的只分攤建筑物基底面積，有的按建筑物基底外放1～1.5米的形式進行分攤，有的公用設施參與分攤，有的地下室參與分攤，有的只登記不分攤。

二、分攤城鎮住房用地的土地評估

（一）適用估價方法

《城鎮土地估價規程》規定的幾種方法：市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法等。

（二）評估技術路線

針對不同的分攤發證情況，設計不同的評估技術路線，原則是合理界定土地價值，保護個人、國家利益均不受損。

1.規范的分攤土地技術路線。結合前述規范的分攤方式，首先對整個住宅小區進行評估，其次以幢為單位進行修正，再次以層為單位進一步進行修正，得到最終結果。

這里需要說明兩點，一是不含公共設施分攤價值，有人認為既然公共建筑屬公共所有，那么作為其中的一分子，理應自有其價值，分攤地價為公共建筑分攤地價，再按建筑面積分攤，總價就應為自身住宅分攤地價+公共建筑分攤地價。筆者認為這樣不合理：第一，公共建筑單獨存在，不依房主變更而變更，其客觀存在，有單獨價值，在其不單獨轉讓前，房主對其價值是虛擬的，不應對虛擬價值再進行分配。第二，現有的地價中已包含了公共建筑價值，正是由于公共設施的存在提高了房價與地價。

二是以樓面地價表示更合理，雖然分攤較規范，分攤面積也準確，但其分攤土地畢竟不同于獨用土地，有實體性，不易被接受理解，樓面地價是以建筑物為載體，為確定的實體，明了、確指、易理解。

2.不規范的分攤土地技術路線。關鍵點是宗地范圍的界定，其步驟與規范的分攤相同。宗地范圍的界定方法，一是按街坊確定，既然是歷史形成的開放式小區，就以現街道路作為區分，形成一個相對封閉的宗地，調查封閉區域內的所有建筑，進行總體評估。二是以現有建筑為單位，按習慣活動區域界定宗地范圍，設定容積率，計算樓面地價，最終確定總價。這里需要說明的是，國家登記分攤面積只是表示對該種狀態的確定，不應只表明房主擁有的全部土地，所以國家登記國家的，但作為估價人員應將此種狀態固定，才能合理評估其價值，不能簡單地以土地單價乘以分攤面積做總價了事，應以樓面地價乘以建筑面積作為最終結果。

三、評估方法注意要點

（一）市場比較法

在選擇案例時，一是以小區為單元進行選擇對比；二是在同小區內以建筑物為單元進行選擇對比；三是在同一建筑物內選擇對比，不能在不考慮整體影響的情況下直接選用不同小區的分攤地價或樓面地價進行對比。

（二）剩余法

適用于現行住宅直接評估樓面地價，難點是在現有房產價值的量化，一是整體考慮重置成本；二是房產價值不只是重置成本減折舊，還應包括房產收益的折現，這個可以直接以住宅為單位進行評估。

（三）收益還原法

一般不適合分攤土地評估，涉及此類評估的一般以轉讓為目的，并且現實中住宅租售一般受市場影響較大，處于一種扭曲的狀態。

（四）基準地價系數修正法

城鎮居民住宅用地分攤登記，由于現實的原因形成了一種先天不足的狀態，對于評估來講，是一種挑戰，其挑戰的是估價人員對分攤土地登記政策的熟悉以及運用能力，估價人員應深入現實，了解熟悉建筑物周邊狀況，并依據專業判斷，合理確定宗地范圍，為分攤土地評估設定合理的工作假設。總之，對于分攤土地評估應以整體為先，分步實施，以建筑面積為基礎，按樓面地價確定較為合理。