淺析綜合評價法在房產置業投資 決策中的應用及效果

周建國

摘要：本文從房產置業投資決策角度出發，先分析了房產置業投資決策，然后闡述了綜合評價法用于房產置業投資決策的過程，最后探討了應用效果。

關鍵詞：綜合評價法；投資決策；房地產

綜合評價法，英文全稱為“Comprehensive Evaluation

Method”，它主要是將定量分析和定性分析有機結合起來，用于多目標決策的一種評價方法。就目前的應用情況來看，主要以經濟領域為主。在房地產業中，人們在做置業投資決策時，也會應用這種綜合評價法。本文主要探討用這種方法來選擇最優方案的具體過程，從而保障投資者受到最大的投資效益。

一、房產置業投資決策概述

放房產置業投資，具有四個方面的特性，即增值、收益、消費和保值。房產置業投資涉及的方向主要有土地、住宅、商業物業、工業物業等。在房產置業投資活動中，決定其效益高低的關鍵就是房產置業投資決策是否得當。一般來講，房產置業投資決策的過程如下。

第一，做好市場研究工作。需要根據置業投資的方向，綜合調查宏觀因素和微觀因素兩個方面的內容，逐步確定房產置業投資項目的市場定位、投資機會等。第二，提出決策目標。根據調查的結果，明確提出投資目標。在這個過程中，需要考慮的因素主要有：需要解決的問題、解決問題中所需要付出的實際代價等。明確決策目標是保證決策合理性的基礎。因此，這里需要分析投資的性質、結構等方面的內容。第三，根據投資目標，綜合考慮多種影響因素，制定出多種可能的決策方案，從而供后期的選擇。第四，分析多種方案，最終選出一份最優方案。這就需要研究目標的可行性，然后擬定出多種方案，最終經過分析、比較等工作，從中選擇最優方案。第五，選出具體方案后，就要精心組織，確定實施步驟，對方案進行執行。

在房產置業投資決策過程中，第四個步驟，即選出最優方案是整個決策過程的關鍵。因此，這里就需要運用綜合評價法，對房產置業投資決策方案進行定量分析，從而有效保證方案的最優性。

二、綜合評價法用于房產置業投資決策的過程

在房產置業投資決策中，運用綜合評價法來分析，需要考慮的因素非常之多。比如評價某套樓房，在充分遵循完整性、代表性、導向性、獨立性這四個方面的原則的基礎上，再結合投資者的實際情況，合理選擇評價指標。

一般來講，將綜合分析法應用于房產置業投資決策中，需要遵循三個步驟：首先，運用層次分析法，對所選取的評價指標進行分析，最終確定它們的權重系數；其次，利用統計分析法，對各個評價指標的得分情況進行分析，初次得出各個評價指標的分數；最后，運用加權平均計算，確定投資項目決策的綜合評分。具體過程如下。

（一）確定評價指標的權重系數。所謂權重系數，英文稱之為“Weight Coefficient”，它指的是用來描述所選定的那些評價指標（比如投資利潤、凈現值等）在決策投資分析中的重要程度。影響權重系數的大小主要有兩個：其一，評價指標自身的地位，即它在多個評價指標中所占據的位置；其二，投資者自身的投資動機，或者是其主觀因素的影響。一般來講，確定權重系數都是運用層次分析法。先分析每個層次的單權重系數，然后再分析得出各個層次間的指標的組合權重系數，確保權重系數的準確。這里的組合權重系數，綜合兩層間的各個指標的權重系數之后，經過分析處理工作，又得出相對于更上一層的權重指標系數。比如某個項目的決策層數有三層，分別設為A層、B層和C層，運用判斷矩陣，先得出B層各個指標的但權重系數，結果表示為bi，C層的結果則為cij，然后將C層的組合權重系數設為BCj，其中的運算過程如下：BCj= bc（j=1，2……n）。

因此，求得組合權重系數結果之后，就可以將C層各指標與A層進行對比，了解C層各指標的優先順序。當然，對于不同的項目來講，其決策層也會有所不同，比如某項目的決策層數為四層，即還有D層，那么就可以將其單權重系數則為dij，那么，它相對于A層的優先順序則可以表示為BCDj，它的運算過程如下所示：BCDj=（BC）d （j=1，2…… n）。以此類推，最終就可以求出層次結構模型中，處于最下層的決策指標的組合權重系數的大小。

（二）各個投資評價指標的評分。在房產置業投資決策中，組合權重系數只是分析了所選擇的評價指標在決策中的重要程度。所以，還需要采用記分的方式，分析評價指標進行單相評價。一般來講，不考慮這個評價過程是定性還是定量，都是按照四種層次來進行評價，即優、良、中、差。但對于不同的評價者來講，由于受到個人經驗、觀念等因素的影響，對于同一個決策條件，最終會對其做出不一樣的評價。因此，在評價的過程中，為了保障其客觀性，需要綜合考慮所有評級者的評價，比如對于j指標來講，可以按照以下公式進行計算：Vj=4rj1+3rj2+2rj3+rj4

在這個公式中，Vj代表的是某決策指標Xj的最終評分分數，rj1、rj2、rj3、rj4則表示的各個評價者，認為j指標為優的評價者，經過最終分析，其在全部評價者中所占據的百分比。根據計算，最終得出的分值處于1至4之間。如果分數越高，那么就表示該指標的優越性越大。

（三）置業投資決策的綜合評分。在這個部分的分析中，需要結合上述各評價指標中得出的結果，即經過層次分析法，得出的組合權重系數BCDj，還有運用統計分析法，最終得出的評價分值Vj，為了房產置業投資決策的綜合評分，需要將這兩個結果代入下列公式中：G= BCD·Vj，在這個公式中，G代表的是綜合評分的分值，BCDj則表示的是房產置業投資決策中，第j個決策指標的組合權重系數，Vj指的是決策指標的評價分值，n表示的是評價指標的個數。經過計算，最終得出的分值處于1至4之間。如果分數越高，那么就表示評價越好。

三、綜合評價法用于房產置業投資決策的效果分析

（一）提高投資效益。在房產置業投資決策過程中，運用綜合評價法，得出最終的綜合評價分數，從而能在眾多的方案中，選擇最優的方案。將最優方案投入實施，可以有效提高投資項目的效益，其中包括經濟效益、社會效益等，保障投資者從中獲取最大的投資利益。

（二）降低投資風險。人們運用綜合評價法，對所投資的項目進行分析處理，其中還涉及到風險分析，可以綜合分析方案中的經濟因素社會因素、項目自身的因素等多個方面進行評價，采取有效的手段來控制風險，從而最大程度上降低投資方案的風險問題，保障方案的合理可行。

（三）提高方案的客觀性。在房產置業投資決策中，如果緊靠投資者的主觀經驗，由于受各方面因素的影響，比如認識上的偏差、經驗不足等，可能會造成后期嚴重的后果。人們運用綜合評價法之后，綜合考慮多方面的因素，運用相關的公式進行運算，得出的結果比較客觀，從而大大提高了方案的客觀性。

綜上所述，隨著房地產行業的不斷發展，我國的房產投資行業逐漸發展起來，人們在房產項目投資決策中，為了取得最大的投資效益、降低風險、保障決策活動的客觀性，需要運用綜合評價法的優勢，在方案的選擇方面，根據考慮權重系數、單項評價，最終得出綜合評價分數，從而從中選擇出最優勢的方案，保障我國房產行業的健康、穩定發展。

參考文獻：

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