房產稅改革能使房價下跌嗎

王潔

（棗莊學院 經濟與管理學院，山東 棗莊 277160）

房產稅改革能使房價下跌嗎

王潔

（棗莊學院 經濟與管理學院，山東 棗莊 277160）

房產稅改革試點在上海和重慶已實施了近三年，這一改革對房價的影響究竟如何？本文通過將上海、重慶與其同類城市近三年的房價走勢作比較，發現房產稅改革試點方案對房價影響有限，房產稅改革不會使房價下跌，但能降低房價上漲的速度。

房產稅改革；房價；需求過旺；累進稅

從2000年開始，中國許多城市的房價飛速上漲。以北京為例，2000年北京城區住房均價為3871元/平米，到2013年12月，北京二手房均價達到42503元/平米，增長了近10倍。不斷攀升的房價，一方面造成居民買房困難，因為居民的收入增長速度遠遠趕不上房價增長速度；另一方面可能產生房地產泡沫，從而引發金融危機。因此，中央和各級政府出臺了一系列政策，如提高首付比例、提高抵押貸款利率、國十條、限購、限價等等，盡管如此，房價仍然呈上漲趨勢，炒房熱、高空置率等問題越來越嚴重。在這種情況下，中央開始房產稅改革的試點。

一、房產稅改革

1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，個人所有非營業用的房產免征房產稅。該條例是中央在我國工商稅制改革以后，工商稅取消，增值稅、營業稅等稅種新設的背景下，考慮到國有企業、集體企業和私人企業均為獨立的經濟實體的具體情況，決定恢復征收原并入工商稅的房產稅，從而發揮房產稅獨特的調節功能。

該《條例》實施以來，在加強房屋的管理、提高房屋的使用效益、增加政府的財政收入等方面均發揮了比較重要的作用。但是，隨著我國社會經濟的發展，社會經濟形勢發生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，原來城鎮家庭的政府房單位房逐漸被商品房取代，房地產成為個人財富的重要組成部分。另外，該《條例》本身也存在許多需要解決的問題，已經不能適應現在的經濟形勢。因此，有必要研究和推進房產稅進行適當的調整和改革。2011年1月28日，上海市和重慶市開始了對部分個人住房征收房產稅的改革試點，標志著我國房產稅改革的開始，這兩地的方案各有特色。

重慶市的試點區域為主城九區。本次納入房產稅征稅對象的個人住房有三類：第一，個人擁有的獨棟商品住宅；第二，個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房建筑面積成交均價2倍及2倍以上的住房；第三，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套及第二套以上的普通住房。計稅依據暫按房產交易價。稅率在0.5%～1.2%之間，高檔住房單價越高，稅率越高。以家庭為單位計算免稅面積，房產稅改革試點之前擁有的獨棟商品住宅免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅和高檔住房，免稅面積為100平方米，一個家庭按時間順序對先購的應稅住房扣除免稅面積且只能對一套住房扣除免稅面積。個人住房房產稅收入全部用于公租房的建設和維護。

重慶方案的優點：（1）對存量獨棟商品住宅征稅，增加了獨棟商品住宅的持有成本，可以促使一部分擁有多套獨棟商品住宅的人出售或出租住房，增加市場住房供應；（2）對新購的獨棟商品住宅和高檔住房征稅，能夠一定程度上抑制人們對此類住房的需求，引導人們合理的住房消費；（3）對外地人新購的第二套及第二套以上房屋征稅，能夠打擊外地人的炒房行為；（4）征稅主要針對高端房屋所有者和外地炒房者，收入全部用于公租房的建設和維護，能在一定程度上調節收入分配，有一定的“劫富濟貧”的效果。重慶方案的不足：（1）重點關注了獨棟商品住宅，卻忽略了和獨棟商品住宅類似的“聯體別墅”；（2）以交易價認定高檔住房及其適用的稅率，存在操作空間，如買賣雙方以低的交易價成交，再以裝修費等名目支付一部分款項；（3）本地擁有多套普通住房的人沒有關注到；（4）以家庭為單位計算免稅面積，可能會導致很多家庭為了避稅而假離婚。

上海市房產稅改革后，新納入征稅對象的有兩類房：一是本市居民家庭在本市新購的屬于該家庭第二套及第二套以上的住房；二是非本市居民家庭在本市新購的住房。計稅依據暫按房產交易價的70%計算。稅率暫定為0.6%，交易單價低于本市上年度新建商品住房平均售價2倍（含2倍）的，稅率為0.4%。本市居民家庭新購住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積按人均60平方米計算免稅面積，對新購住房超出的面積征稅。房產稅改革試點的收入用于保障性住房建設等。

上海方案的優點：（1）涉及所有新購住房，能在一定程度上降低本市居民和外地居民的購房意愿；（2）免稅面積按人計算而不是按戶計算，避免了為避稅而假離婚的現象。上海方案的不足：重點關注增量房，沒涉及存量房，不利于提高存量房的使用效率，并且對新購房者不公平。

總體而言，上海和重慶的房產稅改革方案有一些共同的特點：（1）稅基都較窄，征稅對象范圍有限；（2）稅率都不高，最高稅率才1.2%；（3）兩地都將房產稅收入用于公租房、保障性住房等方面，有利于調節收入分配，促進社會公平；（4）兩地方案對存量房的涉及都很少。不同點在于重慶方案重點關注高檔住房，而上海方案側重點在新增住房。這兩個方案是全國房產稅改革的破冰之旅，其象征意義遠遠大于實際經濟利益，這是新中國成立以來第一次對個人所有非營業用房征稅，并且釋放出一個明確的信號，房產稅改革將逐步在全國展開。

二、房產稅改革對房價的影響

房產稅改革對房價會產生怎樣的影響是人們當前熱切關注的問題。很多人都認為房產稅改革能解決高房價問題，即房產稅改革能使房價下跌，理由如下：一方面，由于中國之前對個人所有非營業用的房產免征房產稅，所以很多從事房產投機的人在購房時可以不考慮房產持有的稅收成本，從事房產投機的人過多，導致房價飛速上漲；如果征收房產稅，從事房產投機的人在購房時將考慮房產持有的稅收成本，從而減少購房行為，擁有多套住房的人也會因為持有住房的稅收成本而出售或出租房產，這樣，房產市場的供應增加、需求減少，就能使房價下跌。另一方面，各種抑制房價上漲措施的不斷出臺，包括房產稅的改革，會增加潛在購房者對未來房價下跌的預期，他們可能不會急于買房而選擇持幣觀望，從而產生一定的抑制作用。房產稅改革真的能使房價下跌嗎？

房產稅改革試點在上海和重慶已實施了近三年，對這兩地房價的影響究竟如何？我們先來看上海。北京、上海、廣州、深圳是我國房地產發展的一線城市，這四個城市從2011年1月至今的二手房房價走勢和漲幅如圖1和表1所示。

圖1：一線城市二手房房價走勢

表1：一線城市二手房房價漲幅

從圖1和表1中我們可以看出，從2011年1月至今，房價漲幅最高的是北京，近三年時間漲幅達到106.57%；接下來是廣州，漲幅為69.49%；第三是深圳，漲幅為49.02%；最后是上海，從房產稅改革試點至今，房價漲幅為46.64%。這四個城市均是我國房地產發展的一線城市，只是在試點房產稅改革這點上不同，只有上海進行了房產稅改革試點，其他三個城市都沒有，因此，我們以其他三個城市作為參照城市，對比自從房產稅改革試點后四個城市的房價漲幅，就可以分析房產稅改革對房價的影響。結果顯示：房產稅改革試點并沒有使上海房價下跌，但對上海房價的上漲起到了一定的抑制作用。

青島、成都、重慶、西安同屬于我國房地產發展的二線城市，這四個城市從2011年1月至今的二手房房價走勢和漲幅如圖2和表2所示。

圖2：二線城市二手房房價走勢

表2：二線城市二手房房價漲幅

同理，從圖2和表2中我們可以看出，從2011年1月至今，這四個城市中，房價漲幅最高的是青島，近三年時間漲幅為25.41%；接著是西安，漲幅為9.86%；第三是成都，漲幅為7.46%；最后是重慶，從房產稅改革試點至今，房價漲幅為5.64%。這四個城市同屬于我國房地產發展的二線城市，只是在試點房產稅改革這點上不同，只有重慶進行了房產稅改革試點，其他三個城市都沒有，同時，另外三個參照城市是在綜合考慮與重慶的距離、經濟發展水平等因素的基礎上選出來的，因此，我們以這三個城市作為參照，對比自從房產稅改革試點后四個城市的房價漲幅，就可以分析房產稅改革對房價的影響。結果顯示：房產稅改革同樣沒有使重慶房價下跌，同樣對重慶房價的上漲起到了一定的抑制作用。

從以上實際數據分析可知，上海和重慶的房產稅改革試點方案對房價的影響都很有限，目前的房產稅改革試點方案不會使房價下跌，但能降低房價上漲的速度。

三、房產稅改革對房價影響的原因分析

房產稅改革并沒有使房價下跌，原因可能有以下幾點：

（一）消費者需求過旺

探討房價不斷上漲原因的學者很多，其中有一種觀點認為地價的不斷上升導致房地產開發成本升高，從而導致房產價格不斷上升。事實上，這只是房產價格上升的表面原因，因為從常理來看，如果某商品成本上升導致價格上升，對該商品的需求就會減少，需求減少會導致該商品的價格下跌。但實際情況是房價不斷上漲，因此，房價不斷上漲的原因只能歸結為消費者需求過旺，這里包括投資需求增加和實際需求增加。

1．對房價預期看漲是導致投資需求增加的主要原因。如果房產稅改革后，房價預期上漲額高于房產稅稅額，投資者就會選擇投資，多套房屋的所有者也不會選擇賣房，市場住房數量就不會增加，房價也就不會下跌。例如，假定某套房屋價值100萬，每年需要按照0.6%的稅率征收房產稅，其房價預期每年增長10%，那么，該房屋每年需要交房產稅6000元，市價上漲大于10萬，即使扣除該房屋的機會成本，持有或購買該房屋也是有利可圖的。另外，類似上世紀90年代，日本經濟泡沫破裂、房價崩潰；2007年美國次貸危機、房價大幅跳水的情形，中國投資者至今沒有經歷過，早期買房的人都獲利頗豐，因此，在當前中國，民眾對房價不斷上漲的預期已經形成，在短時間內是難以改變的。

2．隨著我國城市化進程的不斷加快，大批農村人口遷入城鎮，1978年我國城市化率只有17.9%，到2011年，達到了51.3%，這些居民在帶動城鎮經濟增長的同時，也帶來大量的住房需求。

3．近些年高考升學率不斷升高，接近100%，大學畢業生一般都會選擇在城市發展，必然增加住房需求。

4．改善性需求不斷增加。隨著居民家庭收入水平的提高，改善居住條件和居住環境的要求會越來越多，小戶型想換大戶型，大戶型想換別墅，有人希望假日時能享受郊外清新的空氣和安靜的環境，工作時又想離單位近，因此會選擇兩套或兩套以上的住宅等等，這些必然導致住房需求進一步增加。

城市建設用地是有限性的，意味著住房供給量不會無限，這樣，有限的住房供給和不斷增長的住房需求之間必然產生矛盾。

（二）稅基小、稅率低

中國的社會文化氛圍不適應直接稅，如果在中國普遍推行房產稅，如果稅率高，對我國的經濟會造成影響，偷稅、欠稅現象將增多。因此，上海和重慶的房產稅改革試點方案都對一般的居住性需求做了豁免，稅基小、并且稅率低，便于房產稅改革的實施。但這樣會使投機者很容易把稅負轉嫁給下一個買房者，或者使住房所有者將稅負轉嫁給租房者，從而不會對抑制房價產生大的影響。具體地，房屋所有者在進行房產投資之前或準備出售房產之前，會有一個利潤預期，如果政府加收房產稅，他們會將房產稅的成本包括進售價，所以，此時房產稅將導致房價上漲。此外，房產稅還會推動房租的上漲，從而推動房價的上漲，即如果加收了房產稅，房屋所有者肯定會將這部分成本轉嫁到租戶身上，會增強租戶的購房欲望，購房需求增加就會導致房價上漲。

（三）地方政府不希望房價下跌

1994年分稅制改革后，中央財政每年大約能獲得全部財政收入的70%，而地方政府僅能得到營業稅、地方企業所得稅、個人所得稅等小稅收入。從2012年1月1日開始試點的營改增使地方財政收入進一步減少。地方政府收入不多，但是承擔的事權卻不少，土地出讓金成為地方財政收入的倚重?？呻S著土地的減少，土地出讓金的收入減少，地方政府在穩增長和城鎮化的需求之下，需要通過房產稅的征收填補投資項目的財政空洞，房產稅的計稅依據是房價，因此地方政府希望房價越高越好。

四、對我國房產稅改革的建議

目前的各項調控政策包括房產稅改革并不能成為抑制房價上漲的“殺手锏”，要想使我國的房價回歸到合理水平，必須不跌的預期，設置完善合理的房產稅制，引導居民住房合理消費。

（一）對房產稅采用累進稅

房產稅的征稅對象不僅應該包括新增房，更應該包括存量房。對房產稅采用累進稅，具體地，設置一個人均平方數作為起征點，達到起征點1倍但不到2倍的房屋按稅率X征稅，達到起征點2倍但不到3倍的房屋按稅率2X征稅，以此類推，計稅依據采用評估價值。全國各地可以根據本地具體情況確定起征點、選擇采用全額累進稅還是超額累進稅。中央可以通過調節稅率X對房地產市場進行調控，如降低稅率X，房產所有人稅負減少，需求上升，導致房價上漲；提高稅率X，房產所有人稅負增加，需求下降，導致房價下跌。對房產稅采用累進稅可有效地抑制對住宅的投機和投資性需求，抑制居民對大戶型住宅的需求。

（二）倡導住房租賃消費

規范二手（出售、出租）房市場，引導二手房市場健康蓬勃發展。在此基礎上，倡導居民住房租賃消費，根據具體情況，政府可以對居民租房給予一定的補貼，這樣，不僅可以降低住宅空置率，而且更多的居民會選擇租房，從而緩解住房供不應求的市場壓力。

（三）明確房產稅改革的目的

無論是各級政府還是居民，都應該認識到房產稅改革的目的不應該是調整高房價，而應該是：（1）合理調節收入分配。改革開放以來，我國人民生活水平不斷提高，同時收入分配差距也在不斷拉大，貧富差距在住房方面有一定程度的體現，因此，設置合理的房產稅制度能夠有效調節收入分配，像上海和重慶的房產稅改革試點方案均列明，個人住房房產稅收入用于公租房和保障性住房的建設和維護；（2）引導居民合理住房消費。我國人口基數大，建設用地量要嚴格控制，否則會影響糧食供給，在人多地少的現實情況下，對居民住房消費進行正確引導是十分必要的。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房超面積部分征收房產稅，超出越多征稅越多，通過這種方式可以引導購房者理性地選擇住房面積的大小，這是符合我國當前基本國情的。

面對高房價，寄希望于房產稅改革的潛在購房者可能要失望了，因為中央利用房產稅改革來調控房價必然是有步驟的，計稅基數和稅率不會短時間內增加到足以降低房價的程度，再加上消費者需求過旺，地方政府不希望房價下跌等原因，房價不僅不會下跌還會上漲，房價的上漲趨勢在短期內是無法改變的，房產稅改革只能降低房價上漲的速度。長期來講，全面完善的房產稅制應該能使房價回歸到合理水平。

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