英國房地產業反洗錢及其啟示

馮春江

摘要：2002年,英國正式開展房地產業反洗錢，經過幾年的實踐，從法律制度建設、義務主體設置、監管安排及政策協調等方面建立了較為成熟的反洗錢體系。英國房地產業反洗錢的框架及經驗為我國房地產業反洗錢提供了借鑒。

關鍵詞：房地產業反洗錢

一、英國房地產業的反洗錢體系

（一）刑事打擊、預防與指引相結合的反洗錢法律制度

1.以刑事打擊為核心的《犯罪收益法案》。2002年英國《犯罪收益法案》規定了洗錢罪、知情不報罪及泄露信息罪。其中，任何獲取、使用、擁有、掩蓋、掩藏、轉換、轉移犯罪收益的行為或者協助他人有上述行為的，將被追究洗錢罪，利用房地產交易的洗錢行為自然被納入洗錢犯罪范疇；反洗錢義務主體不履行可疑交易報告義務的，將可能犯知情不報罪；違反規定向可疑報告涉及的主體泄露可疑活動報告信息的行為，將作為泄露信息罪處理。犯知情不報罪和透露消息罪的有關責任人可能面臨最高期限為5年的監禁、未規定上限的罰款。

2.以預防洗錢犯罪為主的《洗錢監管條例》。2007年英國頒布《洗錢監管條例》，明確了房地產業的監管制度安排，確定房地產經紀和從事房地產交易業務的律師應承擔的反洗錢義務，以及相應監管機構的權力。

3.監管部門或行業自律機構制定的反洗錢指引。英國公平交易署2007年制定《洗錢監管條例：核心指南》、律師自律機構發布《反洗錢操作注釋》，除體現法律義務要求外，還包括房地產中介業務或者律師業務中的特定業務風險指引。指引經財政部核準后，可作為法官判決知情不報罪的依據。監管機構確定相關人員是否違反《洗錢監管條例》規定時，也須考慮其行為是否遵照了相關指引。

（二）以房地產經紀業和律師業為主的反洗錢義務主體

這是由房地產經紀和律師兩行業在英國房地產市場交易中的地位和作用決定的。英國房地產市場交易以二手房為主，往往通過房地產經紀人和律師完成。房地產經紀人在房地產交易中主要負責提供信息，往往不會牽涉資金交易。律師主要負責處理房地產交易中的相關法律事務和資金交易。

房地產經紀機構及律師事務所在協助客戶從事房地產買賣交易時，應采取與金融業相同的反洗錢預防措施，如進行客戶身份識別，保存交易記錄，開展員工培訓，指定專人或設立反洗錢報告官負責向金融情報中心報告可疑交易等。

（三）政府機構、行業自律機構分工協作的分行業監管安排

作為中央政府機構的英國公平交易署和作為地方政府機構的交易標準管理部門共同負責對房地產經紀業實施反洗錢監管；金融情報中心為預防嚴重有組織犯罪局，是由內政部發起設立的獨立公共機構，負責收集房地產業可疑交易報告；律師業自律機構負責對律師業實施反洗錢監管，依據律師事務所類別不同，監管機構也有所不同。英格蘭和威爾士、北愛爾蘭、蘇格蘭的律師業自律機構分別負責對各地從事綜合業務的律師事務所實施反洗錢監管；專門從事房地產交易業務的律師事務所則由此類律師事務所組成的全國性行業自律機構實施反洗錢監管（見圖1）。

圖1英國房地產業反洗錢監管體系

監管機構被統一賦予5項權力：一是通過詢問等方式向被監管機構及其人員獲取相關信息；二是可進入被監管機構營業場所進行檢查；三是有要求被監管行業進行核準登記的權力；四是可對未能有效履行《洗錢監管條例》相關條款的人員予以處罰，并視違法情況，可進行罰款或移交英國稅務及海關總署提起刑事訴訟；五是可依據《洗錢監管條例》制定相關行業反洗錢指引。

（四）以財政部為主建立反洗錢政策協調機制

財政部是英國主要的反洗錢主管部門，不負責具體監管，在房地產業反洗錢工作中，主要通過對法律制度出臺前后監管效果的評估來發揮政策制定和協調作用。法律制度出臺前，財政部負責向受影響各方包括房地產業反洗錢義務主體、監管機構征求意見，應利益相關方要求開展成本收益分析，以及對小企業、行業競爭的影響進行測試。法律制度出臺后，負責向有關各方征求意見，對監管效果進行評估。2001年以來，財政部已開展了多次評估，發現了反洗錢成本過高、缺乏有效的協調機構等缺陷，成為英國修改反洗錢立法、形成反洗錢戰略及采取其他改進措施的直接動力。根據安排，財政部將于2009年完成對2007年《洗錢監管條例》實施效果的評估。

（五）以金融情報中心為主建立日常監管協調機制

英國金融情報中心全面負責房地產業可疑交易報告體系正常運行，并成立由金融情報中心主持、相關反洗錢部門和行業代表參與的委員會，對可疑報告體系運行情況進行指導和監督。同時，金融情報中心通過多種形式與房地產業反洗錢監管部門、義務主體進行協調：向監管部門和義務主體反饋各類風險評價報告等信息；建立與義務主體的對話機制；承擔對義務主體的指導和培訓責任；提供房地產業反洗錢狀況評價框架；關注可疑報告中的質量和數量問題，并協助監管部門解決；向監管部門提供用于監管的信息等。

二、英國房地產業基于風險的可疑交易報告方法

2007年《洗錢監管條例》明確規定，房地產中介機構及律師事務所可實施基于風險的反洗錢方法，依據風險大小采取反洗錢預防措施，例如，可根據風險大小，分別采取簡化的、標準的或更為嚴格的客戶身份識別措施，以盡量降低反洗錢成本。同時，行業指引對具體業務中的不同風險進行了提示。近年來，英國房地產經紀業提供的可疑交易報告數量呈遞增趨勢，律師業提交的可疑交易報告更是大幅度增長（見表1）。

表1房地產中介、律師及專業律師業可疑交易報告情況

（根據《Third mutual evaluation report anti-money laundering and combating the financing of terrorism:the united kingdom of great britain and northern ireland》和《The suspicious activity reports regime annual report 2007》中的資料整理。）

（一）房地產經紀人應重點關注3方面風險因素

1.客戶身份方面的失常信息。如果一客戶存在如下情況，應予以關注：沒有合理原因而不愿意提供個人的詳細信息；提供的個人信息難以核實，或核實的成本相當高；公司從沒有與客戶有過會面交流；沒有合理理由而不愿意提供公司信息或者賬戶。

2.客戶交易中的非正常情況。如果客戶交易中有如下情況，應予以關注：交易與客戶的身份不符；交易與客戶的正常業務不符；與不相關的客戶交易時，價格低于市場價格；交易資金從與客戶無關的第三方付出；客戶在向其賬戶支付了交易資金后，停止交易；客戶被卷入的交易沒有商業意義。

3.資金支付中的非正常情況。如果資金支付中存在下列情況，應予以關注：客戶要求將交易款項支付給與其沒有明顯聯系的第三方；客戶在最后一刻變換資金的交易方式；以大額現金的形式交易；資金來源或者交易的達成存在其他不正常的情況。

（二）律師業應重點關注5方面風險因素

1.所有權問題。當房地產真實所有權可能被掩蓋時，應對交易引起關注。洗錢方式之一就是購買者使用他人身份購買資產后，再使用另外一個人的身份以更高價格買下該資產，這樣可將犯罪收益與抵押資金混在一起實現洗錢目的。交易中還存在由第三方提供資金，但房產登記在其他人名下的現象，這時需要對提供資金的第三方采取更進一步的客戶身份識別措施，以確定是否可疑。

2.資金付款安排。一般而言，購買房產的款項中大部分為抵押貸款獲得資金。若交易中沒有抵押，則可能有更高欺詐風險，應引起關注。特別是當客戶收入水平很低，卻支付大部分款項時，更應引起關注。若客戶資金安排還有其他來源，應當進行詢問，并評價其解釋的可信度。尤其要關注來源于第三方的資金。

3.買方與賣方間直接現金支付。當存在直接現金支付時，難以對資金來源進行調查，被利用于洗錢的風險很高。

4.房地產交易價格。當交易價格與正常交易價格相差很大時，應對交易了解更多的信息。

5.抵押貸款中造假。買方可能通過提供虛假資料，例如提供虛假收入證明文件，也有可能買方和賣方合謀提高房產交易價格，以獲得更多抵押貸款。對這些現象要予以關注，涉嫌洗錢的要報告金融情報中心。

三、對我國在房地產業開展反洗錢工作的啟示

（一）盡早推進房地產業反洗錢工作

近年來，我國房地產市場較為繁榮，房地產交易大量使用現金支付，利用違法所得購置房產現象頻頻出現，提高房地產市場預防洗錢風險能力的要求越來越迫切。因此，建議盡早將房地產業納入反洗錢范疇，明確將利用包括房地產業在內的特定非金融行業洗錢的行為列為洗錢犯罪，明確反洗錢義務主體的知情不報罪和透露信息罪，并對房地產業反洗錢體系的義務主體、監管安排、政策協調等事項做出合理安排。

（二）以房地產開發商、房地產中介機構、公證機構為反洗錢義務主體

由于我國房地產市場與英美等發達國家相比，交易中新房比重較大，大部分新房交易在購房者與開發商間直接進行，而非通過中介完成。同時，在二手房交易中，房地產經紀機構和公證機構參與程度較高，尤其是房地產經紀機構在提供房產信息、聯系買賣雙方、協助資金支付、辦理過戶手續等方面起著重要作用，容易發現交易中的異常行為。因此，可將房地產開發商、房地產中介機構、公證機構作為房地產業反洗錢義務主體，開展客戶身份識別、保存交易記錄、報送可疑交易等日常反洗錢工作。

（三）實施分行業反洗錢監管安排

在確定反洗錢義務主體的基礎上，借鑒英國的做法，相應實施分行業監管。可由房地產主管部門或房地產產權交易登記管理機構對房地產開發商及房地產中介機構實施反洗錢監管，由公證機構主管機關對公證業實施反洗錢監管，發布監管指引，并對監管機構充分授權，以確保其有足夠的資源實施反洗錢監管。

（三）充分發揮人民銀行的政策及日常監管協調功能

進一步明確反洗錢主管部門與監管機構間的職責分工， 強化反洗錢主管部門在政策制定、監管效果評價和政策協調方面的職能。

人民銀行作為我國反洗錢工作主管部門，可以利用反洗錢部際聯席會議機制，加強房地產領域反洗錢機制的研究，發揮在政策制定上的影響力。人民銀行還應推動建立各行業的反洗錢體系定期評估機制，對不同行業和領域的洗錢風險和監管效果進行評價，以協調不同行業和部門之間的反洗錢政策。

賦予人民銀行對房地產業反洗錢報告體系正常運行的指導和監督職責，以協調對房地產業的日常監管。充分發揮金融情報中心的信息樞紐功能，收集可疑交易報告及與可疑交易報告體系運行有關的反洗錢信息，建立與反洗錢主管部門、房地產業監管部門和義務主體的信息反饋機制，發揮日常協調功能。

（四）實施基于風險的反洗錢方法

基于風險的反洗錢方法在推進特定非金融行業接受反洗錢監管，減少相關行業的抵觸，形成工作共識，降低反洗錢成本等方面具有重要作用。建議針對我國房地產業及利用房地產業洗錢的特點，分別確定新房買賣、二手房買賣中房地產開發商、房地產中介機構及公證機構應重點關注的各類風險，依據風險大小，有針對性地采取相應反洗錢措施。