我國房地產企業融資存在的問題及對策

陳蘭艷

（南京航空航天大學金城學院，江蘇南京 211156）

0 引言

房地產業是高風險、高投資、高回報的資金密集型行業，它的發展必然離不開大量資金的支持。隨著我國的房地產企業在國民經濟中支柱性地位越來越明顯，房地產企業的融資、投資、運營及盈利和可持續發展都成為人們普遍關注的問題，其中，融資問題更成為房地產企業健康運轉的關鍵，在國家政策的宏觀調控下，特別是當前經濟形勢下對銀根的普遍緊縮，讓我國房地產這樣主要依靠銀行信貸作為融資來源的企業難上加難，所以，分析我國房地產企業融資問題，積極拓寬融資渠道，提出相應的應對策略，未雨綢繆，對我國房地產企業解決融資問題具有十分重要的現實意義。

1 我國房地產企業融資存在的問題

1.1 融資渠道單一，依靠銀行貸款方式融資的間接融資所占比重過大

我國房地產企業融資有超過一半的資金是從銀行貸款而來的，對這種間接融資方式依賴性很強，這是因為房地產企業發展（獲得土地的早期階段，施工階段和銷售階段）的3個階段是與銀行資金的支持分不開的。盡管國家進行了一系列的宏觀調控，把房地產開發商的貸款門檻降低了，形成多元化的融資模式，但是基于間接融資為主的現狀仍不能改變的。這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，一方面增加銀行的信貸風險，但是，一旦企業投資失敗，由于這種負債融資的方式使房地產企業的資產負債率大多高達75%以上，銀行將為房地產公司擔當最大的風險，這樣會容易引起整個金融市場的動蕩和風險。另一方面，房地產企業主要依靠預售房款方式進行自我融資，在融資渠道上，依靠基金信托等籌資的方式有待進一步開拓。而像上市融資這樣債務負擔比較輕的間接融資方式，由于房地產企業自身實力和規模有限，只能通過買殼上市的方式，而買殼上市需要企業擁有大量的現金和置換的資本，這樣一些中小的房企顯然對這種融資方式只能望洋興嘆，造成我國房地產企業的上市融資在資本結構中所占比重比較低。

1.2 政府對房地產行業融資的限制因素太多

融資從本質上來說是一種資源配置過程，通過資金運動過程來表現。房地產行業屬于資金密集型行業，它要正常運行需要大量的資金支持，僅僅依靠內部融資是不能滿足其資金的需求強勁，還是需要借助外部融資的方式來獲得資金。正因為如此，外部融資應該成為房地產行業融資的主要形式；當前的融資渠道可以從銀行貸款、發行債券、股權融資、借助融資、產業基金以及房地產信托基金等方式考慮。但是現階段我國房地產業仍依賴于信貸融資，因為受制于政策、金融體制，發展比較困難，具有很大的局限性。另外，海外資金在我國房地產企業融資政策上得不到支持，目前，為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》《關于外國投資者并購境內企業的規定》《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件，這一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。1.3 融資體系不能滿足房地產企業開發周期的需要

從目前來看，未能形成有效完整的融資體系是目前我國房地產企業面臨的主要難題，眾所周知，房地產企業開發周期長、投資規模大的行業特點迫使其必須具備強勁的資金來源，否則無法更好地運轉下去。目前，因為銀行沒有長期的貸款品種，時限最長的3至5年的房地產企業的幾種貸款融資方式幾乎都是比較短的周期，這與開發周期時長不相符合，可能效果不太明顯。與此同時，我國基金、信托市場等融資方式尚且不成熟，這樣造成房地產企業融資體系的單一，開發商只能依靠現有的資金快速開發，造成開發產品的品質得不到保障，形成了房地產市場的惡性循環。這樣導致國家對房地產資金的限制政策及金融風險防范舉措進一步加深，導致房地產企業巨額資金需求和越來越窄的融資渠道的矛盾更加劇烈，致使房地產企業在這樣的夾縫中的生存日漸困難。

2 我國房地產企業融資問題存在的原因

我國房地產企業融資會出現上述問題，其原因是多方面的，但其最根本的原因是我國房地產企業的金融體制還不夠完善，還存在諸多亟待解決的問題。

2.1 房地產金融工具創新太少

和一些發達國家相比，不論站在企業的角度還是站在購房者個人的角度，我國房地產金融創新工具總的來說還是非常稀缺的。個人住房貸款僅僅局限于抵押、按揭等原始方式，政府沒有根據實際情況去專門為不同的房地產企業購房者的支付能力設計不同的貸款品種。而國外房地產企業的融資渠道就很寬廣，比如有房地產信托、房地產抵押貸款證券化、私募股權融資、房地產項目融資、投資基金、海外基因及買房信貸等方式，金融創新工具要拓寬，借鑒國外的融資工具，必須提高房地產企業的信用問題，還有政府層面的法規的進一步健全和相對健全的政府支持體系，這些都是目前房地產金融工具得不到拓寬的障礙。

2.2 房地產融資體系效率較低且不健全

金融體系的首要目標就是合理配置融資需求和投資需求，最大限度地分配好過剩的金融資源，以填補需求方的不足。從當前的一些情形觀察到，金融資源的融通情況不容樂觀，金融資源之間互相得不到匹配。其原因有兩個：一是較大的資金需求得不到滿足；二是大量的限制資金找不到合適的投資對象。從上述的分析結果可以看出我國房地產金融的資金融通效率尚且還處在一個低水平上，有待進一步的改進。

由于我國證券市場的發展和改革比較緩慢，金融市場一直處于弱式有效狀態，它的某些體制和制度等還存在一些缺陷，比如監管機制還不到位，股權分立缺乏信用保證等，這些勢必會使許多金融產品得不到有效利用。除此之外，因為我國證券市場在起步階段就相差國外一大截，制度和相關的法律法規都不健全，導致的結果就是房地產行業的融資方式發展比較畸形，單一的融資渠道，對銀行貸款的依賴性嚴重等等問題。這大大的增加了房地產企業的財務風險，同時又給經濟運行帶來巨大的金融風險。所以，國家必須進一步加大證券市場改革的力度，推進資本市場開放和穩定健康的發展。

2.3 與房地產相關的法律法規還不完善

我國房地產市場和房地產金融業沒有得到良性的發展，追擊其原因，最主要的還是中國房地產市場的法律法規不健全，房地產金融的相關政策和法規還沒有形成一個科學的理論體系，缺乏統一和協調，操作比較困難，沒有緊跟國際的步伐，直接阻礙了房地產融資渠道的拓展。在房地產市場中，信息不對稱，消費者既缺乏信息，又缺乏專業知識，在市場競爭中處于弱勢地位。所以，要改變消費者的弱勢地位，不僅要從政府角度出發，提高市場運行效率，加強相關法律法規的建設；還要依靠群眾，通過他們對房地產企業信息管理者的監督，以便獲取更加真實的房產信息動態。此外，盡管房地產證券化的概念也得到了行業專家的認可，但是相關的法律法規還沒有出臺，從而使金融創新處于無法可依的困境。

3 解決我國房地產企業融資問題的相關對策

通過以上的房地產企業融資存在的問題及成因的分析可以看出，為了改善上市公司的治理，減少銀行的風險，從而進一步規避房地產企業融資存在的問題，房地產企業融資可以從下面幾個角度來考慮。

3.1 拓寬融資渠道，優化債券融資環境

單獨上市房地產公司或者單一銀行信貸是很難獲得進一步融資發展基金的，短期資金應該是先能夠保證企業的正常運轉，然后再提高長期負債的資金來源，使公司債務期限結構與房地產開發周期比例相匹配，減少到期無法償還大額資金的流動性風險。比如，要從銀行獲取長期按揭貸款，可發行的長期融資債券在證券市場進行融資。此外，近期宏觀經濟政策放寬了對市場資金的限制，特別是民間貸款在溫州的試點開放，這將會給大量的房地產融資創造了一個新的融資平臺。

3.2 減少對財務杠桿的依賴，合理控制財務風險

雖然好多學者實證分析得出的結論是資產負債率與公司績效正相關，但也不應該忽視過高資產負債比率給公司所造成的負面影響。為此，企業應加強對負債率的重視并對此加以嚴格的控制，以及減少其對金融風險的影響，建立企業范圍內的預算管理制度，合理的預測公司短期和長期的資金需求。另外，該公司不僅要加強資產管理，可以利用閑余時間來制定短期理財投資計劃，可以適當延長上游企業的長期付款期限，從而使資金有更大的空間進行周轉。

3.3 根據公司自身情況，采取適當的逆周期經營策略

反周期經營策略也就是企業為了達到財務穩定狀態，減少因為經濟的不確定性和波動性帶來的影響而主動采取的一種周期管理戰略。房地產使用這種策略主要針對蓬勃發展行業的跟風以克制一時沖動買地。在大蕭條時期，隨著資本開支的增加，盡可能要多購買土地。在這一戰略下，企業可以根據自己資金的長期成本并且維持在一個較低的水平上，等到在公司擴大規模時擁有競爭對手沒有的成本優勢時就能提高公司的經營績效。通常是規模較大，盈利能力較在同行業較強的企業往往采取逆周期經營戰略，因為要抵御惡劣的市場環境不需要具備雄厚的資金實力。

綜上分析，可以看出，當前房地產企業存在的主要融資的問題涵蓋融資渠道、融資工具的創新及金融體系的完善，只有從當前的問題出發，運用對癥下藥的相關對策，相信會為房地產企業走出融資困境添磚加瓦，使我國房地產企業在發揮國民經濟支柱的過程中更加健康有序，繼續發揮新的經濟增長點的模范帶頭作用。

[1]徐慧.我國房地產上市公司融資結構優化問題探析[D].南昌：江西財經大學，2012.

[2]邢姝媛.我國房地產企業融資問題分析[J].網絡財富，2010（12）.