面向可持續的住宅產業發展公平性分析

雷宏

摘 要：建設資源節約型和環境友好型的社會主義和諧社會，要求住宅產業的發展要遵循可持續發展的思路。運用可持續發展理論對住宅產業可持續發展及其公平性的含義進行了明確界定，認為其內涵主要包括住宅供給的代內公平、住宅租售的代內公平、住宅資源利用的代際公平和環境保護的代際公平四個方面。借助行業發展的統計數據，分析了住宅產業發展過程中出現的種種代內和代際不公平現象，針對這些不公平性問題提出了一些有益的政策建議，對我國住宅產業今后的發展具有良好的理論和實踐指導意義。

關鍵詞：住宅產業；可持續發展；代內公平；代際公平

中圖分類號：X22；F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）10-0114-02

中共中央制定的國家總體經濟規劃中，明確提出要建立資源節約型和環境友好型的社會主義和諧社會。住宅產業作為國民經濟的支柱產業，對改善居民的居住條件、增加就業、促進產業結構調整和國民經濟快速持續發展有著重要的意義，其可持續發展狀況如何，對我國構建社會主義和諧社會的戰略目標至關重要。而公平性作為可持續發展理論的核心內容，其重要性和緊迫性可想而知了。本文運用可持續發展理論，對住宅產業可持續發展的公平性進行探索性分析，以期能為住宅產業可持續發展研究工作的全面開展揭開序幕，起到拋磚引玉的作用。

1 可持續發展公平性內涵

公平作為倫理學的一個重要范疇，是對符合一定社會或階級道德的言行的一種肯定價值判斷，是人類社會追求的永恒價值思想；與此同時，公平又是一個歷史范疇，是由一定的經濟關系及其所產生的利益決定的，不同的時代賦予了它不同的內涵。在可持續發展思想形成和發展的時代，公平性問題是作為可持續發展的核心問題進行研究的，公平性原則是可持續發展必備的基本原則之一，可持續發展的核心思想之一就是追求人口、資源與環境之間的公平性例。如皮爾斯認為，可持續發展是追求代際公平的問題，當發展能夠保證當代人的福利增加時，也不會使后代人的福利減少。一般而言，對可持續發展公平性內涵的分析可以從時間維、空間維和內容維三方面展開。

2 住宅產業可持續發展公平性的界定

目前，對住宅產業可持續發展方面的研究較少，尚處在摸索階段，沒有一個統一的概念。在對住宅產業可持續發展公平性進行論述之前，先要明確住宅產業可持續發展的含義。筆者認為，住宅產業的可持續發展是指在資源與環境承載力允許的條件下，既不損害后代人的利益，又滿足當代人對住宅的需求，并與經濟、社會和環境相協調的健康、持續的住宅產業發展模式。在此基礎上，本文將住宅產業可持續發展公平性的含義界定如下。

住宅產業可持續發展的公平性是在全人類公平發展的共同價值觀下，符合住宅產業可持續發展特性的公平性。具體來說，就是要求住宅產業的發展既要滿足當代每個人選擇和享有住宅生活資料的需要，同時又要保證后代人公平享有生存和發展所需的住宅生活資料和環境，真正實現世世代代居者有其屋，人人有房住。其內涵主要包括兩部分，即代內公平和代際公平。這兩部分的公平性問題分別存在于住宅產品開發的不同過程中。

2.1 住宅產業可持續發展的代內公平

住宅產業可持續發展的代內公平，就是要滿足當代每個人選擇適合其自身生存和發展所需的生活資料，保證在其個人發展能力范圍內，公正、公平地享有適當的居住條件，確保代內人人有房住。這屬于代內群體內部的公平，是最小尺度意義上的公平，是最為具體的公平，但同時也是最為重要的代內公平，因為群體內個人之間的公平是實現高層次的區域層面和世界層面公平的基礎。

2.2 住宅產業可持續發展的代際公平

住宅產業可持續發展的代際公平，是指當代人在住宅的開發、建設和使用等過程中，應當適度、合理、有效地利用有限的自然資源（主要是土地資源），不能只為追求眼前利益而毫無節制地耗費自然資源，損害后代人生存和發展的基礎，應當注重對生態環境的保護，不能只為滿足自身的需要而肆意破壞和污染環境，影響后代人公平享有大自然所賦予的生存環境的權力。

資料來源：根據中華人民共和國國家統計局、中國統計年鑒2006數據整理繪制而成

3 住宅產業發展現狀的不公平現象

3.1 住宅產業發展的代內不公平現象

3.1.1 住宅供給的代內不公平

從全國各類商品房投資和增速情況圖（如圖1）可知，由于利潤等因素的誘導，開發商的投資興趣明顯偏向于商業營業用房、辦公樓和住宅中的中高檔類型等高利潤產品，而為中低收入家庭迫切需要的經濟適用房的投資速度明顯趨緩，且近年來出現了同比的負增長，使得該類住宅產品的供需矛盾凸現，導致了住宅供給的結構性矛盾和住宅供給的代內不公平現象。

3.1.2 住宅租售的代內不公平

3.1.2.1 廉租房管理制度落實不到位

廉租房管理制度落實不到位且覆蓋面小，不能充分而全面地保障大多數貧困人群的權益。自廉租住房管理辦法出臺以來，只有北京、上海、天津和廣州等少數城市進入了廉租房制度的實施階段，且這些城市的廉租房配租門檻普遍較高，覆蓋面較小。比如北京市主城八區共有1.4萬戶家庭享受到廉租房政策，還不到戶籍人口的1%.

3.1.2.2 經濟適用房市場秩序混亂

經濟適用房市場秩序混亂，銷售對象界定不明確，嚴重損害了中低收入人群的公平權益。由于我國居民收入既有明確收入，還有其他一些不確定收入，很難詳細、準確地統計個人經濟收入，使得“中低收入”的范圍難以界定，進而難以確定經濟適用房的具體供應對象，再加上經濟適用房的開發企業在利益驅動下，沒有按照規定對購買對象進行嚴格監督，并且置政府規定于不顧，將經濟適用房敞開賣，致使一些高收入人群進入經濟適用房的消費市場，出現了諸如“開著豪車購買經濟適用房”的不公平現象。endprint