英國首富格羅夫納：執掌房地產帝國的王公貴族

劉炳炎

盡管他早早繼承家業，卻絕非坐吃山空的紈绔子弟。十余年來，他使家族資產成倍增值，被稱為英國最精明的房地產商之一。

杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納，今年63歲，英國最富有的地主，通過其私有的格羅夫納集團（Grosvenor Group）2014年位列福布斯全球富豪榜第81位，并成為中國首富。他和家族在全球五大洲擁有大量土地和物業，資產凈值130億美元。

格羅夫納的家族信托在倫敦最昂貴的住宅區、緊靠白金漢宮的貝爾格萊維亞擁有190英畝土地，那里的房產物業售價超過1.5億美元；在蘇格蘭擁有9.6萬英畝土地；在西班牙擁有3.2萬英畝土地；在英格蘭其他地方也擁有數千英畝的土地。這些地產，有一部分從17世紀中期開始就在格羅夫納家族名下，至今已有三百多年歷史。

盡管他早早繼承家業，卻絕非坐吃山空的紈绔子弟。十余年來，他使家族資產成倍增值，被稱為英國最精明的房地產商之一。

家族傳統注定的財富人生

作為第六代威斯敏斯特公爵、英國最富有的業主，杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納很容易被人不屑地稱為封建殘余。“每個人都認為，我還身穿著袍服頭戴冠冕四處漫步，凝望自己廣袤的田地，時不時還打落幾只野雞。”

原因不難理解。這位威斯敏斯特公爵，至今仍是歷史悠久的家族私產繼承者。“我的家族在切斯特的伊頓宮已有近1000年的歷史。在我之前，我伯父住在那里。那是一座高大的維多利亞式建筑，光屋頂面積就有幾英畝大，廚房離餐廳有3英里遠……我想當時得有350人支撐這個攤子。那里還有座小教堂。”在一次接受英國媒體采訪時公爵如是說。

杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納本人，是第六代威斯敏斯特公爵，同時也是第八代威斯敏斯特侯爵、第九代格羅夫納伯爵、第九代貝爾格雷夫子爵、第九代格羅夫納男爵、第十五代格羅夫納從男爵，同時還是英國陸軍少將，擔任助理國防參謀長，掌管著一個可追溯到“征服者威廉”時代的家族。該家族得名于當時的狩獵長legrosveneur，擁有大貴族特權的全部裝束，盡管它的座右銘是“重視德行而非出身”。

格羅夫納家族被封爵的歷史，最早始于17世紀初詹姆士一世時期，家族成員成為國會議員和擔任高級軍官的歷史將近四百年，其貴族身份連續傳承十五代直到今天。

公爵有維護傳統田園生活的渴望。他認真地擔負社會責任，是100多家組織和慈善機構的總裁或贊助人。作為英國預備役部隊的長官，格羅夫納花費950萬美元在諾丁漢買下一間鄉間住宅，他將把此地改造成一家服務受傷士兵的康復中心。

當他不在鄉間時，會經常為他鐘愛的英國地方自衛隊服務。在過去30年中，他一路努力登上該組織的高層。他穿著鑲有兩星的將軍制服，定期去巴爾干、阿富汗和伊拉克等全球熱點地區檢閱軍隊。

不過，他煙癮很重，還一度發生過精神崩潰，這表明他的生活遠非世人想象中的無憂無慮。

公爵畢業于哈羅公學，而他開始商業生涯，則要歸因于第二代威斯敏斯特公爵本德爾的精明稅務規劃。本德爾結過好幾次婚，他繞開三位公爵，把格羅夫納家族的大筆財富托付給現在的威斯敏斯特公爵，當時這位公爵才一歲。

公爵15歲時就被指定為整個家族遺產的繼承人，在更多了解了歷史之后，他強烈意識到本家族與近現代歷史的關系，“我們有一種非常強烈的生存本能，”他說，“我們受到歷屆英國政府的糾纏，在此之前，克倫威爾護國公也曾想整我們。我們還能保住腦袋是一大幸事。”

土磚變金磚的創富之路

在為自身財富尋找安置地時，超級富豪們大多青睞房地產，因為這項資產可以說是穩賺不賠。英國有不少億萬富豪都是靠“磚頭”積累財富的。杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納保有家族財產并使之升值之道，也是一個土磚變金磚的過程。“我有個老式觀點，就是專注于自認為有所了解的事情，而不會突然轉向其他領域。”

格羅夫納集團的總部位于倫敦梅費爾區中心的格羅夫納街。在該集團日益全球化的房地產投資組合中，梅費爾區和貝爾塔萊維亞區仍是兩大瑰寶。據說，至少有500條道路、廣場或建筑歸屬該家族名下。

美國政府曾堅持要買斷位于倫敦格羅夫納廣場的美國大使館的地產所有權，但公爵的顧問則針鋒相對地提出，以佛羅里達州的大片土地作為交換，這些土地在獨立戰爭時期被沒收。最終美國政府只能放棄。

十余年來，格羅夫納集團的稅前利潤在不斷翻番，到2013年，家族資產凈值已達到130億美元。

然而，當公爵在上世紀60年代末參與公司管理時，公司正在支付一大筆50年代留下來的遺產稅，當時的財務狀況并不好，管理也很糟糕。“委婉地說，我們當時有點問題。”公爵回憶道。

公爵是在18歲生日那天繼承遺產的。“特德·希思（前英國首相）成功地將通貨膨脹拉高至26%，接著又出現了礦工罷工和燃料危機。”格羅夫納的第一任首席執行官吉米·詹姆斯當時被迫定期飛往加拿大，“僅僅是為了維持那里的業務，同時我們國內的基地像個篩子一樣四處滲漏。”

格羅夫納挺過了上世紀70年代和80年代的高通脹時期，那個時期曾令許多地產公司倒閉。公司還安然度過了采用租賃權法律所導致的困難，該法律允許承租人購買他們所租不動產的所有權，從而削弱了格羅夫納等貴族地主的單一所有權和自成一家的管理風格。

引進職業經理人延續家族尊貴

在保持并發展家業方面，杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納比大多數同時代的貴族更成功。他不僅帶領家族成功地存活下來，還讓家族繼續著光榮和尊貴。

第一，把家族生意交給優秀的職業經理人。

杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納沒有把家族生意全部包攬下來，而是聘任出色的職業經理人，延續家族財富，公爵說過：“我很早就持有這個觀點：即許多家族認為家族首腦在任何事情上都是世界上最杰出的專家，結果自取滅亡。”他也同意一個觀點：對于任何家族企業的董事長來說，最重要的品質是選對人并讓他們繼續推進事業。“如果你堅決這么做，其它問題就會迎刃而解。”他把日常業務運作交給以杰瑞米·紐瑟姆為首的一些職業經理人，杰瑞米·紐瑟姆是格羅夫納集團30多年來的第二任首席執行官。此外，他還招募了好幾名重量級非執行董事加入格羅夫納的董事會，如英國面行行長艾迪·喬治爵士、前摩根士丹利亞洲區主席文禮信。

第二，公司實行業務多元化。

格羅夫納集團之所以欣欣向榮，一個重要原因是公司實行業務多元化，比如，集團把47%的資產投資于英國和愛爾蘭以外，并越來越多地成為第三方管理物業，公司管理的資產是其自有物業資產規模的近兩倍。這既擴大了公司業務，又在一定程度上規避了經營風險。

第三，目光長遠塑造公司品牌。

但格羅夫納之所以能獲得長期成功，很大一部分原因是，它比其他上市地產公司有更長遠的眼光，并愿意參與和當地政府達成的長期合作項目。在發展中，集團形成了市區開發的專長，擁有廣泛的品牌效應，這成為公司的一種優良資產，對集團的品牌，公爵說：“它代表著穩定、誠實和卓越，它們是非常重要的成分，我們非常重視這些品質，我想擁有一家受人尊敬的企業，不僅是在市場上，而且在市場以外。”這讓格羅夫納集團獲得了長期成功。

格羅夫納公司于1953年開發溫哥華安納西斯島，自此開始了一系列城市重建工程。“它們是很難對付的運營商，但它們確實很有誠信。它們一貫如此。”利物浦市政委員會的自由民主黨領袖邁克·斯托利說。

公爵已經采取措施，以確保即使他的兒子和繼承人“想做些出格或完全不同的事”，格羅夫納集團也有專業的管理結構，足以保證其連續性。

他希望在向下一代交接的時候，能感到自己做得“不太糟糕”。但公爵說，那將取決于訃告的作者。（編輯/張本科）