英國首富格羅夫納：執(zhí)掌房地產(chǎn)帝國的王公貴族

劉炳炎

盡管他早早繼承家業(yè)，卻絕非坐吃山空的紈绔子弟。十余年來，他使家族資產(chǎn)成倍增值，被稱為英國最精明的房地產(chǎn)商之一。

杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納，今年63歲，英國最富有的地主，通過其私有的格羅夫納集團(tuán)（Grosvenor Group）2014年位列福布斯全球富豪榜第81位，并成為中國首富。他和家族在全球五大洲擁有大量土地和物業(yè)，資產(chǎn)凈值130億美元。

格羅夫納的家族信托在倫敦最昂貴的住宅區(qū)、緊靠白金漢宮的貝爾格萊維亞擁有190英畝土地，那里的房產(chǎn)物業(yè)售價(jià)超過1.5億美元；在蘇格蘭擁有9.6萬英畝土地；在西班牙擁有3.2萬英畝土地；在英格蘭其他地方也擁有數(shù)千英畝的土地。這些地產(chǎn)，有一部分從17世紀(jì)中期開始就在格羅夫納家族名下，至今已有三百多年歷史。

盡管他早早繼承家業(yè)，卻絕非坐吃山空的紈绔子弟。十余年來，他使家族資產(chǎn)成倍增值，被稱為英國最精明的房地產(chǎn)商之一。

家族傳統(tǒng)注定的財(cái)富人生

作為第六代威斯敏斯特公爵、英國最富有的業(yè)主，杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納很容易被人不屑地稱為封建殘余。“每個(gè)人都認(rèn)為，我還身穿著袍服頭戴冠冕四處漫步，凝望自己廣袤的田地，時(shí)不時(shí)還打落幾只野雞。”

原因不難理解。這位威斯敏斯特公爵，至今仍是歷史悠久的家族私產(chǎn)繼承者。“我的家族在切斯特的伊頓宮已有近1000年的歷史。在我之前，我伯父住在那里。那是一座高大的維多利亞式建筑，光屋頂面積就有幾英畝大，廚房離餐廳有3英里遠(yuǎn)……我想當(dāng)時(shí)得有350人支撐這個(gè)攤子。那里還有座小教堂。”在一次接受英國媒體采訪時(shí)公爵如是說。

杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納本人，是第六代威斯敏斯特公爵，同時(shí)也是第八代威斯敏斯特侯爵、第九代格羅夫納伯爵、第九代貝爾格雷夫子爵、第九代格羅夫納男爵、第十五代格羅夫納從男爵，同時(shí)還是英國陸軍少將，擔(dān)任助理國防參謀長，掌管著一個(gè)可追溯到“征服者威廉”時(shí)代的家族。該家族得名于當(dāng)時(shí)的狩獵長legrosveneur，擁有大貴族特權(quán)的全部裝束，盡管它的座右銘是“重視德行而非出身”。

格羅夫納家族被封爵的歷史，最早始于17世紀(jì)初詹姆士一世時(shí)期，家族成員成為國會議員和擔(dān)任高級軍官的歷史將近四百年，其貴族身份連續(xù)傳承十五代直到今天。

公爵有維護(hù)傳統(tǒng)田園生活的渴望。他認(rèn)真地?fù)?dān)負(fù)社會責(zé)任，是100多家組織和慈善機(jī)構(gòu)的總裁或贊助人。作為英國預(yù)備役部隊(duì)的長官，格羅夫納花費(fèi)950萬美元在諾丁漢買下一間鄉(xiāng)間住宅，他將把此地改造成一家服務(wù)受傷士兵的康復(fù)中心。

當(dāng)他不在鄉(xiāng)間時(shí)，會經(jīng)常為他鐘愛的英國地方自衛(wèi)隊(duì)服務(wù)。在過去30年中，他一路努力登上該組織的高層。他穿著鑲有兩星的將軍制服，定期去巴爾干、阿富汗和伊拉克等全球熱點(diǎn)地區(qū)檢閱軍隊(duì)。

不過，他煙癮很重，還一度發(fā)生過精神崩潰，這表明他的生活遠(yuǎn)非世人想象中的無憂無慮。

公爵畢業(yè)于哈羅公學(xué)，而他開始商業(yè)生涯，則要?dú)w因于第二代威斯敏斯特公爵本德爾的精明稅務(wù)規(guī)劃。本德爾結(jié)過好幾次婚，他繞開三位公爵，把格羅夫納家族的大筆財(cái)富托付給現(xiàn)在的威斯敏斯特公爵，當(dāng)時(shí)這位公爵才一歲。

公爵15歲時(shí)就被指定為整個(gè)家族遺產(chǎn)的繼承人，在更多了解了歷史之后，他強(qiáng)烈意識到本家族與近現(xiàn)代歷史的關(guān)系，“我們有一種非常強(qiáng)烈的生存本能，”他說，“我們受到歷屆英國政府的糾纏，在此之前，克倫威爾護(hù)國公也曾想整我們。我們還能保住腦袋是一大幸事。”

土磚變金磚的創(chuàng)富之路

在為自身財(cái)富尋找安置地時(shí)，超級富豪們大多青睞房地產(chǎn)，因?yàn)檫@項(xiàng)資產(chǎn)可以說是穩(wěn)賺不賠。英國有不少億萬富豪都是靠“磚頭”積累財(cái)富的。杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納保有家族財(cái)產(chǎn)并使之升值之道，也是一個(gè)土磚變金磚的過程。“我有個(gè)老式觀點(diǎn)，就是專注于自認(rèn)為有所了解的事情，而不會突然轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。”

格羅夫納集團(tuán)的總部位于倫敦梅費(fèi)爾區(qū)中心的格羅夫納街。在該集團(tuán)日益全球化的房地產(chǎn)投資組合中，梅費(fèi)爾區(qū)和貝爾塔萊維亞區(qū)仍是兩大瑰寶。據(jù)說，至少有500條道路、廣場或建筑歸屬該家族名下。

美國政府曾堅(jiān)持要買斷位于倫敦格羅夫納廣場的美國大使館的地產(chǎn)所有權(quán)，但公爵的顧問則針鋒相對地提出，以佛羅里達(dá)州的大片土地作為交換，這些土地在獨(dú)立戰(zhàn)爭時(shí)期被沒收。最終美國政府只能放棄。

十余年來，格羅夫納集團(tuán)的稅前利潤在不斷翻番，到2013年，家族資產(chǎn)凈值已達(dá)到130億美元。

然而，當(dāng)公爵在上世紀(jì)60年代末參與公司管理時(shí)，公司正在支付一大筆50年代留下來的遺產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況并不好，管理也很糟糕。“委婉地說，我們當(dāng)時(shí)有點(diǎn)問題。”公爵回憶道。

公爵是在18歲生日那天繼承遺產(chǎn)的。“特德·希思（前英國首相）成功地將通貨膨脹拉高至26%，接著又出現(xiàn)了礦工罷工和燃料危機(jī)。”格羅夫納的第一任首席執(zhí)行官吉米·詹姆斯當(dāng)時(shí)被迫定期飛往加拿大，“僅僅是為了維持那里的業(yè)務(wù)，同時(shí)我們國內(nèi)的基地像個(gè)篩子一樣四處滲漏。”

格羅夫納挺過了上世紀(jì)70年代和80年代的高通脹時(shí)期，那個(gè)時(shí)期曾令許多地產(chǎn)公司倒閉。公司還安然度過了采用租賃權(quán)法律所導(dǎo)致的困難，該法律允許承租人購買他們所租不動產(chǎn)的所有權(quán)，從而削弱了格羅夫納等貴族地主的單一所有權(quán)和自成一家的管理風(fēng)格。

引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人延續(xù)家族尊貴

在保持并發(fā)展家業(yè)方面，杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納比大多數(shù)同時(shí)代的貴族更成功。他不僅帶領(lǐng)家族成功地存活下來，還讓家族繼續(xù)著光榮和尊貴。

第一，把家族生意交給優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。

杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納沒有把家族生意全部包攬下來，而是聘任出色的職業(yè)經(jīng)理人，延續(xù)家族財(cái)富，公爵說過：“我很早就持有這個(gè)觀點(diǎn)：即許多家族認(rèn)為家族首腦在任何事情上都是世界上最杰出的專家，結(jié)果自取滅亡。”他也同意一個(gè)觀點(diǎn)：對于任何家族企業(yè)的董事長來說，最重要的品質(zhì)是選對人并讓他們繼續(xù)推進(jìn)事業(yè)。“如果你堅(jiān)決這么做，其它問題就會迎刃而解。”他把日常業(yè)務(wù)運(yùn)作交給以杰瑞米·紐瑟姆為首的一些職業(yè)經(jīng)理人，杰瑞米·紐瑟姆是格羅夫納集團(tuán)30多年來的第二任首席執(zhí)行官。此外，他還招募了好幾名重量級非執(zhí)行董事加入格羅夫納的董事會，如英國面行行長艾迪·喬治爵士、前摩根士丹利亞洲區(qū)主席文禮信。

第二，公司實(shí)行業(yè)務(wù)多元化。

格羅夫納集團(tuán)之所以欣欣向榮，一個(gè)重要原因是公司實(shí)行業(yè)務(wù)多元化，比如，集團(tuán)把47%的資產(chǎn)投資于英國和愛爾蘭以外，并越來越多地成為第三方管理物業(yè)，公司管理的資產(chǎn)是其自有物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的近兩倍。這既擴(kuò)大了公司業(yè)務(wù)，又在一定程度上規(guī)避了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

第三，目光長遠(yuǎn)塑造公司品牌。

但格羅夫納之所以能獲得長期成功，很大一部分原因是，它比其他上市地產(chǎn)公司有更長遠(yuǎn)的眼光，并愿意參與和當(dāng)?shù)卣_(dá)成的長期合作項(xiàng)目。在發(fā)展中，集團(tuán)形成了市區(qū)開發(fā)的專長，擁有廣泛的品牌效應(yīng)，這成為公司的一種優(yōu)良資產(chǎn)，對集團(tuán)的品牌，公爵說：“它代表著穩(wěn)定、誠實(shí)和卓越，它們是非常重要的成分，我們非常重視這些品質(zhì)，我想擁有一家受人尊敬的企業(yè)，不僅是在市場上，而且在市場以外。”這讓格羅夫納集團(tuán)獲得了長期成功。

格羅夫納公司于1953年開發(fā)溫哥華安納西斯島，自此開始了一系列城市重建工程。“它們是很難對付的運(yùn)營商，但它們確實(shí)很有誠信。它們一貫如此。”利物浦市政委員會的自由民主黨領(lǐng)袖邁克·斯托利說。

公爵已經(jīng)采取措施，以確保即使他的兒子和繼承人“想做些出格或完全不同的事”，格羅夫納集團(tuán)也有專業(yè)的管理結(jié)構(gòu)，足以保證其連續(xù)性。

他希望在向下一代交接的時(shí)候，能感到自己做得“不太糟糕”。但公爵說，那將取決于訃告的作者。（編輯/張本科）