淺談土地增值稅清算對房地產企業的影響

樊舒

摘要：土地增值稅是影響房地產企業收益較大的稅種之一，國家對土地增值稅進行清算，這一政策對房地產企業的影響是不可估量的。本文闡述了土地增值稅清算對房地產企業的直接影響、間接影響。

關鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產企業

隨著房地產企業的發展，在2006年12月28日國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定：從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由原來的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關報送有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

根據國家稅務總局文件的規定滿足下列四種情形之一的企業就要進行土地增值稅清算；第一，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占這個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過85%但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；第二，取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續的；第四，省稅務機關規定是其他情況。從這些規定不難看出國家進行土地增值稅的全面清算對房地產企業有直接的影響也有間接的影響。

1 對房地產企業的直接影響

1.1 土地增值稅清算對企業利潤的影響

2007年2月1日，國家對房地產企業進行土地增值稅清算以來使房地產企業利潤大幅縮水。房地產企業的利潤過高是不爭的事實，這過高的利潤實質上來源于房地產開發行業對公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會引起房價不斷上漲，從而導致房地產企業的高額利潤。這種由壟斷帶來的高額利潤破壞了經濟的正常運行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進行調整。而土地增值稅的征收主要就是針對房地產開發企業過高的利潤。以前國家采用預征制房地產企業都是預繳一小部分的土地增值稅，現在國家對土地增值稅進行清算，這也就是說房地產企業將要補繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產企業的稅負增加，費用也就隨之增加，企業的利潤就減少。這一政策的實施對資金鏈緊張的企業也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產企業的影響

近幾年，我國進入加息周期，提高貸款利率和準備金率的調控措施越來越多。在房地產企業貸款條件方面，要求越來越嚴格。資金鏈緊張的企業一般只會計提少量的備用金用來交稅，現在國家對土地增值稅進行清算，就意味著企業要補繳大量的稅款，而這類企業的備用金是不足以支付需要補繳的稅款。一些資金實力不強的企業有可能會面臨資金鏈斷裂的風險，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導致資金實力不強的房地產企業不得不轉讓持有的土地或者企業的股份來支付稅款。

1.3 對土地儲備豐厚的房地產企業的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地價格的上漲也成為一種必然的趨勢。而土地的價格上漲，一些企業或者一些人就會利用自己手中所持有的土地，對土地進行囤積、進行炒作。而土地的囤積與炒作就會使土地的價格不斷上漲，土地價格上漲房地產開發商就會借土地價格上漲來進一步推高房價，這樣就會快速地吹大房地產市場的泡沫，造成房地產市場的潛在風險。土地增值稅的清算則會使這些公司付出補繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲備豐厚的企業將會在補繳土地增值稅后積極的開發和利用所擁有的土地，這樣就可以達到土地資源更加合理的利用。

2 對房地產企業的間接影響

2.1 對房地產企業投資價值取向的影響

土地增值稅的清算，對于房地產企業投資價值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產企業，投入大量的資本，來大規模的購買土地，然后坐等土地升值后轉手獲取土地增值收益。而現在由于國家對土地增值稅進行清算，這些靠倒賣土地獲取高額利潤的企業就必須要對本企業持有的土地進行清算。這樣就迫使該類房地產企業放棄這種投資價值取向轉而將他們手上的土地快速出手或者自行開發。因此，該政策的出臺對于規范房地產企業的健康發展有積極的指導作用。

2.2 對房地產行業整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業平均利潤，這將會影響開發商的收益有助于抑制對房地產行業的過度投資。對土地增值稅實行清算，如果原來預征的稅款小于結算結果，則應該補稅。但是在實際操作過程中，由于以往并沒有嚴格征收土地增值稅，大部分的房地產企業預備的土地增值稅準備金都很少，對于要補稅的房地產企業，如果沒有提取足夠的納稅準備金，將會因為用大量的資金支付土地增值稅而導致資金周轉困難，部分企業會由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經有大量小型房地產企業退出這一行業，所以土地增值稅的嚴格清算將進一步促進行業整合，提高行業集中度。

2.3 對投資資本介入房地產二級市場的影響

房地產作為帶動我國經濟發展的一個重要支柱性行業對國民經濟整體的健康運行有重要影響。近幾年來，房地產市場的高額回報使得境內企業對短期投機資金，通過收購股權、項目轉讓等方式進入房地產二級市場。這些投資者都追求高額的利潤，一般都是采用快進快出的方式。他們的這種行為就助長了房地產二級市場的流動性及房價的提高，同時也會使整個行業的系統風險增加。通過土地增值稅的清算將會使房地產企業的利潤水平降到接近其他競爭性行業的利潤水平。那么這樣就會造成企業對短期資本的吸引力下降，部分投資者就會為了尋求更高利潤的投資而脫離房地產行業。這樣就能降低房地產行業的投資熱度，并對維護行業健康有序發展起到重要的作用。

綜上所述，國家進行土地增值稅清算對房地產企業影響最大的就是企業的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產企業的成本費用，而好多企業是在沒有預警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產企業的利潤。

參考文獻：

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