投資性房地產會計核算中存在的問題分析

路紅杰

【摘 要】近些年我國房地產行業增速放緩，但總體依舊呈現快速發展狀態，人們對房地產行業重視度不斷提升。所謂投資性房地產，指的是出租土地使用權、房屋建筑物賺取租金或資本增值的的房地產。本文以投資性房地產會計核算為切入點，以分析會計核算現狀及問題為基礎，給出具體解決措施，推動投資性房地產行業快速發展。

【關鍵詞】投資性房地產；會計核算；優化措施

現代社會快速發展背景下，投資性房地產市場規模逐漸擴大。但考慮房地產自身的特殊性與專業性特點，造成投資性房地產在會計核算方面存在嚴重問題，直接影響房地產的經濟效益。相關企業應該以專業角度為出發點，分析會計核算問題成因，提出切實可行的解決措施。

一、投資性房地產會計核算概述

本部分主要分析投資性房地產會計核算概念及特點，陳述如下：

（一）概念

投資性房地產的本質，就是通過出租資產使用權實現收入的項目經營行為，這里的資產主要指土地使用權、房屋或建筑物，通過讓渡資產使用權獲取租金達成提高收益的目的。

（二）會計核算特點

會計核算指的是企業會計人員記錄企業各種經營活動產生的賬目，提供生產經營過程中各項財務指標，為企業經營管理者決策提供支持。根據投資性房地產會計準則，主要有成本計量模式與公允價計量模式。企業采用成本法核算后，可根據實際情況的變化，轉變為公允計量模式核算；一旦采用公允價值核算模式后不得轉為成本法核算模式。

二、投資性房地產會計核算問題分析

投資性房地產會計核算過程中存在很多問題，這些問題的存在不但影響企業發展，也會對行業進步產生阻礙，筆者將這些問題歸納總結如下。

（一）核算模式的選擇“一邊倒”

會計準則對投資性房地產核算盡管提供兩種計量模式，筆者認為采用公允價值計量模式，能夠準確、及時、科學地反映出企業資產價值。然而我國大多數企業依然采用成本法核算，分析原因如下：

1.成本法核算模式下，投資性房地產企業可以依照“固定資產”核算模式，計提折舊，從而減少所得稅應納稅所得額。公允價值核算模式下，企業不得提取折舊、攤銷等，從而達不到降低稅負的目的。

2.采用公允價值核算模式，準則有較為嚴格的適用條件。且成本法核算模式轉為公允價值模式后，不得再次轉回成本法，企業調整核算空間受到限制。

3.公允法模式下，當期公允價值變動計入當期損益，增加了企業利潤額，但是企業并沒有現金流入，從而造成大股東利潤分配損失。

（二）納稅申報問題

目前國內存在會計核算與稅務計量的差異問題，填制納稅申報表時需要詳細計算暫時性與永久性差異，合理計算會計收入與利潤得出需要繳納的稅額。這種改變造成稅務會計工作難度增加，加上實際工作中有太多項目進行調整，計算程序復雜，填報時稍不注意就會出現錯誤，影響稅務機關后期稽查工作。

（三）財務核算問題

房地產企業投資前都要進行針對的會計核算，全面評估企業的經營狀況與經濟策略。房地產企業投資評估前，要選擇公允值評價方式核算企業資產，這樣可以給房地產企業帶來較大的操作自由空間，進而讓企業獲得更多的利潤，但也會對財務報表的產生一定程度的影響。因此要綜合考慮這方面的因素。

（四）部分上市公司操縱利潤

投資性房地產公允價值計量模式下，上市公司經營現狀發生變化，可以選擇將投資性房地產轉為非投資性房地產核算，起轉換差額計入當期損益。部分上市根據準則此條規定，利用會計政策變更，從而增加當期會計利潤，達到操縱利潤的目的，以虛報會計報告，欺騙投資者。

（五）職業道德問題

大數據時代不但要求會計具有相應業務核算、職業判斷水平，還要求其具有相應的政策觀念與道德修養，會計直接參與企業經營預測與決策，也是企業經營管理者的重要助手。因此會計人員的職業道德水平異常重要，直接關系到會計信息的質量，影響企業、管理者及社會公眾的利益。這就需要稅務會計從業人員具備強烈的職業道德與技術素養，確保稅務工作順利開展。

三、投資性房地產會計核算問題的解決措施

針對投資性房地產會計核算中存在的問題，筆者給出針對性解決措施。

（一）更多、更快地與國際會計準則趨同接軌

在我國會計準則與國際會計準則逐步趨同的大環境下，不斷完善我國會計準，杜絕克服準則在實施過程中的弊端。在企業選擇會計政策時，更多的體現可操作性。在會計準則中，對于投資性房地產的確認做出了相對明確的規定，投資性房地產主要是指用于租賃使用或用來實現資本增值，如果房地產在用途方面是屬于自用的，應作為固定資產進行核算。因此，用途明確的且在短期內將不會發生更改，才能保證賬目與實際情況相一致，才能確保財務數據的準確性和合理性。

（二）通過進一步提高國家市場化水平，改進投資性房地產核算質量

投資性房地產公允價值核算具有及時、準確體現企業價值的優點，但是它的適用需要有嚴格的市場環境。我們還需不斷完善市場中中介機構、評估機構的職業道德、職業水準，從而為該準則實施提供外部環境保障。

同時，針對部分上市公司利用公允價值模式操縱會計利潤，我們要不斷完善準則，避免利用會計政策粉飾公司業績。

（三）解決好納稅籌劃與管理

在我國稅收籌劃過程中也暴露出一些問題。基于這些問題，首先，要消除投資性房地產稅收準則對稅收額的影響，就要做好房地產企業增值額把控工作。其次對于房地產企業要加強其稅收籌劃和法律意識。避免起采用不合理的手段進行逃稅、偷稅和漏稅行為，以免對投資房地產企業的信譽的造成嚴重影響。此外，必須糾正投資性房地產企業在納稅識別方面的誤區。眾所周知，進行房地產企業稅收決策的不單只有財務部門，企業負責人的決策對稅收支付至關重要。因此，有必要加強對企業領導在納稅方面的認識，一邊在企業發展過程中少走彎路。在進行企業決策時，投資房地產企業的管理者經常會進入一個誤區，因為投資性房地產企業沒有一個很好的稅收管理者和管理制度，需要企業負責人、財務部門和營業部一起合作、決策。這就要求財務部門對對稅收政策相當熟悉，負責人也要了解相關的稅收政策，不能人云亦云，或者想當然。

（四）提高會計人員整體素質

隨著大數據技術的快速推廣和應用，新時期投資性房地產對會計從業人員的職業素質和道德素養要求越來越高，很多會計人員的達不到崗位要求，因此，企業需要對在崗的會計人員進行職業素質和道德素養培養。在培養期間，會計人員要時刻注意注意大數據技術的發展狀態、不斷學習新的會計知識和更新自身知識體系，企業還應對會計工作人員加強職業培訓和繼續教育，在提高從業人員的知識基礎和工作效率同時，使其能更好地為企業會計事業服務。同時，要確保企業會計信息安全，會計工作者一定要具備良好的職業道德，認識到自身職責的重要性，加強責任心和社會責任感，嚴格做到“愛崗敬業、遵守準則、依法辦事、不做假賬”。例如某某公司的職員，作為公司出納。利用自身職務的方便，欺上瞞下、徇私舞弊，肆意為自己關系親密的人員報假賬，導致公司年度業務招待費用嚴重超標，嚴重違反公司規章制度和作為一名會計人員的職業道德。

四、結語

總而言之，現代社會房地產投資行業火爆異常，企業會計資產核算過程中面臨一系列的問題，以發展的眼光看待這些問題，并給出具體措施，只有將這些問題解決了，才能保障我國房地產投資企業快速、健康發展。本文中詳細闡述投資性房地產會計核算問題產生的原因，給出行之有效的解決措施，為同類研究提供經驗借鑒與參考。

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