民營房地產企業融資策略

摘要:對于現代企業而言，資本的聯合是其重要特征之一。籌資決策是企業決策中的一個重要組成部分，對需要占壓大量資金的房地產業而言，尤其如此。在當前，國家對房地產市場大力打壓、緊縮銀根的情況下，財務戰略的制定與實施，籌資決策的實行較之以往更為復雜和艱巨。本文從民營房地產業的籌資戰略、融資策略、渠道等方面進行闡述，以求其對房地產業度過當前的資金艱難情勢有所裨益。

關鍵詞:民營房地產業 籌資戰略 融資策略 典型案例分析

一、民營房地產業籌資戰略與融資策略

籌資戰略是房地產企業財務戰略的首要內容，房地產企業要對企業的籌資目標、原則、結構、渠道與方式等重大問題進行長期的、系統的謀劃。籌資應遵循低成本原則、穩定性原則、可得性原則、提高競爭力原則。企業應當根據戰略需求不斷拓寬籌資渠道，對籌資進行合理配置，采用不同的籌資方式進行最佳組合，以構筑其既體現戰略要求又適應外部環境變化的籌資戰略。

現代理性企業是以資本經營為核心，而不單是以產品生產為核心，企業所追求的不單是產值、利潤最大化，而是資本市場價值的最大化。進入新世紀以來，我國房地產業伴隨著房地產的火爆，其融資手段也更加多樣化，股權融資、債券融資、票據融資、租賃融資、典當融資、品牌融資等融資方式越來越廣泛地被采用。從發達國家的情況來看，其融資方術不外乎一下兩種模式：一種是以日本、韓國等東亞國家以及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式，即所謂的關系型融資，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上，這與其證券市場稍欠發達有關；另外一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，即所謂的保持距離型融資，證券融資約占企業外部融資的55%以上，因為，英、美資本市場非常發達，金融體系已經相當成熟和完善。

我國公司融資結構與上述這些發達國家恰好相反，形成了以外部融資為主、內部融資為輔，以間接融資為主、直接融資為輔的融資格局，這種不平衡的融資結構使企業的資金“短缺”也表現為不平衡的狀態，即股本資本相對短缺、債務資本相對充足，導致企業資產負債率偏高。即使最近10年，證券市場有了長足的發展，民營房地產企業紛紛上市融資，股票融資和債券融資也存在極大的非均衡現象，即股票融資快速增長，債券融資卻停滯不前。

從整體而言，我國民營房地產企業的內部融資比例過低，內部融資的比例只約占企業融資比例的30%。

目前，民營房地產企業正處于擴張期，股權融資、債權融資和風險投資是此階段的主要融資途徑。

二、民營房地產業企業融資策略與典型案例分析

民營房地產業融資按融資方式來分，可以分為內源融資、外源融資，或稱作內部融資和外部融資，外源融資（外部融資）又可分為直接融資和間接融資。

(一)內源融資與典型案例分析

1.內源融資又稱為內部融資，是指企業在生產活動中取得的收益不用于或不全用于當期的現金分紅派息，而是留存于企業自身用于開展生產經營活動，即留存收益。內源融資的實質是企業所有者向企業追加投資，即自身積累。包括送股也屬于內源融資的范圍。內源融資具有以下特點：

(1)內生性 內源融資屬于企業留存收益，不需要通過其他金融中介，因而具有內生性，此外，內源融資還是企業進行外源融資的保證。

(2)成本低 相對于外援融資，內源融資不需要支付利息或股利，不會減少現金的流量，也不需要支付任何融資費用，因而融資成本相對較低。

(3)具有產權控制 內源融資既可以避免債權人對企業的控制，又可避免股權融資對原股東控制權造成的稀釋，因此內源融資增加了原股東的剩余索取權，使原股東享有更多的經濟利益，這一點，對我國多以家族人員控制的房地產企業而言，尤為重要。

(4)有利于企業降低財務風險的特點。內源融資會降低企業的資產負債率，從而降低企業的財務風險。

2.內源融資的方式

(1)自籌融資。動用個人存款、向親朋好友借款或合伙經營等方式自己籌集，房地產企業可以幾家企業合作，有出土地的、有出資金的。尋找天使投資者（如社會上一些擁有閑置資金而渴望取得回報的商人、經理人等）也是極為重要的融資方式。在上世紀末期國內房地產的黃金時代到來前，由于民營企業普遍較小，多采用這種模式大家共同把一個小區，分成不同的樓座，采取分散開發，分散籌資壓力，也有許多成功的案例，但隨著國內調控的加劇，在房地產的黃金時代過去后，這種籌資模式也開始復蘇，比如廣州的亞運村項目，三家巨型民企聯合與國字號企業叫板也利用了此種操作模式。

(2)留存收益融資即公積金和未分配利潤。這是企業融資方式中成本最低的一種，也是企業內源融資方式中主要的一種。增加留存收益，就必須苦練內功，抓經濟效益，增加凈利潤。對當前處于政策打壓狀態下的房地產公司而言，把房價降低一點，存量房地產出手快一點，對加速資金周轉而言也不失為明智之舉。近來碧桂園地產在深圳十里銀灘項目搞的七五折銷售的全國折扣方案，也是企業在國家政策嚴厲房地產市場滯銷情況下的一針解決存貨快速回款，盤活資金的強心劑。

(3)內部集資。房地產企業通過向其職工或管理者募集資金而滿足發展需要的一種融資方式，或組建股份合作制企業。由于，近10年來房地產業的高速發展，企業職工，尤其是中高層管理人員積累了相當的資金，所以，這點具有可操作性。當然，限于企業規模，內部集資只能作為企業的一種輔助的融資方式。在青島的海信地產在95年成立之初就有了這樣的一個籌資策略和激勵機制，在99年得以操作，現其高管和部分老員工持有原內部銷售的公司股份，雖然海信地產沒有包含在海信集團的上市企業中，但海信地產每年的股份分紅也成為高管們的很有效的激勵機制，也解決了當年資金的一部分缺口。

(4)股利政策。指企業如何在留存收益和股利支付之間進行選擇以達到資源的最優配置。當然、只有少數上市公司才能選用此模式。

(5)折舊融資.折舊融資就是把折舊基金轉化為積累基金，這是企業重置固定資產，增強當期內源融資的一種重要方式。采用加速折舊法、采納稅法允許的最低年限折舊，都可以增強企業內源融資能力。

(6)變賣融資。將企業長期不用或暫時閑置的資產變現來籌措所需資金，新地集團在這方面也做出了許多戰略方面的調整和適應，通過整體出售一些原本打算長期持有的商業項目儲備資金以應對當前嚴峻的房地產形勢。

(二)間接融資與典型案例分析

1.間接融資是外源融資的一類情況，指以銀行等金融機構為媒介進行的融資活動，如銀行貸款、非銀行金融機構信貸、委托貸款、融資租賃、項目融資貸款等。具有融資的間接性、集中性、信譽程度較高、具有可逆性、金融中介擁有融資主動權等特點。融資條件高、審批程序復雜、融資成本剛性等是其缺點。

2.間接融資的方式

(1)金融機構貸款; (2)票據貼現融資，包括貼現、轉貼現、再貼現三種; (3)融資租賃; (4)共同基金; (5)典當融資; (6)保理融資即托收保付。

(三)直接融資與典型案例分析

直接融資是外源融資的另一類情況，指單位之間相互協議或股票直接上市融資。部分不可逆性以及相對較強自主性等特點。包括主板市場融資和創業板融資、三板市場融資、股份轉讓市場融資、企業債券融資、海外上市融資。策略分為造殼上市和買殼上市。比如前些年的萬通地產和華遠地產，以及青島本地的亞星地產都是以這種買殼上市的形式進行外源直接融資，隨著國內房地產IPO的制度收緊，許多民營房地產公司紛紛走出國門尋求上市機會，如青島的麥迪紳地產在德國上市成功。

(四)風險投資與典型案例分析

風險投資主要以權益資本或特別債權的形式，把資金投向極具發展潛力的創業企業或創業項目，以期企業成長到相對成熟后再退出投資，取得高額資本回報的一種資本運作模式。風險投資是解決民營企業融資的有效途徑。房地產企業要想獲得風投，必須在具體項目上下功夫，普通項目對風投沒有吸引力。比如，萬達地產的城市商業地產項目，華潤地產的城市中心項目等，雖然這些項目不一定吸收風投資金，但是，他們對風投資金具有很大的吸引力是無容置疑的。

(五)信用擔保與典型案例分析

信用擔保是指由專門的信用擔保機構為企業向銀行提供貸款保證服務，接受擔保服務的企業向信用擔保機構交付一定擔保費用的擔保方式。本質上屬于金融服務的范疇。房地產企業望望以其所擁有的土地、房產等進行擔保融資，以解燃眉之急。

(六)非正式民間融資策略——其它融資模式

包括：1.票據融資策略，即銀行承兌匯票貼現、商業承兌匯票貼現、協議付息票據貼現；2.租賃融資策略，包括簡單融資租賃（直接融資租賃、回租租賃、轉租賃）、杠桿融資租賃、委托租賃、項目融資租賃等；3.典當融資租賃；4.非正式民間融資，一般利息較高，甚至有些已經超出我國相關法律法規的最高利率規定的多倍，但是也有機制靈活、實際成本低、速度快的優勢；5.品牌融資策略，就是借助外界某些已經成熟的可利用資源，將其他品牌或資源的品質和特點進行有效的捆綁和嫁接，利用最少的資金達到塑造自己品牌形象的目的，進而轉化為提升產品在市場上的競爭力。品牌融資的途徑包括品牌抵押貸款、出賣品牌、品牌授權及兼并，擁有著名品牌的房地產公司才可以這樣操作，這是前提，比如萬科地產或星河灣地產這樣的領跑中國住宅產業或具有獨特品牌特征的企業。

民營經濟的發展是我國未來社會經濟發展的重要支柱，民營房地產企業是民營經濟中的生力軍，盡管目前民營企業的融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是民營企業仍然較非民營企業在融資方面存在更多地障礙，在一定程度上，融資成了民營企業發展壯大的“瓶頸”。

拓寬民營企業的融資渠道，不僅有利于資金的供求實現良性互動，更有利于民營企業的發展壯大，從而促進中國經濟的高速發展。

參考文獻：

[1]林平忠.民營企業融資策略與案例.中國經濟出版社，2011;1

作者簡介：

張春峰，男，1975年8月，青島新地集團有限公司，作者系新地集團總經理助理主要負責集團戰略、客戶關系、計劃運營及行政人事管理等多方面工作，有著豐富的房地產經營管理經驗。

（責任編輯：韓曉兵）