基于商品住房市場互動關系模型的宏觀調控研究

劉新科LIU Xin-ke

（中冶南方工程技術有限公司，武漢430223）

0 引言

作為房地產市場中的重要組成部分，商品住房市場的發展與整個國民經濟的發展密切相關。要保證商品住房市場有序、健康、穩定地發展，必須不斷加深對商品住房市場內在規律性的認識，同時要求政府在不違背市場經濟規律的前提下加強對商品住房市場的宏觀調控。

商品住房市場可分為使用者市場、投資市場和開發市場。商品住房使用者市場指由商品住房空間的供應者及消費者之間共同形成的商品住房的物業市場以及由此確定的市場變量，如商品住房價格、空置率等；商品住房投資市場是指商品住房作為一種投資工具而形成的整個投資市場的一個組成部分；商品住房開發市場是指由商品住房的使用需求和投資需求形成的商品住房物業的開發市場[1]。

1 商品住房市場互動關系模型

1.1 互動關系原始模型概述 英國學者Geoffrey Keogh建立了商品住房使用者市場、投資市場和開發市場的互動關系模型[2]，如圖1所示。

圖1 商品住房市場互動關系原始模型

該模型形象地說明了上述三個市場的相互動態作用，其核心思想為：

①商品住房使用者市場中的商品住房價格等信息反饋到投資市場，決定了商品住房作為一種投資工具的投資價值。

②使用者市場中的使用價值信息與投資市場中的投資價值信息共同影響開發市場中商品住房的開發活動，而商品住房開發市場則相應為其他兩個市場提供長期供給。

③使用者市場中的商品住房使用者與投資市場中的投資者之間還能發生短期的轉售行為，如當使用者急需資金時就會有出售住房的可能，投資者的炒房也是為了獲得短期利潤而進行的商品住房的轉售活動。

④投資市場還受更大的資本市場的影響，投資者會將商品住房與其他投資工具進行權衡和比較，比較的結果最終反映在投資者所要求的投資回報率上。

1.2 互動關系原始模型的現實意義 互動關系原始模型以純市場為基礎，較好地反映了商品住房市場發展的客觀規律。依據這個模型，我們可以根據這些年來我國商品住房投資規模不斷迅速增長的即成事實，推導出一些結論。推論如下：

①商品住房的使用價值得到了很大的拓展。商品住房使用者市場的商品住房的使用功能不再局限于僅僅提供一個供人簡單居住的場所，其設計與布局越來越能滿足人性多方面的需求，如美感、舒適感等，這可以從商品住房戶型的不斷演變和住房空間越來越清晰的功能分區得到驗證。由于商品住房使用者市場的商品住房的使用價值得到了很好的拓展，商品住房的投資價值才能得到投資者的認同，商品住房投資規模才能得到不斷加大。

②商品住房投資市場的投資回報率較高。商品住房投資市場的商品住房作為一種投資工具，投資者對其進行投資無非就是想獲得期望的投資收益水平，商品住房投資規模的迅速增長，說明了我國目前商品住房投資市場上商品住房的投資回報率高于社會平均投資回報率。同時資本不斷涌入商品住房投資市場，也可從側面反映出我國目前整個投資市場投資工具的回報率不太均衡，投資工具比較匱乏。

③土地控制不嚴格，土地儲備堪憂。商品住房的開發必須以土地為依托，商品住房投資的不斷增長與商品住房開發市場上土地控制的不嚴格息息相關。依據我國的現行的財稅、政治體制，地方政府作為商品住房市場中的博弈一方，不光要獲得經濟利益，地方政府的官員還需獲得政治上升遷的資本，作為地方財政收入主要來源的土地，自然會被加以充分利用。依照目前我國商品住房開發市場上的這種發展趨勢來看，保證商品住房持續性發展的土地儲備的情況堪憂。

1.3 互動關系原始模型對商品住房市場問題研究的啟示 Geoffrey Keogh建立的商品住房使用者市場、投資市場和開發市場的互動關系模型，以純市場為基礎很好地反映了商品住房市場的周期性運行規律，也能說明商品住房市場上的很多問題，如商品住房市場“泡沫”的形成原因是：由于商品住房使用者市場的價格與預期價格較高，引起了商品住房投資價值的攀升，這樣在商品住房投資市場就會引發投機者的非理性沖動，最終導致商品住房市場“泡沫”的產生。

通過互動關系原始模型對商品住房市場“泡沫”產生原因的分析，我們可以從中得到啟示：既然依據此模型能說明問題，那么依據此模型是否能找到解決商品住房市場中諸多問題的方法。

1.4 互動關系深化模型的建立 為了解決商品住房市場上存在的諸多問題，保證商品住房市場健康穩定地發展，以Geoffrey Keogh建立的模型為基礎，結合政府宏觀調控的相關職能，建立了商品住房市場互動關系深化模型，如圖2所示深化模型的核心思想。

圖2 商品住房市場互動關系深化模型

①引入了宏觀調控職能。當商品住房市場上出現市場失靈的情況時，需要政府的干預，在原始模型的基礎上引入政府宏觀調控職能后，模型既能說明問題，又為解決問題提供了可能。

②針對各個細分市場，采用相應宏觀調控措施。當商品住房市場需要政府的宏觀調控時，可采用以下對策：在商品住房使用者市場，主要調整商品住房的供給與需求結構，具體手段有：公布準確的市場供求信息、正確引導消費者的消費預期等；在商品住房投資市場，主要調整其投資價值，具體手段有：稅費手段、金融手段等；在商品住房開發市場，主要調整土地的出讓活動，具體手段有：控制舊城區的改造規模、建立完善的土地供應計劃等。

③正確處理反饋信息，綜合運用宏觀調控職能。當商品住房市場出現問題時，首先應該充分收集各個細分市場的反饋信息，去偽存真，然后依據信息所反映的問題實質對癥下藥，進行處理。又由于各個市場存在互動關系，因此政府在進行宏觀調控時，采取的調控措施必須顧及到商品住房市場的三個細分市場，不可顧此失彼，才能有效地解決問題。

1.5 互動關系深化模型的現實意義 利用本文建立的商品住房市場互動關系深化模型，為政府有效地進行宏觀調控，保證商品住房市場的長遠發展提供了一定的理論依據。如為了抑制商品住房市場投資規模的過度擴張，防止商品住房“泡沫”的產生，可依據深化模型，采取如下對策：

①對多次或投資性購房采取提高貸款利率和首付款比例的手段調整商品住房使用者市場的需求量，促使供求平衡，穩定商品住房價格，從而影響投資者的預期，讓其不敢貿然對商品住房市場投入過量的資金。同時，建立完善的商品住房市場信息跟蹤機制，發布準確的市場信息，正確引導消費者的消費預期，促使消費者適時消費，不至于導致扎堆購房的非理性消費，導致房價的虛高。

②利用提高稅費的手段適當降低商品住房投資市場的投資回報率。如對參與商品住房投資的投資者，扣以較高的所得稅，讓其所獲利潤等于或低于社會平均收益水平，就有利于投資者從商品住房撤資，防止投資過度。

③提高金融機構的貸款利率，以此來限制進入商品住房投資市場的資金規模。投資者投資商品住房項目需要有大量的、長期穩定的資金投入，而這筆投資依靠投資者自身是難以解決的，需要向金融機構進行融資，提高貸款利率，意味著投資商品住房的成本在提高，這樣就會加大了投資者的風險，促使投資者不得不慎重考慮是否應該對商品住房項目進行投資，這明顯有利于抑制商品住房投資市場投資規模的過度擴張。

④加強商品住房開發市場土地使用的審批管理，嚴格控制土地的開發面積，穩定商品住房的建設量，進而控制投資規模，預防商品住房市場投資過度。

2 結束語

本文將商品住房市場上的價值規律與政府的宏觀調控進行了有機的結合，為政府干預商品住房市場提供了一定的參考價值。然而在政府進行宏觀調控的過程中，互動關系深化模型并沒有對調控的尺度做出限制性的規定，因此政府在干預商品住房市場的過程中，注意一定要以市場為主，宏觀調控為輔，避免過猶不及。

[1]張紅.房地產經濟學[M].北京:清華大學出版社,2005：232-233.

[2]Geoffrey Keogh.Use and Investment Markets in British Real Estate[J].Journal of Property Valuation&Investment，1994，12（4）：58.

[3]慈向陽，宣國良.房價上漲的因素及風險研究─對中國房價上漲的再思考[J].價格理論與實踐，2005（3）：23-24.

[4]石澤文.當前湖南房地產價格高位運行的成因及治理對策[J].經紀人學報，2006（1）：52-55.